29.9.2024 13:15
V kontextu pravidelné série analýz realitního trhu se Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES a zakladatel projektu Realiťák roku, setkal se špičkami v oboru k diskusi o aktuálním stavu realitního trhu v Ústeckém kraji. S účastí Pavla Jíry z Mapa reality a Tomáše Nováka ze společnosti Moderní realiťák, diskuse odkryla několik klíčových trendů a výzev, kterým trh čelí.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
V kontextu pravidelné série analýz realitního trhu se Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES a zakladatel projektu Realiťák roku, setkal se špičkami v oboru k diskusi o aktuálním stavu realitního trhu v Ústeckém kraji. S účastí Pavla Jíry z Mapa reality a Tomáše Nováka ze společnosti Moderní realiťák, diskuse odkryla několik klíčových trendů a výzev, kterým trh čelí.
Zejména vývoj cen nemovitostí v regionu nabízí zajímavý vhled. "Od roku 2015 vidíme nabídkové ceny za metr čtvereční. Ta červená čára jsou domy, modrá čára jsou byty. A co je zajímavé, cena za metr čtvereční bytu se dostala před cenu domů," vysvětluje Makovský. V srpnu 2024 dosáhla průměrná cena bytů necelých 33 000 Kč za metr čtvereční, zatímco domy zůstávaly na 31 500 Kč.
Jedním z klíčových bodů diskuse byla problematika družstevního vlastnictví a jeho dopad na realitní trh. Pavel Jíra upozorňuje na komplikace při stanovování cen: "V Chomutově a Mostě máme velký podíl družstevního vlastnictví, což znesnadňuje určení reálných cen na trhu." Tato situace může vést k neúměrně vysokým nabídkovým cenám, které neodpovídají tržním hodnotám.
Zatímco investoři jsou tradičním hnacím motorem trhu, nedávné ekonomické výkyvy vedly ke snížení jejich aktivit. "Investoři stáhli své aktivity v důsledku vysokých nabídkových cen, které neodpovídají jejich finančním modelům," komentuje Ondřej Hon z CEMAP. Naopak osobní uživatelé jsou ochotni investovat do lepšího bydlení za vyšší ceny, což signalizuje posun v preferencích kupujících.
Diskuse také odhalila rozdílné podmínky v různých částech kraje, od bohatších a dražších lokalit až po ekonomicky slabší oblasti. Tento nerovnoměrný vývoj představuje jak výzvy, tak příležitosti pro realitní trh a jeho aktéry. "Ústecký kraj je vždycky zajímavý... je víceméně zvláštní v několika ohledech," uzavírá Petr Makovský, poukazujíc na dynamiku, která je typická pro tento region.
Analýza realitního trhu v Ústeckém kraji poskytuje cenné informace pro investory, makléře i běžné kupující. Pochopení tržních sil a adaptace na měnící se podmínky jsou klíčové pro úspěšné působení na trhu. Vzhledem k aktuálním trendům a výzvám, které region čelí, je důležité sledovat další vývoj a reagovat na něj strategicky.
Analýza vývoje realitního trhu v Ústeckém kraji přináší několik klíčových myšlenek a poznatků:
1. Vývoj cen nemovitostí: V Ústeckém kraji došlo k zajímavému jevu, kdy průměrná cena za metr čtvereční bytu poprvé předstihla cenu za metr čtvereční domu. V srpnu 2024 byla cena bytů průměrně 33 000 Kč/m², zatímco u domů 31 500 Kč/m². Navíc, za posledních osm měsíců došlo k průměrnému zdražení bytů o 10,6 %.
2. Trh s byty vs. družstevní vlastnictví: V některých oblastech, jako jsou Teplice a Chomutov, převládá družstevní vlastnictví, což komplikuje přesné určení cen. Přestože nabídkové ceny bývají vysoké, realizovatelné ceny jsou často nižší, což je způsobeno nerealistickými očekáváními prodávajících.
3. Investiční aktivita: Investoři byli v minulosti aktivní, ale v poslední době jsou opatrnější kvůli vysokým cenám, které často neodpovídají jejich očekáváním z hlediska návratnosti. I přesto zůstává Ústecký kraj atraktivní pro investory z celé České republiky díky nízkým pořizovacím cenám nemovitostí.
4. Rozdíly v lokalitách: V kraji existují výrazné rozdíly mezi jednotlivými lokalitami. Například Litoměřice dosahují téměř dvojnásobných cen oproti Mostu, což je způsobeno poptávkou po klidnějším bydlení a blízkostí k Praze.
5. Nájemní trh: Nájemní ceny v Ústeckém kraji dosáhly historického maxima, přičemž průměrná cena je 201 Kč/m². Nabídka bytů k pronájmu klesá, což může být způsobeno zvýšenou poptávkou a vyprodáním dostupných nemovitostí.
6. Domy vs. byty: Zájem o domy je rozdělen na novostavby a starší domy k rekonstrukci. Novostavby jsou oblíbené, ale jejich ceny jsou často mimo dosah průměrného kupujícího, zatímco starší domy nabízejí cenově dostupnou alternativu, i když vyžadují rekonstrukce.
7. Kupující a jejich preference: Typickými kupujícími v Ústeckém kraji jsou lidé hledající osobní bydlení, ale stále zde působí i investoři. Kupující jsou ochotní investovat do kvalitnějších nemovitostí, což zvyšuje poptávku po lepších lokalitách.
8. Výhody a specifika regionu: Ústecký kraj je charakterizován nižšími cenami nemovitostí, což přitahuje investory. Pro realitní makléře to znamená větší objem transakcí k pokrytí nákladů, což zvyšuje jejich zkušenosti a adaptabilitu na různé situace.
Celkově analýza odhaluje dynamický a rozmanitý realitní trh v Ústeckém kraji, kde se mísí různé faktory ovlivňující ceny a dostupnost nemovitostí, a kde se stále setkává vysoká poptávka s investičním zájmem.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u naší další Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Ústeckém kraji a jeho okresech. Jsem velmi rád, že mohu dneska přivítat zatím dva hosty, prvním z nich je Pavel Jíra z Mapa reality. Dobrý den.
Dobrý den.
A druhým z nich je Tomáš Novák ze společnosti Moderní realiťák. Dobrý den, Tomáši.
Dobrý den, dobrý den.
Máme tady potom dalšího kolegu, a to je samozřejmě Ondra Hon, z CEMAP - cenové mapy, se kterým připravujeme data o realitním trhu společně. Ahoj, Ondro.
Ahoj, dobrý den.
Budeme... dneska je začátek září, možná dobré říct třetího, venkovní teploty dosahují skoro 35 °C. Všichni jsme rádi, že jsme v kancelářích, možná někteří i klimatizovaných. Kromě Ondry, který je možná někde na dovolené. A budeme se bavit o tom, jak to vlastně vypadá v Ústeckém kraji. Ondro, řekni nám nějaký úvod, o čem se vlastně bavíme.
Tak v prvé řadě by jsme jako potřebovali zjistit nebo zjistit, ověřit, jestli data, které prezentujeme, odpovídají té realitě a obecně si chceme popovídat o tom, jak se v Ústeckém kraji ten trh mění nebo nemění, co se tam děje, co se stalo vlastně po nějakém útlumu v posledních letech a jestli se nám to zase rozbíhá, kdo nemovitosti kupuje a jak je financují.
Já možná na začátek tam dám hned první graf, aby jsme se podívali, jak to vlastně vypadá v celém Ústeckém kraji. Od roku 2015 vidíme nabídkové ceny za metr čtvereční. Ta červená čára jsou domy, modrá čára jsou byty. A možná je velmi zajímavá hned první úvaha nebo první věc, co se stala v Ústeckém kraji vlastně poprvé od začátku toho sledování, které sledujeme, a to je to, že cena za metr čtvereční bytu se dostala před cenu domů. To znamená v osmém měsíci k srpnu 2024 byla cena bytů průměrná za metr čtvereční necelých 33 000 a domů 31 500. Co je možná ještě další zajímavá varianta, je, že za posledních osm měsíců došlo k průměrnému zdražení nemovitosti bytů o 10,6 %. To jsou čísla, které vidíme. Možná na začátek, pánové, Tomáši, jako první, jak to vnímáte vy vlastně v těch oblastech, kde působíte a v těch dílech, které řešíte?
Já, když zmíním pohled do těch Teplic třeba, kde jsem zmínil, že primárně jako funguju, tak tady je to takový obtížnější s těmi čísly, který předpokládám, že se čerpají primárně z katastru. Tady je hromada družstevních vlastnictví a troufnu si říct, že nějakých 70, 80 % těch asi, teď nevím, jako fakt tipuju jenom, jsou družstva, ze kterých samozřejmě nelze čerpat nějaký jako ceny konkrétní, jako realizovaný, ale je to jenom na základě té nabídky, anebo toho, co člověk jako v minulosti prodal. A tím pádem jako samozřejmě vnímám nějaký nárůst, ale je to obtížný v tomhle směru nějakým způsobem říct, že ano, to souhlasí. Asi takhle. Když se budu bavit primárně o Teplicích.
Dobře. Pojďme, co na to, co na to Pavel?
Já navážu na kolegu. Já teda primárně dělám Chomutov, sporadicky Most s tím, že to je tedy specificky o tom, že tady máme, řekněme, nějakých odhadů takových 60, 70 % družstevního vlastnictví a je to vlastně jedno velký, velký družstvo, pak jsou spíš takový malý družstva. A opravdu ty ceny, řekl bych, ne úplně korespondují ty nabídkový ceny s realizovatelnými, protože, a to jsou docela diametrální rozdíly. Jinými slovy, lidi nevědí, co za to chtít a ty ceny jsou prostě úplně přestřelený. To vnímám já teďka hodně.
Ondro.
Pavle, já se možná zeptám, co je z vašeho pohledu přestřelená cena nebo lidi neví, co za to chtít?
Hele, přestřelená cena, no. Za mě je to asi tak, když koukneme, ať už Cenový mapy, Valuo, vyhodí cenu někde třeba 1,3 milionu nějaký nemovitosti, nějaký 2+1, 3+1, ale my jdeme za klientem a ten řekne, hele, na serverech je to za 1,8 až 2 miliony, já to chci taky. Vysvětlíme jim, ukážeme cenovou mapu, řekneme, hele, stejně ta cena je prostě nereálná, jim vysvětlím, proč by někdo kupoval za tyhle ty peníze to. Za mě je tam rozdíl minimálně klidně 300 i víc tisíc. Samozřejmě záleží na lokalitě.
Já se možná zeptám, umíte to nějak jako říct v cenách za metr čtvereční? Protože 1,3 milionu je dost jako neuchopitelné jakoby v nemovitostech.
Rozumím. Přiznám se, že u nás se úplně neřeší... nebo takhle, je to nestandardní, my samozřejmě občas si děláme výlety do Prahy, jenže Praha na to úplně na metry čtvereční, my to úplně neřešíme, co se týče metrů čtverečních, spíš to řeší investoři, který u nás nakupují, ti to všichni přepočítávají na metry. U nás je to spíš na velikost bytu, typu nebo dispozice, 2+1, 1+1, atd. Když dneska vezmu, budu trošku níže, zrovna jsme to teďka řešili, reálná cena družstevního bytu 1+1, a beru to napříč lokalitami, nějakých 650 - 700 000, běžně se prodávají kolem nebo nabízí kolem milionu a už tam máme rozdíl 200 i víc tisíc na takhle malém bytě. Čím větší byt samozřejmě ty rozdíly jsou větší. A hodně těžko se těm lidem vysvětluje, že je to prostě nesmysl. Investoři samozřejmě stop, ty vůbec to mají spočítaný jasně, že jim to nevychází v tabulkách. Taky je pravda, že investoři dost omezili nákup bytů nebo oni by neomezili, oni by rádi kupovali, ale ne za ty peníze, co se nabízí, jo. Takže u mě je to o tom, že ty ceny opravdu jsou neskutečně vysoko vyšponovaný a my nejsme, nebo já razím toho, že nebudu nabírat za nesmyslný peníze nic do inzerce. Radši to těm lidem vysvětlím a řeknu, hele, ok, jestli vám to někdo dá, naberte to za 300, 500 000 dražší, ale tohle nemá smysl, akorát si s tím brzdíte prodej.
Já možná jenom, jestli bych mohl sdílet info, že jste se dotazoval na nějakou cenu za metr čtvereční, tak jenom když to budu brát z nějaký aktuální doby, tak včera jsem se byl dívat tady na byt v Teplicích. Lidi mají nějakou představu. Bavili jsme se o částce, dejme tomu, řeknu vám hned za metr čtvereční je to nějakých 33 300 a totožný byt, který oni chtějí prodat, jsem v tom baráku prodával čtyři měsíce zpátky a začínali jsme taky na částce, kterou oni mají požadovanou 33 za metr, ale reálně jsme se pak dostali na nějakých 23 000 za metr čtvereční. A ten rozdíl té doby je čtyři nebo pět měsíců. I přesto, že samozřejmě jako jediný nebo já to nechci říct jako argument, ale to, co těm lidem jsem schopný ukázat, jako že (???) ta nabídka aktuální a samozřejmě, když je tam pět věcí, který jsou podobný tomu, co oni požadují, tak těžce se mi jako vyjednává a samozřejmě pak to záleží na životní situaci toho člověka, jestli mají čas a zároveň, jestli to jako nějak tak reálně stojí tomu trhu, když se tam dá nějaká částka navýšená. To už je o tom stavu toho klienta.
Tak reálně se bavíme o tom, že pokud se dívám na ty data správně, tak Teplicko, Mostecko začíná někde na 26 tisících za metr, což vnímám, že v dnešní době by už tak, Tomáši, mohlo odpovídat tomu, co říkáte. A samozřejmě bavíme se o prodejích osobního vlastnictví, nikoliv družstevního. Péťo, myslím si, že ty data nejsou udělaný z družstevního vlastnictví aktuálně.
Jestli si dobře pamatuju, tak jsou udělaný jako ze všeho dohromady.
Jo, ok, tam asi bude, tam asi bude možná ten zásadní rozdíl. Možná na to rovnou navážu. Pavle, říkal jste, že investoři mají stopku, že už nechtějí kupovat v té vaší lokalitě. Co to znamená? Můžete nám to zkusit vysvětlit?
Možná jsem to řekl hloupě, trošku to vyjasním. Oni by rádi kupovali, ono se objevuje i spousta nových investorů, ale nevychází jim to tabulkově, finančně. Neboli, já nevím, nemovitost, teď třeba řeknu, mám investory, který kupujou i družstevní vlastnictví, není jich teda tolika, většina chce 90 %, řekněme, osobní. Nicméně teďka zrovna máme v nabídce byť 4+1, je to po takový důchodkyni solidní, ale jakoby starší stav, ale velice čistotný, zachovalý a cena je tam 1 500 000 s tím, že pošlu to investorovi, který ode mě stabilně nakupoval družstevní byty, hodil do tabulky a říká, hele, až to bude za 1,3, tak to vezmu. Což jenom příklad teďka, jo. U osobního vlastnictví obdobný, myslíme si vždycky podle cenové mapy všechno to vychází stejně, investor mi řekne, potřebuju o 100 000 míň nebo 200 000, majitelé do toho nejdou, radši čekají 2 - 3 měsíce i déle, než se to prodá. Pakliže samozřejmě je něco netlačí.
A není to pro to, že investoři byli teďko v poslední době zvyklí tlačit na tu cenu, než jako že by reálně jim ty tabulky nevycházeli. Já teď nevím, kolik vychází nájem, nemám to před sebou, ale když slyším 4+kk nebo 4+1 za 1,5, tak je to vlastně jako oproti republikovému průměru jako výrazně nízká cena.
Tomu rozumím. Nicméně říkám, je to o tom, jsou to samozřejmě takový ty ostřílený investoři, ty to vědí, ty tlačí vždycky, kdyby to bylo zadarmo, tak jdou dolů. Ale jsou i začínající, který si to prostě nějak spočítají a řeknou, hele, dobrý a rovnou mi dají ceny. Máme investory, který nakupujou stabilně od nás, řekněme, já nevím, jednou měsíčně byt, někdy i víc, někdy míň, ale prostě si tam jdou, jasně řeknou a řeknou si tuhle částku, až bude ta cena, vezme to v hotovosti nebo máme na to schválený úvěry, ale musíte vyřešit, domluvit ceny. Ne vždycky se to úplně povede.
Já možná ještě jestli můžu jednu věc, tak asi bych chtěl sdílet to, že ono někdy se stává, že mi lidi zmíní, Most je takový, Litvínov je takový a Chomutov, Teplice jsou takový, ale jenom i v Mostě a ve všech těch lokalitách kolikrát přejedete z jedné strany na druhou a dostanete se z částky za metr čtvereční na cenu jako úplně rozdílnou. Já teď jenom plácnu. Byt, který jsem prodával před jedním měsícem v Mostě v obchodním centru, jsou to ojedinělý byty, tak se tam prodal za 4 250 000 s parkovacím stáním a zároveň jsem schopný tam prodat byt za 900 000 Kč v Mostě a tím pádem pak jako, když se tahají ty data do nějakého průměru, tak těžce stanovit jako to, že v Mostě se prodává takhle. Samozřejmě, že tady to je ojedinělý případ, ale jenom jsem chtěl zmínit to, že ve všech těch městech je vždycky ta dobrá a špatná část. Tak jenom tady to jsem chtěl.
Já možná na to navážu. Zeptám se, máte někdo z vás, pánové, zkušenosti s Litoměřicemi?
Já ne.
Jeden případ na začátku, když jsem začínal, tak jsem tam něco řešil, ale tam jsem viděl ten nárůst jako a vstup je největší ze všech, co se týká těch cen za metr čtvereční.
Právě. No, právě a je tam, řekněme, skoro dvojnásobná cena oproti Mostecku. Tak mě jenom zajímalo proč a v čem je to vlastně jako jiný. Ale tak tím pádem se tu odpověď nedozvíme.
No, možná jako, protože jsem tam nic nerealizoval, ale vnímám to, že čím blíž se jako ta lokalita nachází jako v Praze, tak ta situace se prostě mění jako, že přestože nevím, ta dostupnost, je to v řádu kilometrů, ale vnímám to tam jako, že to je vyhledávanější pro to klidný bydlení. To Mostecko je takový zajetý tím, že tady jsou nepřizpůsobiví. Jak to říct jinak, nevím.
Já se možná zeptám na jednu věc. Já, když jsem se koukal na to, kolik tam vlastně těch bytů třeba v nabídce v jednotlivých okresech je, já to tam teďko na chvilinku dám, tak vlastně všude ta nabídka bytů k prodeji, ať osobních nebo družstevních výrazně za poslední rok klesla. Je to tím, že se to prodalo, vyprodalo nebo jiný důvod mě nenapadá, než, že se to vyprodalo. Prodává se výrazně líp, než se prodávalo?
No, jestli můžu. Já tedy v tom nevidím zas nějaký jakoby zásadní rozdíl. Za mě, já teď akorát začínám dvanáctý rok v realitách, takže jsem zažil ledasco, zažil jsem covid, zažil jsem různý věci, nicméně nemyslím si teďka, že by se něco změnilo. U nás je to spíš, že se prodávají věci, který by jsme řekli, že se nikdy neprodají, viz třeba novostavba, teď jsme měli zrovna taková bytovka, dalo by se říct, u nemocnice v Chomutově postavený na zelený louce. Nevím, jak se mu to tam povedlo v takový zástavbě postavit. Bytovka je asi o čtyřech, nebo ne šesti bytech, parkovací stání, terasa, všechno. A jak říkal kolega, my standardně ty byty, když 2 miliony takový byt, tak to už je fakt jako Mercedes. A tady se prodal čtyři a jeden dokonce 5 milionů. A neříkám, že se o to lidi porvali, ale během měsíce ze šesti bytů jsou tři rezervovaný možná čtyři už.
Ono se podle čísel dostáváme někde na rok 2019, 2020. To znamená, je to před Ukrajinou, před covidem. To znamená, jako reálně se vracíme do normálu, vždycky se o tom bavíme, že ten trh se nějakým způsobem vyvíjí, pak tam byly změny, které asi nikdo nečekal, nemohl ovlivnit. A teď se vlastně vracíme nazpátek do normálních, do normálních kolejí jako takových. To znamená to, co bylo, tak díky covidu i díky krizi na Ukrajině již pomalinku, ale jistě pominulo a vracíme se nazpátek k nějakému růstu jak cenovému, tak nějaký stabilizaci, stabilizaci nabídek na tom celém, na tom celém trhu a nejenom teda v Ústeckém kraji, ale všude jinde.
Já ještě možná jenom jedna věc, co mě napadá, co jsem tak jako sdílel od kolegů. Tak zmiňovali, že hrálo roli taky to, že se bude, nebo co se týká hypoték, tak je tam mimořádná splátka nebo doplacení vlastně bude zpoplatněný. A taky údajně v určitém slova smyslu jako hrálo roli při nakupování do teď prvního devátý nebo pokud se to takhle nějak změnilo.
Já se možná zeptám, kdo je vlastně ten typicky kupující v Ústeckém kraji? V posledních nebo, řekněme, v těch letech covidu, to znamená toho roku 2020, to byli enormně investoři, aspoň co jsme se jako, co jsme tak vnímali. Samozřejmě Ústecko bylo vždycky jako zajímavé pro ty investory, ale pak vlastně vznikl nějaký boom, v předchozích letech se to nějak jako zastavilo. Kdo vlastně dneska ty byty kupuje, když tady, Pavle, říkáte, že se vyprodávají i věci, které se podle vás jako prodat nedají.
Takže když to řeknu asi takhle, jako dražší, kvalitnější lokality na osobní bydlení, zase naopak lokality středně, možná i horší, řekněme, s nepřizpůsobivými atd., tak investorsky. Tím, že jak jsem navazoval předtím, tak fakt byty, který jsou extrémně drahý na můj vkus, nebo prostě nedá se to ani odhadnout ta cena toho, protože jsou většinou nový, nový byty nebo spíš atypický byty, který nejsou atypický půdorysy. To, co jsem třeba předtím říkal o bytě za 5 milionů, byl 65 m byt, na naše poměry žádný obrovský, ale byla k tomu terasa, bylo k tomu parkovací stání zavřený bránou na dálkový ovládání. Bylo to něco jiného, který tady není. Je to něco zvláštního a kupovali to jak starší lidi, ty vlastně kupovali jeden ten byt, tak to kupovala sestřička, protože to je u nemocnice a jedna doktorka. Takže to jsou vlastně takový věci. A když beru poměr třeba investorů a osobního bydlení. Já si myslím, že teď je to tak někde možná 50 na 50, ale budu to brát průměrně, nebudu to brát na lokalitu, jak jsem říkal, v dobrých lokalitách to vždycky bude tak, já nevím, třeba 20 % investoři a 80 standardní bydlení nebo na osobní a u těch horších lokalit to může být klidně obráceně.
Já možná jenom, já aktuálně prodaných nemovitostí za tady ten rok, což je nějakých 20 těch obchodů, tak mám z toho tři investory, jinak všechno bylo primárně pro nějaký vlastní užívání. Ale je to lokalita Teplice, Most, Litvínov, tak nějak prostě různě. Což mě docela překvapuje teď, když se na to dívám.
Takže lze říci, že lidé začali jako více, více... nebo jestli to chápu správně, tak si zvedli ten standard toho bydlení, to znamená, jsou ochotni zaplatit za ty byty víc, než byli předtím, nebo respektive kvalitnější byty si chtějí koupit.
Určitě.
Pardon.
Jenom, že souhlasím.
Mi přijde, že ty lepší lokality se zužují a už jich tolik není. A to mi přijde taky, že je jedna z těch věcí, proč ty lidi to řeší. Z toho není tolik co nabízet, prostě ty nepřizpůsobivý části, například v Mostě se prostě rozšiřujou a myslím si, že už jsme v takový fázi, že to nejde jako zastavit nebo vlastně nějak vyčistit.
Já možná, já chápu, že to je citlivé téma, ale přece byt s nepřizpůsobivými občany, nebo respektive problémovými nájemníky, ať jsme konkrétní a nespecifikujeme to nějak, je i pro toho investora problém, i přesto se do toho jako hrnou. Je to jenom proto, že tam je fakt ta nákupní cena tak strašně nízká, že je to nějaký jako riziko, který je ochotný jako podstoupit?
Já to vnímám tak, že zájemci o ten byt budou vždycky a bohužel to je tak nastavený, že oni mají peníze, protože jsou čerpaný, dejme tomu, ze státu, a oni nemají problém s tím jako zaplatit velký peníze ty nepřizpůsobivý a tím pádem pro toho investora, který v tom bytě bydlet nikdy nebude, v té lokalitě možná nikdy ani nebyl a najme si správcovskou společnost, tak vlastně mu chodí měsíčně nějaký příjem a je to pro něj zajímavý. A bohužel tady to prostě narušuje ty klidný lokality, protože v těch špatných částech se platí takový nájmy, že to vůbec nejde srovnávat s těmi lepšími částmi, protože ty lidi, který tam bydlí, tak prostě mají peníze ze státu. Tak to vnímám někdy já.
Já na to navážu a plně s tím souhlasím. Úplně stejně je to u nás v Chomutově.
Takže chápu to správně, že investor koupí za pár peněz nějaký byt, řekněme, řádově za statisíce, je mu to vlastně jedno, najme si tam firmu klidně za 50 % z hodnoty nájmu a vlastně se o to vůbec nestará. A vzhledem k pořizovací ceně nemovitosti je mu asi jako jedno, jestli mu přijde 5 nebo 10 000 měsíčně na účet. To je ten model, jestli jsem to pochopil správně, jo?
Určitě tak stručně ano. Samozřejmě jako mám pocit, že není asi jeden týden, kdy neobdržím nějaký hovor s investorem, který žádá o, ať už můžeme dlouhodobě spolupracovat, když mi budete posílat nabídky, který se nedostanou ještě na internet, tak budu šťastný. Já nevím, dobrý místo, dobrý stav, dobrý ceny, dobrý nebo malý (???) a nejlépe, kdyby to bylo i s nájemcem. Tak takový jako hovory bývají dost často. A řekl bych, že asi od roku 2018, neříkám, že každý týden, ale prostě je normální, že stejně se sem stahujou jako lidi z celý Český republiky.
Já vám schválně jenom dám pro info, jak to vypadá vlastně s průměrnými cenami bytů k pronájmu, z čehož je zase vidět, že dneska se od roku 2015 celý Ústecký kraj vlastně dostal na svoje maximum, že už tam je 201 Kč za metr čtvereční a teď neřeším jak velkého bytu, prostě je to, je to spočítaný na metry. Přičemž jsou okresy, a to jste říkali, že jsou specifický, že se prostě nedá říct, jestli v Mostě a dalších částech, v některých je to víc, v některých je to výrazně míň. Primárně zase z toho vychází, že Litoměřice, Litoměřice, Chomutov dneska jsou cenově, cenově z hlediska nájmu nejvýš. Ale už i v Ústeckém kraji jsme se dostali přes tu hranici 200 Kč za metr, což tam nikdy nebylo. Jak to vypadá s nájmem a děláte taky nájmy vy? Nebo v nějaký větší míře? Nebo jsou to nějaký jednotky kusů?
Za mě jsou to jednotky kusů. Spíše byty prodáme a ten investor se o to postará. Tak jako jo, neděláme vyloženě správcovskou firmu, na to nemáme energii ani čas, jako v těch horších lokalitách, ale jsou to jednotky kusů.
Co se týká mě, tak já tím, že od začátku, když jsem začal, tak to byl jeden ze zdrojů nějakých klientů a nezanevřel jsem na to. V případě, že mě někdo osloví, tak mám to nastavený tak, že to všechno realizuju, nechávám si zaplatit z obou dvou stran a dostávám se kolikrát k tomu i jako do budoucna k zajímavějším věcem a tím pádem to vnímám jako investici do budoucna, že může se na mě ten klient následně obrátit na prodejnu. Takže ano, řeším.
Možná se zeptám ještě na jednu věc, co vy vnímáte jako hlavní výhodu vlastně toho kraje, ve kterém působíte?
To je otázka, výhodu. Výhoda, asi cena, cenová politika, řekněme, o ceny. A to je asi všechno, řekněme, tady. Samozřejmě je zájem, jak jsme se bavili o těch investorech, je tady, to je prostě furt dokola, že jo, ale jestli by byla nějaká výhoda, nevím. Já původně nejsem nebo nejsem z Ústeckého kraje, jo, takže já furt se inklinuju, kde jsem se narodil v jižních Čechách. Ale takže je otázka, nevím, možná nechám tohle spíš na kolegu, co je tady jako TOP.
Já asi jako první věc, která mě napadla, tak je to, že vlastně projdu tolika případy, jako nikdo jinde, jako žádný jiný makléř v republice, protože těch věcí tady musíme udělat mnohem víc, protože ty provize a ceny nemovitostí jsou tady nižší. A myslím si, že mě nemá co překvapit, když to řeknu hloupě. Nebo takhle, teď to nechci podat tak, že vím všechno, to v žádném případě, ale že jako ten počet těch transakcí, který musí udělat makléř v Praze a já tady, tak myslím si, že musí být jako rozdílný. Tak tady z toho důvodu.
Ondro, něco na závěr?
Možná poslední dotaz, jak je to s domy u vás? Děláte i domy, prodávají se nebo spíš jdou vícero byty? Teď se nebavím o investorech, že jo, domy investory asi až tak jako výrazně nezajímají, ale spíš o tom běžném spotřebiteli, o tom běžném kupujícím pro to bydlení.
Tak jestli můžu zase já začít. U nás je to rozdělený asi tak na dvě části. Jedno jsou buď novostavby, což má svoji vyhledávanou klientelu, samozřejmě i lokality, většinou to není ve městě, to jsou takový vesničky okolo, to jsou vyloženě nějaký bungalovy 4+1, něco takového, menší zahrada. No, anebo jsou to potom totální, nechci říct ruiny, ale starší domy zase pro lidi, který chtějí mermomocí utéct z paneláku, ale nemají ty finance na to, aby ať už hypoteční nebo jakkoliv se zaúvěrovali nebo zafinancovali a koupili novostavbu. Protože ty novostavby se u tohohle pohybují, teď to zrovna řešíme, od 7 milionů do... to nejde říct do kolika, my máme 17 třeba, jo. Ale průměrně třeba 7, 8, 9 milionů z novostavby. A takový ty základní domy nebo spíš ruiny jsou někde jedna a půl až tři miliony.
Já, když se podívám tady na ten aktuální rok, tak z těch 20 věcí tady mám nějaký čtyři domy a s jednou garáží, jinak jsou to všechno byty. Takhle, vnímám byty tak jako na pokrytí nějakých svých nákladů jako rychloobrátkovějších v případě, že se realizuje ten dům, tak je to samozřejmě zajímavější, rád bych prodával jenom domy a mám i pár v nabídce, ale ne vždycky to je věc, která by šla jako za 14 dní ven nebo pryč.
Mně přijde teda upřímně zajímavé, že tam je tak velký rozdíl mezi, mezi starším domem a tím developerským projektem vlastně. Jestli jsem to pochopil správně, tak u staršího domu se bavíme okolo 2 milionů, což by v uvozovkách odpovídalo i cenové hladině bytů v lokalitě. A oproti tomu developerské projekty někde okolo, respektive novostavby domů někde okolo 8 až 10, 17, předpokládám, že je nějaký už jako extrém. To zas odpovídá nějakému jako standardu, který je obecně v republice. Takže vlastně je to zajímavé minimálně tady tohle to, že ten rozdíl je tak jako obrovský.
Je to tam, to, co jsem říkal na začátku. Samozřejmě ty domy za 2 - 2,5 milionu jsou vyloženě domy k rekonstrukci. Když vezmu standardní dům na bydlení staršího vydání 20 let starý a víc, tak bude třeba za 4 miliony, aby jsme to dali trošku do pořádku.
Každopádně Ústecký kraj je vždycky zajímavý. Ondro, na tom, na tom se shodneme i z hlediska, i z hlediska dat, i z hlediska toho, jakým způsobem tam ten realitní trh probíhá, protože je víceméně zvláštní v několika ohledech a většinu jsme si toho řekli. Pánové, možná díky moc za dnešní čas, 30 minut je za námi, díky moc za povídání o tom, jak to vypadá dneska u vás v Ústeckém kraji. Věřím, že se někdy brzy uvidíme. A Ondro, úplně slovo na závěr, řekni tip, že pak už tam nebudeš na další vysílání.
Já nevím co. Padlo tady hodně zajímavého. I my jsme se mnoho dozvěděli o Ústeckém kraji. Pánové, děkuji a přeji, ať se vám daří, ať realitní byznys vzkvétá tím správným a zdravým způsobem.
Mějte se hezky, na shledanou.
Já bych chtěl možná jenom poslední věc. Děkuju za pozvání, děkuju za to, za práci, kterou děláte a jsem velmi rád, že můžu být v projektu Realiťák roku.
Já bych taky chtěl poděkovat za pozvání a ať se daří.
Prima. Mějte se krásně, na shledanou.
Taky nashle.
Na shledanou.
Na shledanou.
Petr Makovský