25.10.2024 9:44
Středočeský kraj, který je silně provázán s hlavním městem Prahou, zažívá v roce 2024 výrazný pohyb na realitním trhu. Růst poptávky po rodinných domech a bytech se projevil zvýšenou aktivitou na trhu, přičemž ceny zůstávají v některých segmentech stabilní, zatímco v jiných dochází k pozvolnému růstu. To vyplynulo z diskuze mezi předními realitními makléři, kteří se zúčastnili říjnové analýzy realitního trhu pro Středočeský kraj.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Středočeský kraj, který je silně provázán s hlavním městem Prahou, zažívá v roce 2024 výrazný pohyb na realitním trhu. Růst poptávky po rodinných domech a bytech se projevil zvýšenou aktivitou na trhu, přičemž ceny zůstávají v některých segmentech stabilní, zatímco v jiných dochází k pozvolnému růstu. To vyplynulo z diskuze mezi předními realitními makléři, kteří se zúčastnili říjnové analýzy realitního trhu pro Středočeský kraj.
Realitní makléř Daniel Skružný z RE/MAX G8 reality potvrzuje, že zájem o rodinné domy v blízkosti Prahy je na vzestupu. „Domy do 10 milionů korun se prodávají velmi rychle, často i v horším stavu, kde kupující platí spíše za pozemek než za samotnou nemovitost,“ vysvětluje Skružný. V oblastech jako Mělník nebo Brandýs nad Labem je poptávka obrovská, zejména mezi lidmi, kteří hledají bydlení s dobrou dopravní dostupností do hlavního města.
Roman Kasalý z EVROPA realitní kanceláře dodává, že rok 2024 je charakterizován výrazným růstem prodejů oproti slabšímu roku 2023. Tento růst je do značné míry způsoben odloženou poptávkou po nemovitostech a zlepšením podmínek na trhu. „Lidé, kteří potřebovali vyřešit bydlení, ale kvůli nejistotě váhali, nyní vstupují na trh a nemovitosti se prodávají velmi rychle,“ dodává Kasalý.
Ačkoli poptávka po nemovitostech roste, ceny domů ve Středočeském kraji se podle Lukáše Holečka z Reality Holeček zatím výrazně nemění. „Ceny domů zůstávají na úrovni loňského roku, zatímco u bytů je patrný mírný nárůst. Poptávka je však vyšší, což vede ke zkracování doby prodeje,“ vysvětluje Holeček. Růst cen bytů potvrzují i ostatní makléři, přičemž nejvíce se prodávají malé byty, jako jsou 1+kk a 2+kk, které často mizí z trhu bez potřeby inzerce.
Martin Kubík z Reality 11 v Jesenici poukazuje na změnu chování kupujících. „Vidíme, že domy, které dříve trvaly dlouho na trhu, se nyní prodávají rychleji. Poptávka po domech za 18-19 milionů korun roste a počet zájemců na prohlídkách je znatelně vyšší než před několika měsíci,“ říká Kubík.
Zájem o nemovitosti ve Středočeském kraji mají nejen rodiny hledající větší bydlení, ale také menší investoři. „Vrací se malí investoři, kteří vidí potenciál v nákupu nemovitostí mimo Prahu, kde výnosy z pronájmu mohou být vyšší než v hlavním městě,“ říká Skružný. Zajímavé je také, že mezi kupujícími jsou často Ukrajinci, kteří hledají levnější bydlení mimo Prahu.
Středočeský kraj zůstává atraktivní zejména díky blízkosti hlavního města. „Kupní síla lidí, kteří pracují v Praze, ale nechtějí platit vysoké ceny za byty v metropoli, stále táhne zájem o domy a byty v okolí Prahy,“ vysvětluje Skružný. Podobnou zkušenost má i Lukáš Holeček, který popisuje, jak infrastruktura a výhled na zlepšení dopravy láká kupující na Kladensko a Slánsko. „Lidé z Prahy tvoří až polovinu našich klientů,“ říká Holeček.
Zatímco trh ve Středočeském kraji zůstává stabilní, rostoucí poptávka a omezená nabídka v určitých lokalitách naznačují, že ceny nemovitostí by mohly v budoucnu opět růst. Blízkost k Praze, zlepšující se dopravní infrastruktura a zájem investorů činí tento kraj jedním z nejžádanějších regionů v České republice. Realitní makléři proto doporučují jak kupujícím, tak prodávajícím jednat rychle, protože výhodnější podmínky na trhu nemusí dlouho trvat.
Analýza realitního trhu ve Středočeském kraji, prezentovaná v textu, přináší několik klíčových myšlenek a postřehů:
Růst poptávky a změny v prodeji: V roce 2024 se ve Středočeském kraji zvýšila poptávka po nemovitostech, zejména po domech v okolí Prahy. Zatímco ceny domů se příliš nezměnily, jejich prodejní doba se zkrátila. Byty, zejména menší, se prodávají rychle, často bez nutnosti inzerce.
Vliv úrokových sazeb: Zvýšení poptávky je částečně přičítáno změnám v úrokových sazbách, které ovlivňují rozhodnutí lidí ohledně nákupu nemovitostí.
Typičtí kupci: Kupující jsou často lidé z Prahy, kteří si za cenu bytu v Praze pořizují dům ve Středočeském kraji. Další skupinou kupujících jsou cizinci, zejména Ukrajinci a Vietnamci, kteří se často zaměřují na levnější byty.
Nabídka a ceny: Nabídka nemovitostí ve Středočeském kraji neklesá, což je způsobeno tím, že na trh přichází více nemovitostí. Ceny bytů dosáhly svého maxima, zatímco ceny domů zůstávají stabilní.
Důvody pro koupi a prodej: Lidé jsou motivováni prodávat a kupovat nemovitosti z různých důvodů, včetně očekávaného poklesu úrokových sazeb a stabilních nebo rostoucích cen nemovitostí. Prodejci často zvažují, zda je lepší nemovitost pronajmout nebo prodat.
Význam lokality: Blízkost k Praze a dostupnost veřejné dopravy, jako je vlak, zvyšuje atraktivitu lokalit ve Středočeském kraji. To platí zejména pro oblasti jako Praha-východ a Praha-západ.
Investiční příležitosti: Investoři se vracejí na trh, především menší investoři, kteří vidí potenciál v nemovitostech mimo hlavní město.
Celkově je analýza zaměřena na dynamiku trhu ve Středočeském kraji s důrazem na růst poptávky, stabilitu cen a vliv okolí Prahy na trh s nemovitostmi.
-----------------
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u naší další analýzy realitního trhu, tentokrát ve Středočeském kraji a jeho okresech, a to za účasti nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2023 i 2024. Je začátek října 2024, já jsem velmi rád, že zatím v tuto chvíli mohu přivítat 4 hosty, kteří se k nám připojili. Prvním z nich je Daniel Skružný z RE/MAX G8 reality. Dobrý den.
Dobrý den. Děkuji za pozvání.
Pak tam máme Martina Kubíka z Reality 11 - Jesenice. Ahoj, Martine.
Dobrý den.
Lukáše Holečka z Reality Holeček. Dobrý den.
Dobrý den. Zdravím všechny. Děkuju za pozvání.
A Romana Kasalého z EVROPA, realitní kanceláře. Ahoj, Romane.
Dobrý den. Všechny zdravím.
Samozřejmě máme tady i Ondru Hona z CEMAP - cenové mapy, se kterým ve spolupráci s dalšími partnery připravujeme data o realitním trhu a dneska se o to spolumoderování této diskuze podělíme. Pánové, střední Čechy, zajímavý, zajímavý region, spjatý s Prahou. V některých částech Praha-západ, Praha-východ, Benešov, Mladá Boleslav, možná další, v některých zase trošku vzdálenější. Velmi zajímavé na sledování čísel, protože ty průměry a další věci, které tam máme, jsou zajímavé, jako jeden z mnoha krajů v České republice je také, také je tam to, že ceny nemovitostí, cenu bytů, tak ty ceny domů začaly opětovně růst. A možná se zeptám na začátek vás v RE/MAX, jak vy to vidíte, jakým způsobem se dneska Středočeský kraj profiluje a co je tam nového? Možná začnu Danielem, dobrý den.
Dobrý den. Tak já primárně dělám hlavně rodinný domy, směr teda na sever od Prahy, od Mělníka po Brandýs nad Labem, dejme tomu, prostě Praha-východ, tady je cítit to, že domy se neprodávají dráž, aspoň z mojí zkušenosti, ale o něco kratší dobu a je na ně větší odezva. Nemůžu říct, že by ty domy jsem prostě prodal extrémně rychle. Pokud je dobře nastavená cena, prodají se, prodávám v průměru kolem 5-6 měsíců, dejme tomu, ty dražší, to znamená 15 plus milionů. To, co je do 10 v těsným okolí Prahy, se prodá jako houska na krámě, protože to opravdu tam ten tlak je teda velkej. Dá se to srovnat 2+kk u metra v Praze, protože na to je prostě 40, 50 lidí a ty věci kolem 8-9 milionů, i když je to, dejme tomu, v katastrofálním stavu, tak za cenu pozemku se to prodává opravdu dobře. Takže to je určitě změna oproti minulýmu roku.
Děkuju. Co Roman.
Za mě ten letošní rok je takový, že ty prodeje stoupají, loňský rok byl hodně slabej, letos se to zvedá a zvedá se to výrazně. Myslím si, že to je hodně ovlivněný úrokovýma sazbama a tím, že v podstatě odložená poptávka, to, co dřív se neprodávalo, tak teď se prodá v podstatě hned. Je to o tom, že ti lidi, kteří potřebovali řešit bydlení a oni to neřešili, tak teď to dohání a z mýho pohledu ty ceny se zvedají.
Děkuju. Lukáši?
Tak já můžu potvrdit zvýšenou poptávku po nemovitostech, nicméně nemůžu jako říct, že by došlo tedy, aspoň u nás tady v okrese, k nějakýmu raketovýmu nárůstu cen, řekl bych, že ty ceny se tak nějak držej na podobný hladině, jako byly loni, ale ta poptávka se zvýšila, nicméně i ta nabídka se pořád drží de facto na dost podobným počtu nemovitostí, což je zajímavý a je na tom teda vidět, že ta nabídka neklesá, takže za mě asi tak.
Děkuju. Na závěr, Martine.
Já chci říct, že s každým u kolegů s něčím souhlasím. Co řekl Roman, jakoby ty ceny ne tak úplně, jako že by rostly, rostou u bytů, ale nerostu u domů, tak jak to přesně říkal Dan, že nevnímám, že by u domů ceny rostly, ale zkracuje se doba prodeje, zvýšil se počet poptávek. Setkám se s tím, že když bych řekl dům za 18-19 000 000, tak dříve reagoval na jaře prostě jeden člověk za 2 měsíce, teď mám za měsíc 3 lidi, za stejnou cenu toho domu. Takže prostě, ale je to o tom, že ty domy mají tak půlroční zpoždění oproti těm bytům. Takže pokud prostě jsme se tady bavili o tom, že v dubnu, v květnu ceny bytů přestaly růst a pomalu přestaly se snižovat a pomalu rostou, tak prostě ty domy, jak to tak sledujou, mají tak půl roku zpoždění.
Víceméně pojďme se podívat na to, jak to vlastně dneska s nabídkovými cenami vypadá do jak domů, tak bytů, vlastně máme tady graf, který je od ledna 2015. Z hlediska nabídkových cen byty jsou dneska absolutně nejdražší za metr čtvereční, co kdy v minulosti byly. V celém Středočeským kraji je to nějakých 82 176. U domů se víceméně od nějakého července, června/července 2022 drží ta situace plus minus na stejné úrovni. Když vezmeme nabídky, tady to je víceméně jeden z mála krajů, který je relativně zajímavý tím, že nabídky bytů k prodeji tolik neklesají, to znamená, ve Středočeským kraji, jak byty, nebo byty skoro neklesají, v některých krajích je to relativně razantní a domy se drží /nesrozumitelné/, to znamená, tam je to i zcela způsobeno tím, že ceny, které jsou, které rostou, tak nabídka nebo ceny bytů, ceny domů, které jsou stejné, tak nabídka je tam tomu podobná. Ondro, máš tam nějaké svoje favority, nějaké kraje, nebo kraje, spíš města, okresy, které jsou nejzajímavější. Já ti je tam pustím.
Já jsem obecně se chtěl právě pánů zeptat na tu nabídku, protože přesně to, co jsi zmínil, tak mě zaujalo.
Se podíváme na nabídku ještě rychle.
Ceny bytů vlastně nějakým způsobem rostou, ale ta nabídka výrazně neklesá. Čím to je, pánové, je na tom trhu vícero bytů, než bylo, více lidí začalo prodávat tím, že se ten trh rozhýbal?
Jestli můžu teďka začít já, tak mně se děje něco, co se mi třeba v Jesenici a okolí dříve nedělo. Já, když to vezmu, letos jsem prodal 4 byty třeba bez inzerce. Takže se zvýšila ta poptávka, tak vlastně může se to stávat i jiným makléřům a v tu chvíli ty čísla vůbec nejsou v tý inzerci, takže já vlastně prodávám více, ale ne všecko mám v inzerci. A díky tý zvýšený poptávce a těm maximálním cenám, tak opravdu byty 1+kk, 2+kk dneska já dokážu prodat bez inzerce. A myslím si, že to dokážou i jiní makléři. A myslím si, že to je jeden z důvodů, proč se nezvyšuje počet inzerátů, že prostě do inzerce jdou ty nemovitosti 3+kk, 4+kk, domy. A opravdu ty malý byty díky těm poptávkám dokážeme prodat prostě i bez inzerce.
Jde spíš o to, proč se nesnižuje, když je vysoká poptávka, to znamená, zůstávají tam ty spíš jakoby hůře prodejné a ty...
Jsou tam ležáky, kde ti lidi chtějí hodně. A u těch středních nabídek, byty 3+kk se to prostě jako točí, takhle bych to vnímal.
Lukáši, váš názor na věc?
Já musím teda potvrdit to, že je tam ještě spousta těch ležáků, kde vlastně se přestřelila na začátku toho prodeje cena a bohužel ti lidi nebo ti majitelé, respektive možná ti makléři nejsou schopní to těm majitelům vysvětlit a doložit jim reálný data, za kolik se v tý lokalitě ty byty prodávají. Já, když to stáhnu tady na Kladno, tak je tady furt dost bytů, který jsou hodně přeceněný, ačkoliv prostě v tý lokalitě ta cena absolutně neodpovídá, a to i třeba o milion, takže pak není divu, že na ty byty nikdo nereaguje a pořád tam ležej, no.
Děkuji. Romane.
Za mě, já si myslím, že to je spíš o tom, jakým způsobem je ta nemovitost prezentovaná, pokud samozřejmě není úplně mimo realitu, ten rozdíl v té prodejnosti, o tom, jakým způsobem je inzerovaná, jak je to v nabídce a jestli ta kvalita prodeje tomu odpovídá, pokud ta cena je reálná, tak se to prodá v dnešní době opravdu hodně rychle.
Danieli, jak to vnímáte vy?
Já mám zkušenost, že třeba minulý rok jsem tady, protože Prahu dělám minimálně, ale od tý hranice Prahy na sever, v těch vesnicích samozřejmě těch bytů není tolik. A minulý roky jsem neměl za 2 roky třeba žádnej byt a teď mám pocit, v tuhle chvíli asi 3 a o dalších dvou minimálně vím, který půjdou do prodeje, taková červená nit toho je, že ty lidi cítí, že už by mohli slušně prodat a tak to na ten trh dávají, jsou to vesměs věci, který ti lidi drželi, vlastně ve chvíli, kdy ten nemovitostní trh se zastavil, tak si řekli, teď prodávat nebudu, nepotřebovali úplně, ale teď cítí, že můžou dostat peníze minimálně rychle a slušný, slušný peníze, tak to na ten trh dávají, takže za mě ta nabídka je vyšší těch bytů, než byla v minulosti.
To znamená, že více lidí se rozhodlo prodat, nebo respektive tak, jak byla odložená poptávka po nemovitostech, tak byla i odložená nabídka primárně ve Středočeském kraji. A lidé, když vidí, že se ty kolečka rozhýbaly, tak zase se rozhodli k nějakému obchodu s tou nemovitostí.
Takhle přesně to cejtím já.
Super. Děkuji. Já se možná zeptám nebo položím doplňující otázku, kdo je typicky kupující vlastně dneska ve Středočeském kraji, dlouhodobě to byli vlastně lidé z Prahy, kteří, už to tady zaznělo, místo bytu na metru si radši koupí někde dům s nějakou rozumnou dojezdností. Zůstalo to stejně, nebo se nám obměnila ta skupina, která kupuje nemovitosti ve Středočeském kraji. Danieli, možná poprosím vás jako prvního tentokrát.
Tohle musím potvrdit. To je pořád stejný, pořád mi chodí většinou lidi, kteří mají byt přesně u metra, kde samozřejmě za byt, dopřejou si dům a lehkou hypotéku, ale, upřímně řečeno, byty, který mám teď v nabídce, tady v těch lokalitách kolem Mělníka, Neratovice a tak, tak hodně Ukrajinců, hodně Ukrajinců, kteří jsou v nájmu, který je samozřejmě vysokej, nějakým způsobem už se stabilizovaly příjmy, pravděpodobně už jsou, jsou to samozřejmě ty, co jsou tu relativně velmi dlouho a ty se rozhlížejí po levných bytech a musí tím pádem jít aspoň 20 km za Prahu, aby byli schopní tu hypotéku uplatit, tak to teďko mám na bytech poměrně jako, dejme tomu, polovinu možná těch, a pak jsou to investoři, který se vracejí na trh. Takoví ti menší, kteří vidí světlo na konci tunelu. Ten typ toho malýho investora, přijdu, koupím, teď to budeme pronajímat a pak to zůstane dětem. A zase je to, samozřejmě tohle kupovat v Praze, kde ten výnos je 3 %, když se to koupí dobře, tak tady prostě kus za Prahou ty procenta vycházejí líp. A to, co samozřejmě je důležitý, že ta suma těch peněz je výrazně nižší, čili proto asi. A pak samozřejmě oblíbení absolventi různých super kurzů, který zkouší koupit něco, co stojí 5 za 2,5 a mají pocit, že mě s tím sestřelí ze židle, tak to je ale asi průřez celýho realitního trhu.
Předpokládám, že když to prodáváte za 5, tak jste to za 2,5 neprodal?
Ne, ne, to já se i stydím. Já to samozřejmě těm klientům, protože jsou to klienti, tak jim to přetlumočím tu nabídku úžasnou a tím to z 93,5 % skončí a zbytek se akorát směje ještě druhý den, to je celý. Co na to říct.
Z 93,5 % znamená, že něco přece jenom by se prodalo za nižší cenu.
Jeden o tom lehce uvažoval, ale pak jsem mu řekl, že když to snížíme o 20 %, že to vystřelíme za 2 týdny, tak jsme to udělali tímhle způsobem a myslím, že všichni byli spokojení.
Děkuji. Romane, jaký je tvůj pohled na věc?
Za mě klientela, která poslední dobou kupuje, tak u většiny nemovitostí, který jsem prodal, tak to kupovala rodina s dětmi nebo s dítětem a s očekáváním dalšího šli do většího prostoru a potřebovali vlastně vyřešit bydlení pro rodinu, takže tohle to je vlastně u toho, co jsem prodával já, když nepočítám dům, který byl ke zbourání a stavbu, tam to kupoval investor na to, že to zbourá, postaví něco a prodá, tak z větší části to byly rodiny s dětma nebo budoucíma dětma.
A taktéž jako stěhující se dál od Prahy právě kvůli tomu, že za stejnou cenu mají větší nemovitost?
Bylo to částečně z Prahy cestující, ale byly tam spíš ty rodiny, který tam v okolí bydlely a chtěly zůstávat v té lokalitě a v tom okolí, kde mají rodiče nebo přátelé a prostě kde vyrostli.
Super. Děkuji. Lukáši, váš názor?
Tak u nás na Kladensku je tak 50 % těch poptávek z Prahy, že opravdu ti lidi cejtí, že to Kladno už se stává trošku okrajem Prahy a tím, jak se zlepšuje infrastruktura a výhledově se má dodělat ta rychlodráha, tak je to jejich cílová teďka destinace dost. Takže já, když dám do nabídky nějaký byt nebo i dům tady v okolí, tak půlka lidí na to přijede z Prahy. Pak je velká skupina těch cizinců, ať Ukrajinců nebo Vietnamců, bych řekl, že si to tak nějak jako půlej de facto, až tak jenom třeba, nebo tak 20 % jenom je vlastně těch koncových uživatelů tady místních, který vlastně to jsou nějaký Kladeňáci, který se chtějí z nějakýho důvodu stěhovat nebo se změnila životní situace a mění vlastně bydliště, takže u nás je to asi takhle.
Děkuji. Martine, tebe požádám na konec o nějaký názor, kdo je tvůj typický kupující.
Jelikož jsem letos prodal i velkou část domů a mám z toho jako návazný prodeje, tak to přesně vidím tak, že domy tady za Jesenicí přesně kupujou lidi, co buď v Jesenici nebo v Praze 4 třeba prodávají byty. A jinak to, že lidi z Prahy jdou do toho Středočeského kraje, to se prostě, myslím, jen tak nikdy nezmění. Jsou výjimky, že mi prostě na dům přijede paní z Jihlavy, protože její dcera jde studovat do Prahy, ale to jsou fakt jako světlý výjimky, který jako budou u všeho, ale prostě to, že lidi jdou, že si řeknou, hele, nekoupíme byt ve Vršovicích, pracujeme v centru, ale prostě jenom třeba podle toho, kde ty lidi mají nějaký dohodový práce, tak jestli třeba Karlín, víc půjdou na ten sever. A u mě lidi, co pracujou na Pankráci, na Budějovický, tak jdou směrem jako k nám, tak se to dělí podle toho, kde mají ty lidi jako nějaký dlouhodobý jako zaměstnání, a to je celý. Myslím si, že, to, že lidi z Prahy jdou ten Středočeský kraj, to se prostě, jako že by se to procentuálně míjelo, to já vnímám jako X let stále stejně. Spíš jenom, když jsme se bavili o těch počtech předtím /nesrozumitelné/ nemovitostí, tak ono, jak se rozjely ty poptávky na domy, tak i to navýšilo nabídky bytů, protože ti lidi dávají prostě, ti kupující těch domů dávají své byty na prodej.
Tam je zajímavý sledovat tu diskuzi v tom, že vlastně skoro všichni říkáte, že je poptávka po domech a prodeje domů se v tuhle chvíli začaly s nějakým zpožděním po bytech zvedat. Tím je Středočeský kraj tak jako trošku zvláštní, protože ať se bavíme s kýmkoliv jiným po republice, tak vlastně skoro všichni říkají, že je ještě domy furt stagnují a neprodávají se. Jasně, Středočeský kraj, ta kupní síla v okolí Prahy je větší, když se podíváme možná na nějaký data ohledně domů, já je tam možná jenom rychle pustím, jestli je tam mám teďko připravený, tak vlastně Praha-východ, Praha-západ opět začaly výrazněji růst. Celý Středočeský kraj vlastně taky se posunul za poslední rok asi o další 4 000 za metr čtvereční. Víceméně, proč z vašeho pohledu ty domy ve Středočeském kraji jsou tak zajímavější, než je někde jinde?
Já si vezmu slovo teda, omlouvám se. Podle mě je to jednoduchý, je to v blízkosti Prahy, přesně, co předtím nakousl Martin, že prostě ti lidi, pokud pracujou ve městě, chtějí sednout na vlak, dneska už je to úplně běžný, když je ve vesnici vlak, tak ta cena toho domu, nechci říct, že roste, ale minimálně je pro ty lidi extrémně to zajímavý. Už se to naučili, že skočím na vlak a za 15 minut jsem na Masaryčce nebo na hlavním nádraží, neřeším parkování, neřeším modrý zóny, neřeším pirátský vstupný do Prahy a podobný věci. A to je, to je podle mě ono, proto ta, samozřejmě vědí, že tady ty ceny v tom prstenci kolem Prahy ty ceny těch domů prostě dolů nepůjdou, protože tady není pro to důvod, v podstatě všude už je pomalu stavební uzávěra, nic se tady moc neděje, domy jsou jako za dobrý peníze a pokud to dneska koupím, za 2 roky to prodám minimálně s nějakým drobným ziskem vždycky a vždycky ta likvidita toho je vždycky nějaká, takže to si myslím, že to prostě, táhne to ta Praha pořád, a to i věci třeba, co jsem dělal věci kolem Mělníka, to jsou pořád věci, který samozřejmě tam taky mám klienty, kteří jsou přímo z Mělníka, ale je tam. Třeba polovina lidí je zase z Prahy. Podobně jako má kolega v Kladně, kde mu volá půlka lidí Pražáků, tak i ten Mělník je na tom podobně. Taky to táhne už prostě samozřejmě se zvyšujícíma cenama všech těch nemovitostí, tak to táhne zase Pražáky i do toho Mělníka, do Brandejsa, o tom ani nemluvím, po dálnici je za 10 minut člověk v Praze, takže ten stoprocentně, tam je půlka pražskejch, tam už Brandejskej ani nemá kde bydlet pomalu.
Se možná zeptám nebo doplním otázku, co je vlastně ten typický dům? Už jste, Danieli, říkal, že dům do 10 000 000, že ten se prodává vlastně jako nejrychleji, ale jak je to...
Prosím?
Dům se nesežene pořádně.
Tak ano, v podstatě dům do 10 000 000 je za cenu pozemku, proto má tolik jako nabídek, protože do 10 000 000 tady neexistuje nic, v čem by se dalo normálně bydlet, to si řekněme, to není na bydlení.
Právě tam směřovala moje otázka.
Typický dům, který je kolem 15, je to, nechci dělat developerům reklamu, ale známe všichni velký, velmi podobný, prakticky v každý větší vesnici, ať je to Bašť, Líbeznice, určitě v Jesenici mají stoprocentně taky nějaký velký satelit, firma česká...
Nemáme.
Tak možná jediná, kde se to nepovedlo, nicméně tyhle ty domy, z těhle těch starší zástaveb, kolem 2005 do 2010, tak ať je to dvoj dům nebo samostatně stojící na pozemku kolem 600 m, to je typickej prodej domu kolem řádově 15 000 000, kde, pokud není to vyloženě vybydleno, tak prostě lidi se můžou nastěhovat a bydlet rovnou s nějakýma drobnýma úpravama, aby jim to vyhovovalo jako po optický stránce, a vkusu jejich, ale to jsou typický prodeje secondhandových nemovitostí. Tady u mě teda aspoň na tý Praze východ určitě. A to samozřejmě znamená, prodám nějaký 3+kk v Praze, přiložím si k tomu nějakou smysluplnou hypotéku ještě, kterou jsem schopen zaplatit s pražskýma dvouma platama a jsi v pohodě a bydlím v dosahu MHD relativně do 10 km od hranice Prahy, tak to je můj typickej dům a klient.
Romane, jak to vidíš ty? A co domy ve špatném stavu jdou taky na prodej, přestali se lidi bát rekonstrukcí?
Já si právě myslím, že tam strašně moc rozhoduje ta lokalita, to, co je ta Jesenice, ta je blízko u Prahy, to je hodně blízko, takže tam to je, porovnání ceny bytů a domů v Praze, bytu v Praze a domů na okraji. Já, když vezmu vzdálenější místa, jako je Příbram, Sedlčany, Votice, což je trošku dál od tý Prahy, tak tam ty byty, ty domy jsou o něco levnější, není to tam okolo těch 10 000 000 nebo přes 10 000 000, ale tam se seženou ty domy za 5, 7 milionů a tam to je znát, takže tam pak už ti lidi si rozmýšlejí, jestli půjdou řešit dopravu autem do Prahy nebo ne, protože tam už je to potom znát na tý ceně. A spousta mladých rodin samozřejmě má sen bydlet ve vlastním domě, chce ten dům, neuvědomujou si, co to znamená ohledně oprav a udržování toho domu, a proto se ty domy prodávají daleko víc, i když ta údržba a ta doprava je horší, takže tam se prodají i ty domy v horším stavu a ty lidi to řeší dost často svépomocí a v průběhu X let, ne, že by šli hned do novýho, ale bydlí v těch starších domech.
Děkuji. Lukáši.
Tak já mám zrovna teďka aktuálně takovej dobrej vzorek, tady kousek od Kladna ve Stochově, tak prodávám dům v původním stavu k rekonstrukci a jsme tam do 5 milionů a úplně se o to moc lidi neperou, takže tam přesně na to chodí povětšinou Ukrajinci se podívat, který pak jako si řeší hypotéku a dvakrát už to byl problém, takže s tím jsem se teďka setkal reálně. Jinak teda my jsme taky teda cenově trošku níž s těma barákama. Kladensko, Slánsko, když jsou tady nějaký dvojdomy klasický, který se teďka de facto staví pouze jenom dvojdomy, tak jsou to ceny do 10 000 000, letos se po nich poptávka zvedla, ačkoliv loni, předloni to byl problém prodat i kolem 8, tak letos se tady na ty domy docela dost lidí ozývá, a i se je daří prodat teda.
Děkuji. Martine, uzavři to nějak.
Souhlasím s kolegy. Přesně u mě dům kolem 15, když bych jako shrnul tři případy. Prodal jsem tady v Jirčanech barák za 17, klient mi dal /nesrozumitelné/ 7,5, přesně hypotéka, to, co říkal kolega. Tady vedle v Psárech na jaře, barák za 16,5, klient mi dal na prodej 2 byty v Jesenici, ale jeden jsme prodali bez inzerce, s druhým 100metrovým bytem se trošku pereme. Možná je důležitý zmínit, že byty, který mají 90, 100 metrů, tak to tak rychlý není, protože jestli si řeknu, že budu mít stometrový byt za 10 000 000, tak to jsme na tom podobně jako s domem za 20, prostě těch lidí je méně, ale opravdu ten barák kolem těch 15 000 000 je teďka to, co se jako nejvíc prodává, jestli se řekne, že je to od 13 do 18, tak po tom nejvíc jdou, protože přesně v tý Praze to s těmi platy a s tím, že prostě prodají byt v Praze, to takhle bude stále. A to ještě bonus na tu tvojí otázku, to se zase nezmění, protože v těch jiných regionech, v těch jiných lokalitách nemají ten drahý byt v tom velkým městě, takže pokud mají v Praze byt za 8, 10 000 000, tak už můžou jít do baráku za 15, 20, ale prostě tam někde v těch regionech není to startování s tím drahým bytem.
Pánové, možná závěrečná otázka, protože nějakým způsobem jsme na časovém limitu. Zeptám se na jednu věc, co dneska říkáte těm, kdo chtějí prodat, že to vlastně mají prodat a těm, že to chtějí koupit, že by to měli vlastně koupit v tuto chvíli, proč je ten správný okamžik v tuto chvíli prodávat a nakupovat, pánové. Lukáši.
Tak úplně tak jasný to není, vždycky to samozřejmě lidem neříkám. Teď se na mě například obrátil jeden člověk s prodejem domu na Velký Dobrý, když jsem mu řekl, za kolik ho reálně může pronajmout, tak si to rozmyslel a budeme to dávat do pronájmu. Takže vždycky to zas tak jednoznačný není. A já si myslím, že ten COVID většinu lidí v realitním byznyse vyškolil ve správném nastavování ceny a že teďka už si dokážeme tak nějak obhájit tu cenu, stáhnout si reálný data, předložit to tomu klientovi a on potom vlastně, když na to přistoupí, tak pak ten prodej jde relativně lehce, ale zase záleží od potřeby toho člověka konkrétní vždycky. A těm, co to chtějí koupit, tak tam je to samozřejmý, že pravděpodobně se ceny budou navyšovat nemovitostí, takže ty jako nemají úplně na co čekat. A jde o to, aby teďka přežili nějaký překlenovací období, když si vezmou hypotéku na 5 milionů s úrokem kolem 5 %, tak aby to nějaký ty 2 roky vydrželo, než to spadne k těm 3, což jako všichni doufáme a všichni to předpokládají, takže takhle jim to vysvětlit, spočítat jim to, ukázat jim to na číslech a většinou to pochopí a jdou do toho.
Dobře. Já se zeptám Martina jenom na upřesnění. Martine, jak se bráníš tomu, že nějaký tvůj kolega přijde na náběr a nabídne tam o půl milionu víc a máte stejnou cenovou mapu?
Tak jelikož mám vytipovaný jako spíš firmy nebo toho, kdo to dělá, tak ale řeknu, pokud někdo řekne, u tohoto domu, vy nám říkáte 17, někdo jiný nám řekne za 19, tak řeknu, hele, já vám to budu prodávat za tohle to minimum, můžeme to třeba i chvilku jako zkusit, ale já nerad zkouším, pojďme zkoušet 2 tejdny, ale spíš říkám zásadní větu, zeptejte se ho, jakým způsobem, to ne, že má poptávky, ale jakým způsobem co pro to udělá, aby to prodal za tu vyšší cenu. Protože pokud tady budu investovat do propagace, videoprohlídky, mít kvalitní inzerát, bude to viset všude, kde to má a tak dále, tak co ten kolega udělá jinak než já, aby to bral za vyšší cenu. Často tahle ta otázka pomůže, protože vlastně z 80 % ten kolega nemá na to odpověď.
Děkuju. Danieli, možná to stejný, proč bych si měl dneska koupit barák kolem Prahy za 25 000 000, když má o 150 metrů víc, než potřebuju?
Tak já budu reagovat přesně na tu velikost, to nevím, 250 metrů je jako fakt velkej dům za 25 000 000, to nevím, ale u těch běžných kolem 15, tak tam jim říkám, hele, dolů už to nepůjde, nepůjde. A přesně, jak říkal kolega Lukáš, já používám podobný argument, ty procenta tý hypotéky půjdou dolů, je tam velkej předpoklad, ceny domů ani bytů už dolů nepůjdou, to už jako máme za sebou, už jsme se přestali bát energií, Putina a tak dále, takže už to půjde zase jenom nahoru a 5 % ročně je průměr, za který to tak ti lidi celkem mají v hlavě, většinou jsou to lehce edukovaní, takže si to umí spočítat sami, že pokud chtějí dobře koupit, tak je ta situace právě teď, co chtěli velmi dobře koupit, už koupili minulý rok, vyhádali si velký slevy, dneska na domě za 15 000 000 je sleva 300 000. Minulý rok byla milion, jenom tak jako vlastně ve dveřích. Takže to je věc, kterou používám já jako, to, abych je postrčil případně k tomu nákupu. U těch prodejů těm lidem říkám, hele, minulý rok byl opravdu otřesnej, jako jestli chcete čekat na 2 miliony, tak je to podobný, ty nemovitosti porostou o 5 %, než dojdeme o 2 miliony vejš, tak z toho bude takovej ležák, že pojďme to prodávat za tu cenu, která jako musí být srovnatelná s trhem, jinak to prostě jenom ukazujeme, jak jsme hloupí. A to odradí ty klienty. Všichni víme, že to tak je. Co je na trhu rok, tak to..., samozřejmě domy kolem 20 prostě vždycky byl a asi i bude trošku oříšek to prodat, protože prostě ta klientela, je tam velmi úzká skupina, která si to může dovolit a vlastně i potřebuje, to jsou velkometrážní, jak říkal Martin, velkometrážní byty a velkometrážní domy, to je prostě vícegenerační, to je problém. A pokud mám teď momentálně dům, který má 500 metrů užitnou plochu, ta jedna rodina, nevím, kdo si to koupí, jako peru se s tím taky trochu.
Romane, na závěr, něco nám řekni.
No, za mě v tomhle tom případě se jedná spíš o potřeby těch klientů, tam je otázka, jestli potřebujou velkej dům nebo malej dům a ten typ nemovitosti, který potřebujou, ať už teď nebo časovým vývojem do budoucna. A samozřejmě, jestli prodávat teď nebo později, tak je to zase o tom, jestli prodávají byt a budou kupovat dům, nebo prodávají něco menšího a budou kupovat něco většího, tak pak je absolutně jedno, jestli to budou dělat teď nebo dřív nebo později, protože stejně tak jako stoupá a klesá cena nemovitosti, kterou prodávají, tak stoupá a klesá cena nemovitosti, kterou budou kupovat, takže to je taková zásadní věc. Potom druhá věc je, jestli to mají jako investici, tak by si měli rozmyslet, jestli dlouhodobou nebo krátkodobou a jestli to kupujou jako investici do budoucna pro děti, anebo s tím, že teď to budou pronajímat a potom tam budou stěhovat děti, prostě je to o tom, aby ta investice těm lidem vyhovovala. A myslím si, že je lepší těm klientům říct, dobře, teď se vám to vyplatí, ale pokud budete kupovat starší dům, s kterým nebudete nic dělat, bude prázdnej, bude chátrat, tak se vám tam, tak v ten moment vám tam ta cena neporoste, ale klesne, protože ten dům odejde, jo, v ten moment je lepší koupit třeba byt a je lepší tomu klientovi říct pravdu, než ho tlačit do nějaký koupě nebo prodeje a do budoucna si myslím, že ocení to, že mu říkáte pravdu.
Děkuju a nechám rozloučit se Ondřeje.
Super. Pánové, děkujeme moc za váš pohled na věc. Děkujeme za informace z trhu a hlavně děkuji za váš čas a rozhovor. Mějte se krásně a ať se daří a snad ten realitní trh bude dále vzkvétat.
Děkujeme moc za pozvání.
Díky za pozvání. Mějte se všichni hezky.
Díky moc. Mějte se krásně a krásný den. Na shledanou.
Nashle.
Petr Makovský, 
Ondřej Hon