28.8.2024 8:25
Pražský realitní trh zažívá oživení, které je patrné v růstu cen a zvýšené aktivitě jak na straně prodejů, tak pronájmů. V červenci a srpnu 2024 se na pražském trhu začínají projevovat změny ve struktuře kupujících a rostoucí poptávka po menších a středně velkých bytech. Tento článek analyzuje aktuální vývoj na realitním trhu v Praze na základě zkušeností předních realitních makléřů a odborníků z projektu Realiťák roku.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Analýza vývoje realitního trhu v Praze – srpen 2024
Pražský realitní trh, který byl v posledních dvou letech poznamenán pandemií a následnými ekonomickými nejistotami, se v roce 2024 postupně zotavuje. Realitní makléři, kteří se zapojili do projektu Realiťák roku, potvrzují, že na trhu dochází k pozitivním změnám, a to jak na straně prodejů, tak pronájmů. Setkání vedl Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES a Ondřej Hon z CEMAPu.
Dle dat z Cenových map a zkušeností makléřů z praxe dochází v Praze k růstu cen nemovitostí, a to především v segmentu středně velkých bytů (50–70 m²). Iztok Toplak z RE/MAX G8 Reality upozorňuje, že zatímco malé byty (do 40 m²) začaly před několika měsíci ztrácet na hodnotě, středně velké byty naopak vedou růst cen. Tento trend naznačuje změnu ve struktuře kupujících, kteří se nyní více zaměřují na byty určené pro rodinné bydlení.
Šárka Sabová z RE/MAX Alfa potvrzuje, že i přes prázdninové období je trh velmi aktivní. Kupující se vracejí a stále více lidí se rozhoduje pro nákup nemovitostí, což zvyšuje poptávku a zmenšuje nabídku. Jana Reich z Reich Reality souhlasí a dodává, že i přes odchod řemeslníků na dovolenou má většina nemovitostí v její nabídce rezervaci nebo je připravena k prodeji.
Jednou z významných změn na trhu je rostoucí zájem koncových uživatelů, kteří nakupují nemovitosti pro vlastní bydlení. Lucie Tůmová z Keller Williams Millennium zdůrazňuje, že v první polovině roku byli aktivnější spíše investoři, ale nyní se na trhu objevují koncoví uživatelé, kteří využívají snížení úrokových sazeb a realizují své odložené nákupy. „Zkracuje se doba prodeje a poptávka po nemovitostech roste,“ říká Tůmová.
Jana Reich k tomu dodává, že investoři nadále vyhledávají menší byty (1+kk a 2+kk), které nabízejí stabilní výnosy z pronájmu. Naopak středně velké byty (3+kk) jsou vyhledávané především rodinami, které využívají pokles úrokových sazeb k financování svého bydlení.
Dalším zajímavým ukazatelem, který potvrdil Iztok Toplak, je srovnání nabídkových a realizačních cen. Podle něj rostou nabídkové ceny rychleji než realizační, což vede k menším rozdílům mezi těmito dvěma hodnotami. Toplak také upozorňuje na nárůst cen secondhand novostaveb, zejména u menších bytů do 50 m², kde ceny stoupají rychleji než u větších bytů.
Petr Makovský z Reality iDNES doplňuje, že podle dat z celého Česka ceny rostou ve všech kategoriích bytů, i když Praha může být specifická svým vývojem. Nabídkové ceny za metr čtvereční u nejmenších bytů, jako jsou garsonky a 1+kk, se drží na vysoké úrovni.
Na trhu s pronájmy je situace podobně dynamická. Robert Frolík z Reality FROLÍK potvrzuje, že poptávka po pronájmech v Praze stále převyšuje nabídku, což tlačí ceny nahoru. „I přes menší výběr pronájmů si můžeme dovolit zvyšovat ceny a vybírat si z mnoha zájemců,“ říká Frolík. Nabídka pronájmů je v Praze podle dostupných dat na historickém minimu, což ztěžuje hledání vhodných nemovitostí pro zájemce.
Co se týče rodinných domů, situace je odlišná. Iztok Toplak upozorňuje, že ceny domů v Praze stagnují od roku 2021, a pokud dochází k prodeji, jedná se spíše o menší jednotky. Naopak v okolí Prahy (Praha západ a východ) se trh domů stabilizoval a ceny zde nerostou tak rychle jako v jiných částech republiky.
Jana Reich k tomu dodává, že v okolí Prahy je nabídka domů větší, což vede ke zvýšené vybíravosti kupujících a tlaku na snižování cen. „Kupující jsou stále náročnější a často smlouvají, což může prodávající nutit ke slevám,“ říká Reich.
Šárka Sabová zmiňuje, že i v nabídce domů ve středních Čechách je velký zájem a díky aukcím se ceny někdy navyšují. Nicméně v Praze samotné je nabídka domů velmi omezená a mnoho z nich se v inzerci drží déle bez prodeje.
Závěr:
Pražský realitní trh zažívá v srpnu 2024 oživení, které se projevuje rostoucími cenami a zvýšenou aktivitou na straně kupujících i prodávajících. Pronájmy jsou nadále žádané, ale nabídka je omezená, což tlačí ceny nahoru. Trh s rodinnými domy je v Praze stabilní, ale v jejím okolí je patrný nárůst nabídky. Očekává se, že do konce roku se trh udrží na stávajících cenových hladinách, s možnými výkyvy v závislosti na dalším vývoji úrokových sazeb. Realitní makléři potvrzují, že trh se vrací k normálu, a to je dobrá zpráva pro všechny účastníky realitního trhu.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u naší Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Praze za účasti nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2023 a 2024. Rád bych přivítal v pozadí, které jsme dali do sladu. Nejdřív Šárku Sabovou za RE/MAX Alfa. Ahoj, Šárko.
Dobrý den, ahoj.
Roberta Frolíka z Reality Frolík. Dobrý den, Roberte.
Zdravím všechny, dobrý den, ahoj.
Dále v pozadí Jana Reich z Reich Reality. Ahoj, Jano.
Zdravím.
Vynecháme Lucku Davídkovou, která se zatím ještě nepřipojila. A budeme pokračovat Iztokem Toplakem z RE/MAX G8 Reality. Ahoj, Iztoku.
Ahoj, zdravím všechny.
A jako poslední Lucka Tůmová z Keller Williams Millennium. Ahoj, Lucko.
Krásný dobrý den všem, ahoj.
Tak a ještě přivítám vedle mě Ondru Hona, který k nám přijel až z Opavy. Standardně bývá na druhé straně republiky, ale dneska je v Praze, takže jsem rád, že sedí vedle mě. A ujme se dnešní diskuze. Ahoj, Ondro.
Ahoj, dobrý den.
Tak super, budeme se bavit o Praze. Je začátek srpna, přesněji 6. srpna 2024. Máme prázdniny, kolegové evidentně na prázdninách nejsou a pracují, asi toho mají hodně. A já dávám slovo Ondrovi.
Super. Tak začneme standardně vývojem trhu. Podle dat vidíme, že se trh nějakým způsobem i v Praze začíná zotavovat, nějakým způsobem nám ceny začaly mírně růst po nějaké stagnaci, respektive mírném poklesu. Tak se vás rovnou zeptám, jak to vnímáte i v tento prázdninový čas, ožívá trh s realitami i v Praze?
Musíš se někoho zeptat, protože když to jenom necháš, tak...
Roberte, pojďte první, když vás vidím jako prvního.
Dobře, dobře. Ožívá. Já jsem měl velmi dobrý první půlrok, to byla taková smršť pronájmů, až jsem hodně nestíhal, musím říct, hodně. Pak přišlo období prázdnin. Tam jako v podstatě, kdyby mi někdo vypnul proud a všichni zmizeli a teď jsem se vrátil po dovolené a od začátku měsíce zase to prostě běží. Takže musím říct, že jako pronájmy jedou pořád. Tam v podstatě byl výpadek jenom ze začátku prázdnin, kdy bylo znát, že opravdu jako spousta lidí, jak majitelů, tak zájemců odjela a vybíráme si stále nájemníky, stále je přetlak poptávky. Lehce jsme navýšili některé ceny. Takže za mě dobrý. Předpokládám, že i ten trend bude pokračovat minimálně do konce roku.
Já možná doplním otázku. Vidíme mírný pokles nabídky, vyprodává se trh tím, že je velký zájem, anebo je to spíše dáno prázdninami. Šárko, zkuste vy.
Tak já jsem se vrátila z dovolené a je pravda, že prostě teď jako uzavírám další zprostředkovatelské smlouvy. Takže mi nepřijde úplně, že by ty prázdniny měly vliv na to, že vlastně lidi nechtějí prodávat, naopak cítí, že ten zájem o koupi je, takže se snaží prostě teď dát tu nemovitost do nabídky.
Jani, ty jsi na dovolené ještě nebyla.
Ani neplánuju, byla jsem nervózní, odjeli mi řemeslníci na dovolenou a já úplně v patový situaci, protože opravdu, jak říkala Šárka, mně se vyprodává portfolio, hodně věcí mám v rezervaci a další zakázky vlastně připravuju a opravdu hodně lidí se ozývá, aby dalo do prodeje. A řekla bych, i hodně lidí se ozývá, protože má poptávky, ať už na prodej nebo na pronájem třeba i specifických prostor.
Takže ten pokles nabídky je dle vás spíše dán větším zájmem, větší poptávkou, nežli tím, že by bylo nějaké plonkové prázdninové období. Lucko, je tak?
Za mě určitě můžu potvrdit. Je pravda, že vlastně, co se teď dělo, covid, Ukrajina, jedno s druhým, tak vlastně ta potřeba těch lidí bydlet tam je pořád a potřeba nezmizela, akorát byla odložená. A že vlastně ty čísla, co teďka jedeme od začátku roku, tak vlastně už teďka v polovině roce jsme vlastně objemově na stejných číslech jako třeba loni. Takže určitě i na tom je to vidět. Zkracuje se nám doba prodeje a vlastně, když to porovnám ty klasický, ten roční jakoby vývoj, protože jsou tam nějaký výkyvy, tak vlastně teďka jsme v porovnání s předchozími lety na nějakých jakoby zářijových číslech, že vlastně ten trh, jak byla ta poptávka vlastně odložená, ta potřeba toho bydlení, takže vlastně teďka už přes to léto vlastně najíždí jakoby ta největší sezónnost, která obvykle je v září, říjnu, že už to cítíme teďka během toho léta, že ty lidi čekali docela dlouho, a že už asi usoudili, že není moc na co čekat. Takže se ta vlastně nabídka s poptávkou vyrovnává a začalo se zase... ten trh jakoby jede, v uvozovkách, když to trošku nadsadím v těch standardních kolejích před těmi prostě krizemi, co tady teďka byly.
Děkuji. Iztoku, na tebe mám speciální otázku, vzhledem k tomu, že jsi odborník na data. Jaký je dneska rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou? Začaly se nám ty nůžky zase svírat?
Nemám přímo spočítáno na tady to, protože to je na delší dobu a já si myslím, a podle těch dat, co mi ukazují, nabídkové ceny rostou. Takže sledy, takže i ty realizované jsou plus minus stejné, nůžky otevřené. Co bych chtěl říct, že všichni by tady potvrdili, že data potvrzují, že se více rezervují teďka na přelomu jara a léta, takže ta statistická odchylka počtu transakcí je výrazně vyšší, než byla v předešlých dvanácti měsících, tak se víc prodává. A co je zajímavé, že je největší zájem o byty, řekněme, kolem 50–70 m, to znamená ten střed, to, co je pro bydlení. A že ceny rostou jenom v tom segmentu středních bytů. Malé rostly až do jara, ceny malých bytů a ceny velkých bytů jsou pořád konstantní už tak 18 měsíců. Mluvíme jenom pro Prahu. A co je ještě jeden, je, že secondhand novostavby se výrazně zdražily, převážně byty do 50 m. Takže to je z pohledu dat. Teď můžeme o tom diskutovat, proč to je tak.
To znamená, chápu to správně, že se nám změnila struktura kupujících?
Že výrazně roste cena středních bytů, tak ty tahají tu cenu, že je nárůst cen větší, transakce, řekněme, nad 70 m nerostou, klesají spíš, nebo se rovnají. Takže když celkem se podíváme, za čtvereční metr cena roste, ale ceny transakcí spíš klesají, než rostou. Stabilní, až klesají v Praze. To znamená, že 7 milionů je, řekneme, konstantní a klesá cena za jeden byt, ale cena za metr roste. To znamená, že se prodává více menší byty. Ale já jsem se podíval na ty úplně menší byty do těch 40 m a ty taky začaly klesat před dvěma, třemi měsíci.
Jasně. To znamená, pokud to chápu správně, tak v době drahých nemovitostí nebo respektive méně dostupných peněz šly více menší byty a dneska se nám mění struktura kupujících a kupují se spíše ty střední byty pro takové to běžné bydlení. Jestli to chápu správně. Protože 50 až 70 m je nějaký jako typicky byt pro rodinu, menší rodinu, pár. Možná zkusím zase dámy. Já možná udělám jednu věc. Já jenom tam schválně, jenom jsem si našel data, který máme v rámci České republiky celé, nejenom v Praze v jednotlivých kategoriích bytů za metr čtvereční, což jsou nabídkové ceny od roku 2015. Tady to je vždycky k dvanáctému měsíci a pak k červenci a víceméně to, co říkal i Iztok, tak vlastně velké byty tři jedničky začaly... jsou víceméně na stejné úrovni, jako byly někdy v roce 2022 v lednu. Nabídkové ceny tam nějakým způsobem rostou, ale samozřejmě ty nejmenší byty jedna káčka, garsonky, jsou na tom cenově pořád, pořád víc za metr čtvereční, ale podle těch dat, který máme za celou republiku a nabídkových cen, tak ten nárůst i u těch jedna jedniček a garsonek vlastně je velmi podobný tomu, co tam bylo. To znamená, možná je Praha lehce specifičtější, ale ty velké data za celou republiku nám říkají, že vlastně začaly růst všechny kategorie, všechny kategorie bytů. Jenom krátce do toho vstoupím. Ty data jste neviděli, ty jsou připravené pro jiné použití, ale našel jsem si je rychle, protože mě to jenom zajímalo, co ta Praha vlastně, jak je trošku rozdílná oproti tomu, co máme jinde. Pokračuj, Ondro.
Já možná jenom zopakuju otázku. Kdo je vlastně dneska ten typicky kupující bytů v Praze. Jani.
Já teda mám převážně investory, to znamená lidi, kteří jsou ze střední třídy a vidí, že mají vlastně úspory a zároveň vlastně ty úspory chtějí, část těch úspor použít na investice do bytů, z kterých budou pak mít výnos z pronájmu. To znamená, nechtějí to mít na účtu, zároveň vidí, že klesá úroková sazba, to znamená, můžou si už dovolit i ty větší byty. A za mě teda většina těch lidí kupujících jsou převážně lidi, kteří jsou investoři, kteří kupují 1 kk, 2 kk. U těch tři plus jedniček, 3 kk, jsou spíš lidé zase opět ze střední třídy, podnikatelé, kteří vlastně kupují nemovitosti už lepší, které třeba chtějí po rekonstrukci nebo nadstandardní, a ti vlastně využívají ten pokles úrokové sazby, že už se vlastně vejdou i do těch dražších hypoték.
Děkuji. Lucie, jak to vidíš ty z tvého pohledu?
Já bych řekla možná trošku přesněji opak asi, co říkala Jana. Mně ti investoři kupovali spíš jakoby začátkem roku a teď opravdu se tam začíná projevovat, že kupují jakoby ty koncoví uživatelé těch bytů, opravdu řeší svoji vlastní bytovou potřebu, že už i tím, jak se snížily úroky, mají šanci dosáhnout na nějaký jako rozumný úrok, nějakou lepší výši, lepší výši toho úvěru. Takže prostě teď začnou jakoby realizovat tu svoji odloženou potřebu, že prostě konečně na to dosáhnou, aby si koupili to bydlení pro sebe. A v tom předchozím kvartále nebo pololetí kupovali spíš investoři, který ty peníze měli, měli volný a chtěli je někam uložit.
Já tam možná jenom doplním otázku. Ondro, promiň. Vlastně v tomto týdnu Česká národní banka zase snížila úrokovou míru lehce dolů. Šárko, jak se to může projevit v rámci toho realitního trhu v Praze? Jsou tam ještě nějaké omezení, které plynuly z toho, že hypoteční úroky byly relativně ještě vyšší?
Mně přišlo, že vlastně ta hypotéka, teda úrokové sazby, které už byly prostě od začátku roku tak jako ustálené, tak díky tomu prostě se nám ten trh uvolnil a dosáhlo na nemovitost víc lidí. Takže bylo to znát. A nemyslím si úplně, že jako teď nějaká menší změna úrokové sazby by na to měla vliv, protože ty lidi už jsou připravení, už mají třeba vyjednané ty hypotéky. Takže si myslím, že nějaký velký nárůst zájemců tam asi nebude.
Iztoku, jak to vnímáš ty? Protože samozřejmě ty na to máš určitě zajímavý názor, který si rádi poslechneme.
Tak nejdřív ten osobní. Tak ty, co kupují, jsou kombinace. Co kupují pro sebe, to znamená bydlení a kombinace s hypotékou a část ty, co mají našetřeno a kupují jako investice, tak kombinace pro děti. Takže mají pro sebe i pro děti. Takže není to přímo investiční byt pro pronájem. Ale co si myslím z pohledu těch dat, že lidi si už zvykli, že jsou nějaké ceny, nabídka není, takže skupují to, co je, to, co je na trhu. A nejsou nové nemovitosti, protože lidi, není ta spirála, že prodám - koupím, prodám - kupím, jo. Protože v minulosti před lety to bylo tak, že každý druhý zájemce prodával nějakou nemovitost, já kupoval, teďka obvykle nemám žádné zájemce, který by něco kupoval a říká, že prodává. Takže to je ta změna struktury.
Jak se projeví, jak se projeví ta snížená úroková míra na dalším zájmu o nemovitosti, co myslíš?
Ona se projeví. Já jsem online si udělal jeden graf, co to znamená snížení úrokové sazby a publikoval jsem článek s analýzou, co znamená snížení úrokové sazby o 1 %. Když se sníží úrokové sazby o jedno procento, tak je potenciál k navýšení cen za nějakých 7 %. Protože já, když dneska jsem připraven na 25 000 Kč měsíčně pro splátku, a když mi banka řekne, že mi sníží úrokovou sazbu teoreticky o 1 %, tak jsem schopen nabídnout o 7 % vyšší cenu, to znamená, řekněme, v Praze 700 000 navíc. S tím, že budu splácet stejně.
Roberte, možná otázka na vás. Pochopil jsem, že hodně děláte nájmy. Jak se vlastně projevuje rostoucí trh prodejů vůči nájmům? Stagnují nájmy nebo stále rostou?
Nájmy lehce vyrostly a myslím si, že do konce roku to ještě bude mít maličký nárůst. Příští rok odhaduju, že to bude zhruba na letošní úrovni. Moc se to nevychýlilo. Já pozoruju za půl roku, rok zpátky v podstatě takový souběh těch prodejů i pronájmů, že ta poptávka je víceméně stejná. Alespoň v té mojí oblasti tady Prahy 6. A je to dané i tím, že spousta lidí nedosáhne na ty byty, které by chtěli nebo potřebovali, tak jdou dočasně i do nájmů i za ty ceny zvýšené. A třeba i co se týče prodejů, tak spousta zájemců říká, že není z čeho vybírat nebo nejsou ty byty, které by chtěli, které by potřebovali, což jako odpovídá právě i té snížené nabídce, že skutečně není moc z čeho vybírat. A to, co už tady bylo řečeno, lidi neprodávají pro to, aby nakupovali a obráceně nenakupují a zároveň neprodávají, takže prostě ten trh se jakoby větvil do části lidí, kteří skutečně jsou nuceni jít do těch pronájmů, protože nemají na ty vyšší ceny anebo nemají co koupit, a proto to pokračuje i v tom sílícím trendu, který trošičku tlačí ty ceny nahoru. Teď myslím teda ty nájemní ceny.
Podle dat to vypadá, že i nabídka nájmu se blíží nějakému, v uvozovkách, historickému minimu v Praze. Jak to vnímáte, Roberte, je z čeho vybírat u těch nájmů, anebo je už to taky velmi přebrané?
Je to velmi přebrané. Bylo to vidět krásně i na začátku roku, kdy já jsem opravdu měl několik pronájmů souběžně, takže i tam ta odezva zájemců, kteří přicházeli na ty prohlídky, my prostě jsme viděli x věcí, ale nebyly hezké, byly předražené nebo prostě nějaké špatné místo, vždycky tam bylo nějaké negativum. A zjednodušeně řečeno, taky prostě ty lidi vybírali to nej z toho mála, co bylo na trhu skutečně z toho mála, protože poměr poptávky a nabídky, ta poptávka byla výrazně vyšší než ta nabídka. Takže my jsme si mohli dovolit u každého pronájmu nejenom zvýšit cenu, ale i vybírat si z mnoha zájemců.
Mě zajímá teďko ještě jedna varianta, protože každý působíte skoro v jiné Praze, jako Praha 5, Praha 6, Praha 10, Praha 4, víceméně ji samozřejmě děláte kompletně celou, ale to zaměření, zaměření je tam občas jasný. Který dneska typ nemovitosti, teď myslím bytu a kde je ten nejvíce, jak to říct, prodejný, takový ten, který naberete a víceméně do 14 dnů je pryč, ať chcete nebo nechcete. Co je taková ta prodejní komodita, která vlastně letí v těch vašich prodejích? Dá se to nějak říct, specifikovat, Šárko?
Za mě to jsou jednoznačně byty 2 kk, protože ty jsou vhodné prostě jak na investici, tak na startovací bydlení. Takže tohle prostě to běží hned, to se dá do inzerce a během 14 dnů prostě můžu dělat prohlídkové dny. A do měsíce není výjimkou, že prostě do měsíce je podepsaná kupní smlouva s tím, že jako i často už prostě zase letos navyšuju cenu díky aukci.
Dobře. Máme byty 2 kk. Lucko, je tam něco jiného nebo nějaká specifika, specifika tohohle toho?
Větší 2 kk, to je standardně jako taková stálice. Tam je poptávka vždycky jak ze strany investorů, tak těch koncových uživatelů pro vlastní bydlení. A docela rychle teďka mizí 3 kk byty, který jsou menší metrově, čili je tam trošičku nižší ta cena, ale ten pokoj navíc samozřejmě pro tu rodinu je důležitý i za cenu třeba, že celková výměra není tak velká. Takže menší 3 kk a 2 kk jednoznačně vedou tradičně.
Budeme pokračovat delší dámou. Jana.
Já teda jsem zaznamenala poptávku vesměs po všem, co na té čtyřce je, protože se specializuju na Prahu 4, takže docela mě zajímá a jakoby je překvapivý, jaký je to pronájem nebo prodej, že se to vlastně jako že se zajímají klienti celkově o tu Prahu 4. Myslím tu bližší Prahu 4, ne tu vzdálenější, která směřuje na jedenáctku Chodov, Modřany dvanáctku. Takže já myslím opravdu to užší centrum od Kačerova vlastně po Nuselský most. A zajímavý je, že já teda nejvíc vnímám, ať už prodeje nebo pronájmy, že je nedostatek bytů nebo domů, které mají zahrádku, ať už k prodeji nebo k pronájmu. Takže Praha 4 hodně často nedostatkové zboží je něco se zahradou.
Iztoku, doufám, že řekneš, že jsou to panelové domy v panelácích, byty 2 kk a já budu spokojený.
Jo, takže ty máš tam investováno. Ale já bych potvrdil, teďka se vyjádřím k tomu nájmu, jo, jestli správně rozumím, k nájemnému bydlení?
Ne, ke všemu teďko, bavíme se všeobecně.
Tak se nejdřív vyjádřím k nájemnému bydlení. Já bych jenom potvrdil, že 2+kk je na pronájem ten ideální. Samozřejmě něco pak takového 1+1 pro singl, který chce mít Home Office. A ty, co mají děti, 3+kk. Ale průměrem se dostaneme na 2+kk. A teď možná by tady oponoval Robert na ceny nájmu, že letos od začátku roku klesaly, až v červnu trošku zase rostly. Mluvím o statistickém průměru za čtvereční metr v Praze, jenom v Praze. Ale naopak celkově nájmy na jeden byt v Praze rostou konstantně, to znamená, že se přesouvají lidi z menších bytů do větších. To znamená, že ti, co chtějí nájem, mají o trošku víc peněz a pravděpodobně se posouvají do většího bydlení. Kvůli tomu ten nájem jaksi z 19 000 narostl už na 21 000 za jeden byt, ale průměr je pořád na 380 Kč za metr všech bytů, všech bytů.
Super. Děkuju. A poslední Robert na tuhle otázku.
No, tak já to mám zkreslené Prahou 6, která je dost drahá. Takže tady ty ceny prostě aspoň v tom mém objemu nebo rybníčku jsme si dovolili prostě vytáhnout díky dobré poptávce. No, a dovolím trošku ještě k těm prodejům. Dlouhodobě za mě 2+kk, 2+1 jsou prostě nejlepší jak investiční byty, tak byty pro vlastní bydlení a dlouhodobě, myslím několik let zpětně, protože ten trend prostě je stejný. Já teď pozoruju, že spoustu těchto bytů zmizelo z trhu a předevčírem jsem tu dělal analýzu trhu pro jednu klientku, která potřebuje zrovna tenhle ten typ bytu koupit. Tak jsme se dívali na nějaké zajímavé oblasti a v podstatě skoro tam nic není. Takže teď jsou to byty, které jsou jak investiční, tak i pro lidi, co nedosáhnou na ty byty větší, protože začínající rodina se prostě uskromní a bydlí v 2+kk, 2+1, které si koupí třeba i pro sebe. To, co tady zaznělo. Pak je vrstva investorů, kteří si to kupují do budoucna pro děti. Takže na pár let to pronajmou a pak to dostanou děti. No, a co se týče toho segmentu 3+kk a větších bytů, i tam už je znát, že některé byty mizí, ale ty méně metrážní. Pokud to jsou byty nad 100 m, nad 120, tak třeba v rámci Prahy 6 jsem si všiml i z různých dat nabídkových a realizovaných cen, že prostě tyhle ty byty poklesly na ceně, protože jsou na trhu třeba tři čtvrtě roku, byly s vysokou cenou a po několika měsících prostě ten trh majitele nebo makléře donutil tu cenu upravit. Ale poptávka je sice ne tak silná po těchhle těch větších bytech, ale musí být za výrazně lepší cenu.
Děkuju. Možná poslední téma pro dnešek. Začneme Iztokem. Mě zajímají domy ještě. Domy v Praze, ono vůbec domy v České republice je zajímavé téma, protože standardně větší domy v České republice se skoro neprodávají. Ceny jsou tam nějakým způsobem stabilní, možná dokonce ještě lehce klesají v některých oblastech určitě. Ale specificky domy v Praze a blízkém okolí. Iztoku, jak to vypadá?
S rodinnými domy v Praze to vypadá úplně nestandardně než ostatní regiony, protože domy v Praze se zastavily ceny už v roce 2021. Samozřejmě nemluvíme o secondhand cenách za čtvereční metr samozřejmě, protože těch transakcí není tolik, tak to je takové kolísavé. Ale poslední tři roky můžeme říct, že se moc nezměnilo, spíš klesly ceny za metr. A absolutní ceny za jednu jednotku klesly, to znamená ty větší, dražší se vůbec neprodávají. To neznamená, že (???), ale statisticky. Když se podíváme v okolí Prahy, je to trošku jinak, protože se v tom roce 2021, 2022 posouvalo z Prahy na Prahu západ a východ, takže lidi skupovali a narostly ceny a teď to chvíli ty ceny v Praze východ a západ nerostou a jsou stejné, jak řekněme loni, jo. Takže všude jinde ceny skoro kromě Prahy západ a východ rostou, ale tady nerostou a ještě navíc se prodávají menší jednotky.
Děkuju. Dámy, co vy a domy? Jana tam bydlí, že jo, ta si to spravuje, takže ta je v pohodě, takže jí dáme, dáme nejdřív slovo.
No, řeším hlavně domy ve Středočeském kraji a teď jsem paradoxně naceňovala i nemovitost a hodně daleko, takže mě až šokovaly některý ceny v lokalitách, kde bych to vůbec neřekla, a opravdu ty ceny jsou realizovaný. Takže jsou opravdu oblasti, kde lidi stále jsou ochotní nabídnout docela vysokou cenu za rodinné domy. Nicméně kolem Prahy je cítit, že těch nabídek je opravdu velké množství, mnoho lidí vlastně začalo rekonstruovat a došly jim peníze. To znamená, jsou nuceni některé nemovitosti opravdu prodat a tím pádem, jak převyšuje nabídka poptávku, tak bych řekla, že klienti, co chodí na prohlídky, tak jsou velmi vybíraví, velmi smlouvají a jejich jednání je někdy až za hranou. Takže já teda se setkávám docela s kupujícími jako opravdu drsnými. Nicméně pakliže prodávající chce prodat, tak určitým stylem musí tomu kupujícímu jít naproti, nejčastěji právě s tou cenou. Takže za mě okolí Prahy, cítím velký pokles za nemovitostí, nicméně kvalitní lokality, tam bych řekla, že ceny nejenže neklesají, ale předpokládám, že zase začnou růst.
Děkuju. Lucko, Šárko, jsou nějaký domy v Praze, který se dají koupit za rozumné peníze?
Tak já jsem se dívala, jaká je nabídka v Horních Měcholupech a tady jsou vlastně jenom tři domy v nabídce a z toho dva minimálně prostě půl roku už v té nabídce jsou za stejnou cenu. Takže se prostě za tu cenu neprodávají, ale já prodávám teda i domy ve středních Čechách, tam mám čerstvou zkušenost vlastně z Posázaví, kdy byl dům, jednalo se o dům ze čtyřicátých let, bylo to v rámci dědictví a tam mě teda ta poptávka vůbec jako těch lidí, to mě překvapilo, kolik jich přišlo a dostali jsme teda různé nabídky jako i velmi nižší, ale i vyšší. Takže prostě zase jako díky aukci tam prostě k navýšení došlo.
Lucko, jaká je tvoje zkušenost?
Já se přiznám, že dům vyloženě v Praze, pokud se bavíme opravdu o Praze, ne o Praze východ, západ, jsem už teda hodně dlouho neprodávala. Ta nabídka je relativně malá, ty lidi si ty domy v Praze drží, a když v nabídce je, tak asi můžu jenom potvrdit to, co říkají holky, ty ceny jsou poměrně vysoké a ti kupující tam zvažují, že třeba půjdou do jiné lokality, kde si vlastně za stejnou cenu můžou dovolit větší komfort nebo luxus, nebo větší zahradu, nebo prostě třeba ten dům je novější, protože v Praze úplně jakoby vyloženě v Praze od nových domů obecně není, že jo. Takže samozřejmě jsou to většinou starší stavby, který třeba vyžadují nějakou rozsáhlejší rekonstrukci a těm lidem se moc do tohohle nechce. Radši třeba jdou dál od Prahy do nějakých vybraných lokalit, kde vlastně za stejný peníze můžou pořídit jiné jakoby standard.
Poslední Robert, na Praze 6 je spoustu domů.
No, není.
Je. Hele, tam, kde bydlím, jsou všude domy, ale ne k prodeji, samozřejmě.
Přesně tak. Jsou to domy, který se neprodávají, hodně se tady ty domy dědí. A to, co říkali kolegyně, kolegové, prostě obecně, ať je to Praha 6 nebo je to celá Praha, tak prostě malý výběr v těch domech a pokud nějaké domy jsou na tom trhu, tak ta cena je přirozeně vysoká, protože prostě moc konkurence na výběr není. Prodávají se relativně rychle, pokud jsou alespoň v trošku dobrém stavu a v nějaké správné velikosti, kdy to není nějaký mikro dům, anebo naopak obrovská vila. Já ty domy dělám velmi okrajově, takže v podstatě jeden za rok, za dva. A i když hledáme, sledujeme ten trh, tak změna v počtu nabídek nebo to, že by nějaké domy přibyly - ubyly, není to tak velký koloběh. Pokud ty domy na trhu leží, tak jsou nějaké nepraktické, velmi nákladné na provoz nebo vyžadují náročnou drahou rekonstrukci.
Moc děkuju. Na závěr se zeptám Iztoka. Iztoku, do konce roku, kam se to pohne?
Kdybych to věděl, tak bych prodal nebo koupil. Já si myslím, že na nějaký dramatický pokles není místo a to samé je na nárůst. Dneska akorát vydali zprávu, že ekonomika klesá spíš, některé věci, takže nevidím důvod, aby nějak to rostlo. Možná pomůže nižší úroková sazba, že ještě lidi koupí, protože ještě peníze jsou, ale to bude spíš segmentově, že někde bude růst, někde klesat. Řekněme, že konec roku budeme na plus minus těch cenách, jako jsme dneska v průměru cen v České republice.
A to je docela dobrá zpráva i pro kupující, že nemusí spěchat, což bych jim úplně neříkal, ale co se dá dělat. Když to říká Iztok, tak to tak asi s největší pravděpodobností bude. Dámy a pánové, díky moc za dnešní diskuzi. Bylo to zajímavé. Díky, že jste sdíleli informace, které máte. Ondro, na závěr.
Taky bych chtěl poděkovat, jsem rád, že jsme zakončili pozitivně, a že trh znovu ožívá. Takže děkuji za vaše názory a zkušenosti z praxe.
Tak a já bych chtěl velmi rád poděkovat našim účastníkům diskuze. Šárce Sabové, díky moc, Šárko.
Děkuju.
Robertovi Frolíkovi, díky moc, Roberte.
Děkuju za pozvání.
Iztokovi Toplakovi, díky, Iztoku.
Děkuji taky.
Janě Reich, díky, Jani.
Krásný den.
A Lucce Tůmové, díky, Lucko.
Na shledanou.
Mějte se krásně. Ondro, díky moc za to, že jsi tady byl se mnou dneska. Příště už zase budeš nazpátek v Opavě při další diskuzi. Vám všem popřeju krásný zbytek léta. Kdo ještě neměl dovolenou, ať si ji užijete, protože všichni si potřebujeme aspoň trošku odpočinout. Jano, ty si taky musíš odpočinout, nejenom všichni ostatní. Užijte si to hlavně, ať se daří a doufám, že se brzy uvidíme. Mějte se hezky a na shledanou.
Nashle, mějte se.
Nashle.
Na shledanou.
Petr Makovský