25.12.2024 9:12
Realitní trh v Pardubickém kraji pokračuje v růstu, přičemž ceny nemovitostí zaznamenaly v některých lokalitách meziroční nárůst až o 10 %
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Růst cen a stabilizace nabídky
Realitní trh v Pardubickém kraji pokračuje v růstu, přičemž ceny nemovitostí zaznamenaly v některých lokalitách meziroční nárůst až o 10 %. Podle Romana Kroulíka z Realit Spektrum je situace v regionu charakterizována stabilizací nabídky a postupným zrychlením prodejů. Ondřej Hon z CeMap – cenové mapy doplňuje, že tento trend je v souladu s celorepublikovým vývojem: „Standardně jako i jinde v republice se nám stabilizovala nabídka oproti totálnímu vyprodání v covidových letech.“
Významnou oblastí je okres Ústí nad Orlicí, kde se podle Ondřeje Hona výrazně zrychlila obrátkovost trhu s byty. „Prodeje se oproti loňsku zkrátily téměř na polovinu,“ potvrzuje Roman Kroulík. Přestože ceny stále rostou, zájemci o bydlení jsou opatrní a pečlivě vybírají. „Lidé si stále kladou otázku, zda je cena nemovitosti správná,“ dodává Kroulík.
Rodinné domy a pozemky: výzvy a příležitosti
Rodinné domy zůstávají oblíbeným segmentem, zejména ty, které vyžadují rekonstrukci. „Ke mně se dostávají spíše levnější domy v menších městech a vesnicích, které často potřebují modernizaci,“ vysvětluje Kroulík.
Pozemky určené ke stavbě představují větší výzvu. Jejich ceny často přesahují možnosti kupujících, což brzdí jejich prodej. „Majitelé drží vysoké ceny, což zvyšuje celkovou investici včetně nákladů na stavbu,“ říká Kroulík.
Pohled na financování a hypotéky
Přestože úrokové sazby klesají jen pozvolna, klienti si zvykli na novou realitu. Většina mladých rodin financuje nemovitosti pomocí hypoték v poměru 80:20. Roman Kroulík zdůrazňuje, že klienti již pochopili výhodu koupě nemovitosti i při současných sazbách: „Je lepší řešit hypotéku nyní, než čekat, až ceny nemovitostí dále porostou.“
Výhled na rok 2025: optimismus na obzoru
Odborníci očekávají, že růst trhu bude pokračovat i v příštím roce. Pokles úrokových sazeb by mohl přilákat více kupujících, zejména z větších měst. „Věřím, že se oživení z větších měst přenese i do menších lokalit. Potřeba vlastního bydlení zůstává silná,“ říká Kroulík.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, dodává: „Pardubický kraj nabízí mnoho příležitostí pro kupující i prodávající. Stabilizace trhu je dobrou zprávou pro všechny zúčastněné.“
Závěr: stabilní růst a nové příležitosti
Realitní trh v Pardubickém kraji přináší stabilitu a růst. Navzdory rostoucím cenám si kupující uvědomují hodnotu investice do vlastního bydlení. Rok 2025 slibuje pokračování pozitivního trendu s výhodami pro prodávající i kupující.
Zde je detailní rozbor a klíčové myšlenky z rozhovoru:
Klíčové myšlenky: 1. Růst cen nemovitostí je pozvolný, ale stabilní, zejména u bytů. 2. Kupující jsou opatrní, ale poptávka se postupně zvyšuje. 3. V Ústí nad Orlicí se zvýšila rychlost prodeje nemovitostí, ale ceny stále rostou. 4. Levnější domy a pozemky jsou žádanější, ale vysoké ceny pozemků odrazují kupující. 5. Hypotéky zůstávají klíčovým nástrojem financování, přestože úrokové sazby jsou stále vyšší. 6. Regionální rozdíly v kraji jsou ovlivněny lokálními specifiky, jako jsou developerské projekty nebo pracovní příležitosti. 7. Výhled na příští rok je pozitivní, zvláště díky očekávanému poklesu sazeb a oživení nerealizované poptávky.
-------------------------------------------
Vybrané předchozí díly najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu v Moravskoslezském kraji - říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu ve Středočeském kraji - říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Ústeckém kraji - září 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Jihočeském kraji - září 2024
Analýza vývoje realitního trhu v PRAZE - srpen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Libereckém kraji - srpen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Královéhradeckém kraji - červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v kraji Vysočina - červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu ve Zlínském kraji - červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Karlovarském kraji - červen 2024
-----------------
Komletní přepis videa:
Dobrý den. Dámy a pánové, vítám vás u naší další analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Pardubickém kraji a okresech. Vítám u našeho vysílání Romana Kroulíka z Realit Spektrum, dobrý den.
Dobrý den. Děkuji za pozvání.
A Ondřeje Hona z CeMap - cenové mapy. Dobrý den. Ahoj, Ondro.
Dobrý den. Ahoj.
Měl by tady být ještě kolega pan Jelínek. Doufám, že se možná připojí v průběhu našeho vysílání. Budeme se bavit v polovině listopadu 2024 o Pardubickém kraji a pak specificky o okrese Ústí nad Orlicí, ve, ve kterém působíme. A možná nejdřív na začátek se podíváme jenom rovnou na data, jak vypadají celkové data za Pardubický kraj. Tak a je to nějaké přeházené a už to tady máme. Ondro, můžeš to zkusit nějakým způsobem okomentovat, prosím.
Tak velmi jednoduše. I v Pardubickém kraji vidíme vlastně trend, který je poslední dobou napříč republikou, to znamená trh primárně teda s byty je v nějakým vlastně pozvolným růstu, což se odráží v nějakém, řekněme, jako procentuálním nebo v jednotkách procent nám rostou ceny. Standardně jako i jinde v republice se nám stabilizovala nabídka, bych řekl, do nějakého jako standardního stavu oproti vlastně totálnímu vyprodání v covidových letech a naopak jako obrovský nabídce v předchozích letech.
Prima, takže máme nějaký základní data a zeptáme se našeho hosta, jakým způsobem on vnímá vlastně stav na realitním trhu v posledních několika týdnech nebo měsících?
Já bych to nazval mírným oživením ve smyslu, že pevně věřím, že se dostane oživení, to, co je ve větších městech i k nám do menších měst. Míním tímto, že je daleko větší poptávka po nabízených nemovitostech, nicméně stále lidi ještě přemýšlí a uvažují, není to už taková ta odložená vyloženě potřeba kupovat nemovitost, ale stále ještě je to trošku o tom, ne všichni už přijmuli tu myšlenku, že nejlepší koupit nemovitost je právě teď. Takhle bych to řekl.
Jestli to chápu správně, tak se lidé jako více rozmýšlejí, co koupí, to znamená, jako ten zájem je, je apetit vlastně kupovat, ale více vybírají ty nemovitosti?
Já bych si ten apetit představoval ještě větší, jo, čili ano, a stále ještě nechci říct, je z čeho vybírat, vždycky bude z čeho vybírat, ale stále, stále přicházejí i s myšlenkou, jestli třeba by ta cena nemohla být nižší, jo. Je to logický, že přece jenom nabídkový ceny a realizovaný ceny se vždycky liší.
Když jste narazil na tu odlišnost, dávají se dneska slevy při prodeji, anebo držíte vlastně to, co inzerujete? Teď neberu nějakou drobnou korekci v rámci jako 1-2 %, ale jestli dávají slevy v řádech jako třeba 10 nebo 5 a více procent?
Rozumím. Zpravidla to je o tom, že tu slevu klienti požadují. Je to trošku, určitě to je nemovitost od nemovitosti, případ od případu a hodně z mýho pohledu je to práce i s tím klientem ve smyslu, s tím prodávajícím, jak se to nastaví. Ideální stav, který je málokdy, je nastavit tu cenu tak, aby v podstatě se dalo říct, ano, tady ta cena je takhle v pořádku. My s ní hýbat nechceme, v podstatě my už jsme tam zohlednili všechny ty parametry a ta cena je správná, jo, v tu chvíli tam ta sleva není, není, není na místě. A zase někde jinde už vím dopředu, že skutečně půjdeme takovou tou schodovou metodou, že tu cenu budeme snižovat. Jo, je to tak nastavený, každý má tu potřebu jinou, každý to má i jinak v hlavě nastavený ten proces a díky tomu tam jsou ty odlišnosti. No mým přáním zbožným by bylo, aby ta cena byla transparentnější, ale sám jsem kolikrát i nucen, sám kolikrát přistoupím na to, že skutečně tu cenu nastavím tak, abych nepoškodil toho prodávajícího, tak asi jako každý.
Ono se možná zeptám specificky teda na Ústí nad Orlicí, podle dát jde vidět, že se výrazně zrychlila obrátkovost toho trhu primárně, co se týče teda bytů, jak to, Romane, vnímáte v praxi? Prodává se rychleji, bude to, řekněme, oproti loňsku na polovině toho času.
Oproti loňsku se prodává rychleji, jo, to se domnívám, že ano. Jestli, pokud bych to měl nějak víc rozvést, tak určitě to bude o zas daném typu nemovitosti, daném bytu. V Ústí je poměrně velký množství bytů, který jsou i družstevního vlastnictví a tím bych řekl, že v těch nabídkách třeba vydrží někdy déle, někdy se ta nabídka s poptávkou potká rychleji. Teď si myslím, že se začíná víc dařit v obecné rovině v okrese.
Super, možná, Peťo, když jsi tam měl graf právě z velikosti nabídky, tak Ústí nad Orlicí je jeden vlastně z okresů v Pardubickém kraji, kde ta nabídka výrazně vlastně neklesla od předchozího roku. Čím to? Lidé víc prodávají nebo se míň nakupuje? Nebo asi jako jsme se shodli, že se víc nakupuje, tak je asi jako víc prodávajících, je to tak?
Domnívám se, že pevně věřím tomu, že to tak je, jo, že těch nemovitostí na ten trh přibývá, jo. Skoro bych řekl, že možná je to skutečně o tom, že ten příliv těch nemovitostí tam je a zároveň je tam i jakási poptávka a na druhou stranu ještě furt je tam i díky tomu možnost i toho potencionálního kupujícího vybrat, jo, zvolit, vybrat si z toho, takže ...
Super. Děkuji. Jak je to, jak je to s cenama. Podle dat zrovna třeba Ústí nad Orlici vyrostlo meziročně někde okolo, okolo 10 %. Odpovídá to realitě?
No, teď mluvíme o cenách realizovaných nebo nabídkových? Ono to je totiž, potom, bych řekl, že se to tam potkává někde v tom srovnávači nějak společně nebo abych odpověděl dobře.
Bavíme se o cenách realizovaných nebo respektive v grafech jsou nabídkový, ale mě spíš jako zajímá, jak je to v reálu. Chápu ...
Já se domnívám, že ty realizovaný jsou nižší, protože v podstatě potom ta zpětná vazba se už nevrací zpátky jo.
Jak moc často teďko v současné době musíte zlevňovat nebo klienti zlevňují na poslední chvíli předtím, než podepíší smlouvu?
Teď máte na mysli smlouvu ...
Myslím to, že lidi si najdou nabídkovou cenu plácnu 10 000 za metr čtvereční a reálně nebo byt za 5 milionů nebo dům za 5 milionů a na poslední chvíli ho prodávající zlevní na 4,8, protože se tak dohodnou.
To nemívám tenhleten stav. Většinou to je proces, zvedá, pardon.
Tím pádem by ale rozdíl mezi nabídkovou cenou a realizovanou cenou být neměl být skoro žádný.
No jo, už rozumím, rozumím tý myšlence. A tam je to spíš o tom, že třeba v té inzerci, protože myšlenka nebo ten proces je tak, že běží to, běží to v nějaké nabídce, běží to na realitním serveru, má to nějakou danou hodnotu a v momentě, kdy jednáte se zájemcem, který s váma v podstatě ujednává ústní dohodu, není nic podepsáno, tak to v té době může být ještě na tom serveru vyšší. V momentě, kdy se potom realizuje ta už kupní cena, byť už snížená nebo ta plná, tak tehdy to dá člověk teprv do rezervace a pak to vlastně odstraňuje ze serveru. Čili není to o tom, že by se to na poslední chvíli měnilo, to asi ne.
Možná zajímavá varianta, ještě jsou domy, bavili jsme se o bytech, pojďme se podívat taky na domy v rámci Ústí nad Orlicí, jak tam vypadá situace z hlediska prodeje domů? Změnilo se něco, začaly se opět prodávat nebo prodávají se jenom ty levnější?
Z mého pohledu se spíš prodávají, nebo ke mně se dostávají ty levnější a spíš bych to svezl jako na celý okres, nejenom na Ústí nad Orlicí a téměř vždy se jedná o rodinné domy nebo nemovitosti, který potřebujou nějakou, řekněme, rekonstrukci, modernizaci.
Že podle grafu, podle grafu a podle čísel vidíme, že vlastně i domy v rámci Ústí nad Orlicí, okresu jako takového, tak oproti loňskému roku ta cena se zvedla skoro o 5000 za metr výš, což teda odpovídá skoro celému kraji. Nehledě, možná, když pomineme Pardubice, kde ten nárůst je obrovský a zajímavostí je, že v okrese Ústí nad Orlicí vlastně ten počet domů k nabídce klesnul oproti loňskému roku, všude jinde v Pardubickém kraji vzrost. Je k tomu nějaký důvod?
Úplně, já nejdřív zkusím zareagovat na ty čísla jako ve smyslu té ceny.
Jasně.
Domnívám se, že v podstatě tam do toho ústeckého, okresu Ústí nad Orlicí promlouvají právě i ty Králíky a s tím spojená Dolní Morava a developerský projekty, jo, který tu cenu nemovitosti potom zohledňují ve vyšší hodnotě, jo, mají vyšší cenu. Co se týče potom poklesu té nabídky, tak úplně na to neumím odpovědět.
Kdo je dneska typicky kupující vlastně u vás v okrese, potažmo v Pardubickém kraji?
Typický kupující podle mě je, buďto u bytů jsou to dost často nájemníci, kteří vlastně hodlají začít řešit bydlení jako vlastní, nikoliv jako nájemní, pak to jsou samozřejmě někdo, kdo má menší byt a hodlá si pořídit větší byt. A další takovou skupinou pak jsou i rodiny s dětmi, který zase hledají, hledají rodinný dům. A samozřejmě nejlépe se zahrádkou a aby tam nebyla, pokud možno, aby tam nebyly nějaké ruchy civilizační, takže to ...
Takže s investory se u vás moc nepotkáváte?
S investory u bytů ano, ale mám trošku takovou zkušenost, že investoři zpravidla mají už nastavenou tu cestu a když by se jim člověk nehodil do tabulek, tak se málokdy dá domluvit, protože jejich nabídkové ceny jsou zpravidla nižší, než je představa těch kupujících.
V minulosti relativně krátké se skoro přestaly prodávat pozemky. Změnilo se něco u vás v tomhle smyslu za posledních několik týdnů, měsíců?
Máte na mysli pozemky ...
Ke stavění.
... k zástavbě?
Přesně tak.
Je pravda, že nechci říct, že začlu zeširoka, ale ta moje domněnka je taková, že ceny pozemků vzrostly natolik, že ti majitelé nebo majitelé, ti majitelé tu cenu drží, nicméně ti, co to chtějí koupit, tak už počítají i s tím, že tam chtějí stavět a v podstatě ta celková investice pak vzrůstá, jo. Jinými slovy, pokud ten pozemek je rámcově nějakých 2 600 000, 2 700 000, tak rozvažují, jestli takový pozemek koupí, a to nemluvím ještě, že by byl zasíťovaný ten pozemek, takže z tohohle pohledu se domnívám, že je problém, protože myšlenka, že prodám ten pozemek, který má rámcově třeba 2000 m, jenom třeba jako 700 m jako stavební a ostatní jako zahradu, tak na to málokdo slyší. Většinou to každý chce prodávat celý za tu cenu, za tu hodnotu.
Já se možná zeptám, jaká je potřeba vlastně těch typicky vlastně kupujících nebo typických kupujících? Někdy před rokem, tuším, jsme se bavili vlastně o tom, že lidé jako chtějí to vlastní bydlení a radši třeba menší byt než byt v nájmu. Zvětšila se ta potřeba nebo respektive jsou dneska ochotni jít do těch dražších, větších jako nemovitostí?
Jsou ochotní koupit si něco většího, koupit si i nemovitost třeba, kterou by plně nevyužili z pohledu nějakýho pohodlí, ale zas zároveň s ohledem na tu hodnotu, jak se říká, za málo peněz, víc muziky, jo. Nedomnívám se, že by tady byl nějaký vyloženě trend a poptávka po nemovitostech, že by lidi si řekli, radši připlatíme a koupíme si něco lepšího, což v podstatě tak může taky být. No, to je hodně individuální záležitost.
Já se chci ještě podívat na vlastně celý, celej ten Pardubický kraj i z hlediska větších měst, máme tady města od Chrudimi po Žamberk. Můžete to zkusit nějak okomentovat specificky tam, kde to máte nejblíž?
Ano, já to teda vezmu takhle od vrchu, vezmu ty Králíky. Tam okomentovat ve smyslu jednak ten poměr, já jsem to i zmiňoval, ono se to bere Králíky a předpokládám, že do toho trošku padá už i ta Dolní Morava, jo, proto tam asi zřejmě bude i ten markantní nárůst, byť samozřejmě v době covidový ten nárůst byl ještě daleko větší. Jo. Králíky jsou zajímavou lokalitou, nicméně pracovní příležitosti už tam jsou horší z mého pohledu. Lanškroun, tam vnímám nárůst té ceny tak i jinde v oblasti, no, nicméně Lanškroun byl dřív hodně známý tím, řekněme, automotivem nebo prostě tím, že tam práce poměrně byla, tím se tam de facto objevovala i ta nabídka a poptávka po bytech. Litomyšl mám sice pomalu nejblíž od domova, nicméně tam úplně působí jiní kolegové a v Litomyšli zpravidla těch nemovitostí v nabídce taky nebývá tolik. Teď jsem, myslím, koukal, že tam jsou, jo, jak byty, tak domy, ale je to přece jenom historický město, známý město, město UNESCO, atd. Moravská Třebová je trošku zase jiná oblast, kde trošku to spadá do toho Svitavska, že vlastně ve Svitavách i v Moravské Třebové je poměrně nabídka bytů široká a možná to vede k nějaké konkurenci a snižování cen. Pardubice, tam teda za sebe, tam moc zkušeností nemám, ale samozřejmě je to zase o tom, že je to větší město, větší pracovní příležitost, více možností, takže to odpovídá té ceně. Polička, tam se domnívám taky, že zpravidla těch nemovitostí úplně tak není, když se něco objeví, tak zpravidla je to taky realizováno. Tak trošku s dovolením přeskočím na Svitavy, byť jsem zmiňoval Vysoké Mýto. Tam mě to skoro až překvapuje, tady ta hodnota, se přiznám, nicméně může to být daný, daný i opět výstavbou nových bytů. Ústí nad Orlicí, to jsme taky krátce zmiňovali. Tam se domnívám, že ten trh je poměrně, poměrně stabilní a těch nabídek tam přibývá. Česká Třebová, tam vnímám taky, že je tam poměrný podíl družstevního bydlení ještě stále. Žamberk, Žamberk je taky zajímavou lokalitou. A tam vím o tom, že tam probíhá taky výstavba, výstavba bytů, čili tam do toho vstupujou ceny nových bytů.
Já se, já se možná zeptám, má vlastně výstavba dálnice nějak jako vliv na ten trh nemovitostní u vás, přece jenom, že ten Pardubický kraj je trošičku jako roztahanej, docela intenzivně se tam dneska staví vlastně dálnice a co si budeme, ty menší města nebo menší jsou, jsou přece jenom levnější než konkrétně zrovna třeba Pardubice, možná jako i Hradec Králové může být nějaká spádová oblast, má to nějaký vliv, nakupujou i přespolní ty nemovitosti?
Já ten vliv zatím nepozoruju, ale domnívám se, že by to mohlo nastat nebo že to snad nastane, nicméně ta dálnice vede právě na ty Svitavy. Jo, že to není, není to právě ta oblast toho Podorlicka, Letohrad, v podstatě Ústí nad Orlicí je taky od dálnice, bude vzdálený nějakých 11-12 km, Česká Třebová, Lanškroun atd. Tam možná pak, jestli tam do budoucna bude něco od Králík.
Super. Děkuji. A jak je to s hypotékama dneska? To, že se ten trh jako hýbe, to asi jde, jsou signály vlastně ze všech vlastně stran, ale spíš se chci zeptat, jak je to vlastně s financováním, jak, jestli lidé jako mají víc hotovosti a financujou třeba menším podílem tu hypotéku, anebo vlastně standardně dneska kupující bere to maximum, které může?
Standardně to bývá ten poměr 80:20, jo, to, co samozřejmě jsou případy, kdy má někdo do zajištění, jo, takže si sáhne navíc na hypotéku nebo naopak má někdo víc naspořeno, takže o ten podíl té hypotéky je třeba nižší. Ale především ty mladší ročníky nebo ty rodiny s dětmi tak sahají po té hypotéce a využívají ji v plné míře, co to jde.
A změnilo se nějak to chování v rámci hypoték a braní si hypoték za posledních několik měsíců nebo let?
To tak samozřejmě ano, jo, že sice ten pokles úrokové sazby nebo sazeb není tak markantní tak, jak se zřejmě očekávalo, nebo jak jsme všichni očekávali. No a v podstatě spíš lidi, klienti, potencionální kupující pochopili nebo přistoupili už na tu myšlenku, že v podstatě v tudle chvíli už je, už je dobrý kupovat, jo, že je lepší teďka řešit hypotéku rámcově za 5, za 5,15 a pak je 5,09, to už je vcelku jedno. A o té fixaci to snížit a koupit ještě za cenu, než ta cena nemovitosti ještě vzroste.
Ondro, máš nějaký závěrečný dotaz?
Nechám ho na tobě.
Já žádný právě závěrečný už nemám, takže jestli už nic nemáme.
Možná jeden, Romane, jak to vidíte na následující rok, bude dobrý nebo bude horší?
Pevně věřím, že bude ještě lepší.
Proč si to myslíte?
No, domnívám se, že v podstatě ten trend poklesu sazeb bude pokračovat a že ta situace nebo ta potřeba těch lidí, která nějakým způsobem se nerealizovala, nebo jak se říká, byla odložená, tak se začne víc tady projevovat, protože beru to, že trošku to možná bude setrvačnost od těch větších měst. V podstatě bylo to i naopak, že vlastně tyhlety věci většinou přicházejí z větších měst a samozřejmě je tam velký vliv médií.
Takže vyhlídky jsou pozitivní?
Já vyhlížím pozitivní časy.
Tak to je dobře. Tak já myslím, že to je super závěr.
Pro kupující to teda asi bude horší, spíš než pozitivní.
Zas je to o tom, že prodá, koupí a nějakým způsobem někdo to zároveň řeší i tu prodej, koupi, tak ve finále bude taky spokojený, bude to to pověstný win-win.
Prima. Já moc děkuju, popřeju všechno, ať se daří, ať je to ten příští rok ještě lepší než ten letošní. Ondro, my se vidíme minimálně na Realfestu zítra nebo pozítří nebo kdy to máme? A věřím, že se i my společně nevidíme, nevidíme nikde naposledy. Mějte se krásně a ať se daří, mějte se hezky. Na shledanou.
Tak taky děkuju, mějte se se moc fajn.
Mějte se hezky.
Všechny zdravím, nashle.
Petr Makovský