28.6.2022 14:07
Kdo si nevyřešil vlastní bydlení do konce loňského roku, tak má asi na čas smůlu. Aktuálně sazby hypoték atakují sedmiprocentní hranici a výhledově dále porostou. Problémy mají i stavebníci s již dávno vyřízenou hypotékou. Inflace jim dramaticky zdražila stavbu.
Vyzkoušejte si libovolnou hypoteční kalkulačku, která umožňuje zadat libovolné procentní sazby. Pokud vezmeme hypotéku ve výši 5 000 000 korun, což je tak akorát na malý byt v Praze a trochu větší v jiných velkých městech, tak do loňska při dvouprocentní úrokové sazbě a 20leté hypotéce by činila úroková splátka 25 000 korun. Při aktuálních až sedmi procentech úrokové sazby je měsíční splátka až 38 500 korun a to bez dalších nákladů.
S ohledem na to, že od dubna Česká národní banka vyžaduje dodržovat pravidla DTI, DSTI a LTV, která navíc nastavila docela přísně, tak mnoho zájemců už na hypotéku vůbec nedosáhne. Jen pokud vezmeme v potaz parametr DSTI, což je poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem, tak je to pro žadatele staršího 36 let 45 %, u mladších je to 50 procent.
Máte dostatečné příjmy?
V případě naší modelové pětimilionové hypotéky to znamená čistý měsíční příjem žadatele téměř 86 000 korun. Což rozhodně není málo a navíc, žadatel by nesměl mít žádné další úvěry, jinak by se potřebná částka ještě zvyšovala. Na takovou hypotéku dosáhne málokdo a přitom pět milionů korun v mnoha oblastech Česka nestačí ani na základní rodinné bydlení, v Praze je to tak akorát na startovní byt pro mladé. Pro porovnání, při ještě loňských úrokových sazbách okolo dvou procent by pro parametr DSTI stačil čistý měsíční příjem ve výši 55 000 korun. Navíc v té době Česká národní banka parametr DSTI jen doporučovala a jeho nastavení bylo mnohem nižší.
Růst úrokových sazeb je způsobený rostoucí inflací, proti které Česká národní banka bojuje zvyšováním úrokových sazeb a není v tom sama, inflace zasáhla celý svět. Aktuální mezibankovní sazba je ve výši 5,75 procenta a je nanejvýš pravděpodobné, že v nejbližší době (do prázdnin) ji Česká národní banka na svém zasedání zvýší. A to zřejmě razantně, možná i více jak o procentní bod.
Výhled minimálně do konce roku je tak pro hypotéky značně pesimistický. Pokud se mezibankovní úroková sazba dostane k sedmi procentům, tak lze počítat se sazbami hypoték okolo osmi procent a výjimkou nemusí být ani devítiprocentní sazby. Změny lze očekávat nejdříve v příštím roce. Ale inflačního cíle národní banky, který je okolo dvou procent, se podle většiny analytiků nedočkáme dříve než na přelomu let 2023 a 2024.
Kdo včas nedostavěl, má problémy
V principu tak mají vyhráni ti, kterým se podařilo vyřídit hypotéku do loňského podzimu či do konce loňského roku. Ale neplatí to rozhodně všeobecně. Vyhráno mají jen ti, kdo už bydlí. Naopak značné problémy řeší ti, kteří si sice zavčas vyřídili hypotéku, ale začali stavět pozdě a nemají dokončeno. Původní finanční plány jsou totiž v mnoha případech zcela v troskách. Ceny stavebních materiálů rostly už loni, kdy výrobci řešili výpadek z kovidové pandemie. Teď se k tomu přidala inflace a také problémy s některými surovinami, které se dovážely z Ukrajiny nebo Ruska. Tamní konflikt také vedl k výraznému zdražení některých položek, hlavně dřeva, železa a oceli.
Na trhu se tak ve větší míře začínají objevovat rozestavěné nemovitosti, které stavebníci nejsou schopni s původním rozpočtem dokončit a navýšení rozpočtu je pro ně aktuálně nemožné. Samotný hypoteční trh je nyní ve stavu spánku. V podstatě se čeká, co bude. Ceny nemovitostí začínají klesat a to především v méně atraktivních oblastech. Zřejmě však dojde na celkový pokles cen, ale to bude ještě chvíli trvat. Je to logické, možnosti kupujících začínají být výrazně omezené.
