Peníze zdražují, hypotéky následují. Nejlevnější jsou teď dlouhé fixace

Levným hypotékám odzvonilo, dnes si budete půjčovat zhruba s pětiprocentním úrokem. To není málo, průměrnou hypotéku to zdraží oproti situaci v loňském roce o tisíce korun měsíčně. Jenže podle všeho růst sazeb není stále u konce.

Česká národní banka se loni na podzim rozhodla bojovat s inflací. Ta trápí po covidové pandemii celý svět, ale ne všechny centrální banky s tím něco dělají. Ta česká je poměrně razantní a aktuálně nastavila základní sazbu na 4,5 procenta. Navíc se očekává, že koncem měsíce března na dalším zasedání bankovní rady sazba opět poroste. Dodejme, že třeba Evropská centrální banka v eurozóně stále drží prakticky nulové sazby, takže v zemích, kde se používá euro, jsou hypoteční sazby od jednoho do tří procent. 

Vysoké sazby a nové podmínky

To však tuzemského zájemce o hypotéku příliš zajímat nemusí, pokud tedy nechce kupovat nemovitost v zahraničí za eura. Korunové hypotéky mají aktuálně podle Hypoindexu průměrnou sazbu 4,65 procenta u hypoték do 80 procent. Jak jsme uvedli, sazby zřejmě ještě porostou, letos se mohou dostat až k šesti procentům, možná i přes tuto hranici. Inflaci se totiž zatím nedaří krotit, naopak ruská invaze na Ukrajinu je důvodem růstu cen mnoha komodit. 

Vedle růstu sazeb bude od dubna platit regulace hypotečních úvěrů ze strany České národní banky. Ta začne sledovat dodržování tří parametrů LTI, DSTI a DTI. První je poměr mezi výší hypotéky a zástavní hodnoty nemovitosti, druhý určuje, jakou část čistého měsíčního příjmu žadatel o úvěr vynakládá na splátky celkového dluhu a poslední parametr hlídá počet ročních čistých příjmů domácnosti nutných ke splacení všech jejích dluhů. 

Nastavení parametrů je docela přísné: LTI maximálně 80 nebo 90 procent, DSTI 45 nebo 50 procent a DTI 8,5 nebo 9,5. První hodnoty platí pro žadatele nad 36 let, druhé pro mladší 36 let. Výjimky budou omezené a nedodržování bude Česká národní banka přísně sankcionovat. 

Na jak dlouho fixovat?

Současná situace na hypotečním trhu má i docela neobvyklé dopady. Dlouhodobě platilo, že nejvyšší sazby byly na hypotéky s dlouhou fixací. Za jistotu nízkých sazeb na pět či deset let se prostě připlácelo. Klidně i procentní bod oproti hypotékám fixovaným na rok nebo tři léta. Aktuálně je však situace opačná. 

Při roční fixaci se už dnes běžně pohybují sazby přes pět procenta někdy i docela výrazně. Tříleté se drží těsně pod hranicí pěti procent, pětileté odpovídají průměru na trhu, tedy okolo 4,65 procenta. Nejníže jsou desetileté fixace, u kterých lze získat sazbu okolo 4,35 procenta, tedy pod aktuální základní sazbou České národní banky.

Jenže dlouholetá fixace se nemusí vyplatit. Většina odborníků se shoduje, že z dlouhodobého hlediska budou sazby klesat. Asi ne pod dvě procenta, jak jsme byli zvyklí v posledních letech, ale určitě hluboko pod současných 4,5 procenta. Sazby by mohly začít klesat už příští rok, ale bude záležet na okolnostech, třeba jak se bude vyvíjet konflikt na Ukrajině. Vhodnou volbou by tak mohla být roční či tříletá fixace.