22.2.2024 12:59
Vítejte u naší podrobné analýzy vývoje realitního trhu ve Zlínském kraji. V tomto článku a videu vám představíme aktuální situaci na trhu s nemovitostmi v této oblasti. Naše analýza se zaměřuje na různé aspekty trhu - od bytů, přes domy, až po pozemky. Zjistěte, jak se trh vyvíjí a co to znamená pro kupující, prodávající i investory.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
Přehled a perspektivy realitního trhu Zlínského kraje
Realitní trh ve Zlínském kraji se v poslední době potýká s řadou výzev a příležitostí. Na základě diskuse s předními odborníky z oblasti realit - Petrem Makovským, výkonným ředitelem Reality.iDNES.cz, Filipem Hladišem z Explicit Reality, Michalem Macháčkem z Remach Uherské Hradiště a Daliborem Stříbným z Explicit Reality - jsme se pokusili shrnout klíčové body, které formují současný trh ve Zlínském kraji.
Aktuální stav trhu
Realitní trh ve Zlínském kraji vykazuje značnou variabilitu v závislosti na typu a umístění nemovitosti. Zatímco poptávka po moderně rekonstruovaných bytech v cenovém rozmezí 3-4 miliony Kč je vysoká, starší nemovitosti či ty, které vyžadují významné investice do rekonstrukce, se na trhu pohybují obtížněji. Výjimku tvoří dražší nemovitosti, kde kupující často zvažují možnosti financování a jsou vůči nim zdrženlivější.
Trendy a vývoj cen
V průběhu roku 2023 došlo k utlumení poptávky, což odborníci připisují mimo jiné rostoucím cenám energií a vysokým úrokovým sazbám. Nicméně, od konce léta se trh začal opět oživovat, což vedlo k prodeji i dlouhodobě nevyužitých nemovitostí. Zajímavým fenoménem je také rostoucí nabídka pozemků na trhu, což může signalizovat změnu v přístupu vlastníků k držení těchto nemovitostí.
Pronájmy a nájemní bydlení
Poptávka po nájemním bydlení ve Zlínském kraji rovněž vykazuje zajímavé trendy. I přesto, že počet poptávek po pronájmech v posledním roce mírně klesl, trh s pronájmy zůstává aktivní, s rychlým obratem dostupných nemovitostí. Experti však poznamenávají, že situace se může lišit v závislosti na specifické lokalitě.
Očekávání pro konec roku a následující období
Odborníci předpokládají, že trh bude na konci roku a v prvních měsících následujícího roku pokračovat ve stabilizaci. Přestože někteří z nich vyjadřují optimismus ohledně rychlého oživení trhu, jiní se domnívají, že trh zůstane v určité formě stagnace až do roku 2024. Shoda panuje v tom, že adekvátní nastavení prodejní ceny bude klíčové pro úspěšný prodej nemovitostí v nadcházejícím období.
Závěr
Realitní trh ve Zlínském kraji je dynamický a jeho vývoj ovlivňuje řada faktorů, od ekonomických podmínek po individuální preference kupujících. Odborníci zdůrazňují význam správného ocenění nemovitostí a adaptability na měnící se tržní podmínky. Přestože názory na budoucí vývoj se různí, je jasné, že realitní trh ve Zlínském kraji zůstává plný příležitostí pro ty, kteří jsou připraveni reagovat na jeho výzvy.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát ve Zlínském kraji a jeho okresech. Jsem velmi rád, že mohu přivítat tři milé hosty, za prvé Filipa Hladiše z Explicit Reality, dobrý den, Filipe.
Dobrý den.
Michala Macháčka z Remach Uherské Hradiště, s. r. o., ahoj Michale nebo dobrý den, Michale.
Zdravím vás, zdravím všechny.
A Dalibora Stříbrného také z Explicit Reality. Dobrý den.
Dobrý den, zdravím všechny.
Budeme bavit o Zlínském kraji, protože je začátek listopadu, dva měsíce do Vánoc, nějaká doba už uplynula od léta. Pánové, jaká je dneska situace u vás? My se potom podíváme přímo na nějaký čísla, jak si myslíte, že dneska funguje trh s byty, s domy, pozemky ve Zlínském kraji? Začnu Filipem, prosím.
Za mě je to hodně individuální u té dané nemovitosti, když se podíváme na aktuální situaci u bytů třeba na Uherskohradišťsku, Uherskobrodsku, tady na té straně, tak ty původní nemovitosti stojí, ty levnější nemovitosti, do výše nějakých 3–4 milionů Kč, když jsou po rekonstrukci, tak jdou naopak na dračku. Z mé strany. Když zvážím ty prohlídky, když zvážím ty poptávající a tak, tak většinou se poohlíží opravdu po tom, co je aktuálně k bydlení, kdy přijdou s taškama a můžou bydlet. To, co je k rekonstrukci, že tam musí dávat další nějaký množství peněz, tak samozřejmě tam už polemizují, to už musí být ta cena nastavena opravdu výhodně pro ty kupující. Pak naopak ty dražší nemovitosti, za mě od 5 milionů nahoru, už je to otázka toho, jak ten člověk má nastavené to financování. Jestli na to má nachystanou hotovost, nebo to financuje úvěrem, a v rámci těch úvěrů víme, jaká je teď situace. Takže je to stále takové zdrženlivější v rámci poptávek za mě spíš, ta situace, než jak to bylo dřív, před třeba rokem, rokem a půl.
Děkuju, Michale, jak to vidíte vy?
Za mě v tom letošním roce to někdy do března šlo, pak se utlumila poptávka. Asi bych to přisoudil tomu, že vlastně posledních 7, 8 let, co mám vysledované, tak jsme neměli vůbec okurkovou sezónu. A prodávalo se pořád. Byl dostatek peněz mezi lidma. Teď vlastně si myslím, že přišla doba, kdy kvůli drahým energiím, vysokým úrokovým sazbám ti lidé neměli ochotu kupovat. Užít si slunce, válka, prostě odjeli s těma penězma pryč, když to tak řeknu, a teď se nám vrátili. A od konce srpna, září máme extrémy, prodává se i to, co nám leželo 11 měsíců, 9 měsíců, a dokonce i nemovitosti třeba nad 5 milionů. Protože dříve se prodávaly nemovitosti maximálně do 4, 5 milionů kvůli DTIčku a DSTIčku. Takže za mě ten trh se teď rozhýbal, umíme dobře stanovovat ceny, už máme dost vzorků, i s jiným kolegou z Explicitu jsme se shodli, jaká by měla být cena, někdy ten požadavek těch klientů je prostě zbytečně vysoký, takže pak dochází k tomu, že to, co je v inzerci, tak nereflektuje správnou prodejní cenu. Takže inzerce neodpovídá kupním cenám. A jsou to většinou lidé, kteří si nenechají poradit.
Dalibore, doplníte něco?
Já myslím, že asi to shrnuli oba dva dobře, a co vidím u nás a že těch nabídek přibývá teďka na trhu stále, prodávat se prodává taky a já vždycky říkám, že ten listopad je taková největší realitní sezóna, že i v tom loňském roce, kdy ten trh stál, tak se nám to celkem hýbalo, a jak říkal Michal, tak prodávají se i nemovitosti, které delší dobu ležely a už se prodaly, takže za mě se to hýbe, ale na druhou stranu přichází hodně nabídek do inzerce. A v poslední době tady ve Zlíně máme v nabídce nejenom my, ale přibývá i u u konkurence spoustu pozemků. Takže nevím, jestli lidi usoudili, že pozemky už nechtějí držet, chtějí je pustit, jdou do prodeje.
To jste mě naved k jedné otázce, kterou jsem neměl původně, protože z hlediska pozemků se vede nějaká diskuze, celorepublikově kolegové říkají, že se pozemky víceméně přestaly prodávat, ale jsou regiony, kde to ještě v tuhle chvíli běží docela dobře. Jak je to u vás na Zlínsku?
Tady se pozemky, myslím, tak moc neprodávají, protože mají strašně vysoké ceny. Ty lidi žijou ještě v té době toho roku 2021, a i když to s nima nastavujeme, snažíme se nastavit tržně, tak drží si nějakou tu cenu. Ale to, co vidím v poslední době, protože každý den mi chodí monitoring nových nemovitostí, tak ty pozemky přibývají pak napříč tím zlínským trhem. A zůstávají tam. Neprodávají se moc. Tady člověk kdyby si chtěl koupit pozemek a chtěl do toho zainvestovat trošku víc, tak si může vybírat.
Možná se zeptám dalších dvou kolegů, co se dalšího neprodává kromě pozemků? Co stojí v tuhle chvíli?
Za mě jsou to určitě komerční nemovitosti, které některé máme v nabídce, některé když se prodají, tak musí mít lukrativní lokalitu, musí být správně nastavená cena, a tam především u těch komerčních jde o tu lukrativní lokalitu, no. Ale převážně tohle je běh na dlouhou trať, kdy ty komerční nemovitosti za mě v tuto dobu stojí. Nevím, jestli lidi, podnikatelé atd. mají stále strach, ale i v rámci pronájmů, i prodejů vidím u těch komerčních nemovitostí zásek.
Michale, je ještě nějaká kategorie toho, co se v tuhle chvíli neprodává?
Přemýšlím...
U vás. Já třeba vím, že se neprodávají průměrně, jakmile je barák dražší než 10 000 000 v průměru kolem Prahy, tak se taky neprodává. Prostě těch věcí je relativně hodně, ale jenom jestli nějaká ještě specialita.
Spíš bych to jenom doplnil, naopak, jak říkáte, že se neprodává, já mám pocit, že právě i ty dražší nemovitosti se tady u nás docela točí. Možná Dalibor má aktuálně zkušenost právě s tím, když prodával tady drahý dům, u mě prostě probíhá upgrade. Lidé kupují ty dražší nemovitosti a prodávají podobně drahé. Takže jako mám pocit, že nám spíš zmizela taková ta střední třída, která právě brala ty hypotéky, řekněme, od těch 5 do 8 milionů, ale paradoxně nemovitosti nad 10, 12, 15, to i my tu na Moravě máme, jo, pro vás Pražáky informace, tak se docela prodává. /nesrozumitelné/ tomu moc nevěří, že tak drahé nemovitosti tady můžou být, takže.
Ne, to víme, že tam jsou.
Víte. Dobře.
Za mě, já to jenom doplním, prodává se dost taky domů nebo spíš neprodává, ale je v nabídce, domy, ty staré prostě z 50. let, dispozice neodpovídají už dnešním trendům, pořád to stojí kolem 5, 6 milionů a ti lidi si spočítají, kolik tam dají do rekonstrukce, tak vyjde lépe postavit si někde něco vlastního na nějakém levném pozemku nebo co třeba seženou někde mimo Zlín a podobně. To moc nejde.
Já zkusím nasdílet jednu obrazovku, je to cena za metr čtvereční nabídkové ceny ve Zlíně bytů, na Zlínském kraji, rozdělení po jednotlivých okresech. Zajímavá informace pro vás, říkal jsem vám ji, ještě než jsme začali pouštět nahrávání, že Zlín je jeden z mála krajů, kde nabídková cena bytů k prodeji ještě od ledna do konce října letošního roku klesla, protože celá republika už je v plusu, a dokonce v plusu jsou i veškeré typy nemovitostí typu malých bytů, středních bytů, velkých bytů, už to podle nabídkových cen začalo opětově růst. U vás je lehký pokles. Zlín jako takový, okres, tam je to /nesrozumitelné/, stejné plus minus, největší pokles 6,6 % má Uherské Hradiště. To znamená, to jsou lokality, kde působíte. Jak vy sledujete tu cenovou úroveň u vás ve Zlínském kraji z hlediska rozdílu třeba nabídkových a pak těch realizačních cen, které tam samozřejmě nevidíme, protože na katastru se projeví později? Kdo začne, pánové, kdo chce?
Asi já teda v Hradišti, když mám ten pokles, zase bych se opakoval, když řeknu, že jsem měl dovolenou, tak proto ten pokles.
To víme, že jo.
Ale já si myslím, že už se dostáváme do toho sedla, že teď vlastně, jak to klesá, tak když umíme ty ceny dobře určit, říkám, pořád to je asi v rukách těch klientů, kdy oni nevěří, že ta cena by měla být nižší, než oni požadují, oni pořád vidí, co je na internetu. Jinak tím, že to je moje jediná práce, tak vlastně vidíme, ty byty se kolem nás točí a víme, za kolik se inzerovaly, a leží tam dlouho. A vlastně kde je to dno, za kolik se prodaly, a k tomu přizpůsobujeme potom ty další ceny, které jdou do inzerce. A realizace, tím, že děláme cenové odhady, děláme to pro třeba dědictví, tak ty informace se k nám dostávají, to proklikáváme. Takže zhruba víme. Aspoň teda v Hradišti. Tím, že já dělám tady v okolí 15 km, tak mám dost vzorků a mám velký přehled. Moc nejezdím dál. Kluci ve Zlíně to mají těžší.
Já bych, Michale, skoro řekl, že dál se skoro nedostanete, ale protože dál nedojedete. Ale to je zase odbočka někam jinam, pánové, jak to vypadá ve Zlíně?
Já jenom vždycky nechápu, a to sleduju data, ať už od vás, odkudkoliv jinud, tak oni sedí, dá se říct, plus minus, ale nevím, odkud jdou, protože za 64 000 teďka jsem nenabízel byt ani nepamatuju, když rovnou jdu za klientama, tak řešíme 50 000, když je v dobrém stavu, možná je to tím, že my klademe velký důraz na to správné nastavení té prodejní tržní ceny, takže vím, že za 65 000 mi to bude ležet v nabídce a budeme se všichni trápit a ukazovat na sebe, že to nejde, a kdo dělá chybu, a možná se to zvyšuje díky tomu, že třeba ostatní nemají tady ve Zlíně takový důraz na tu cenu, naberou to za to, co to naberou, takže za mě je cena už 55 000 za spravený byt a 50 000 tak ideál, no. Původní stavy, jak byly za 50 000, už za 40 000, a to jsou na tom internetu ještě pořád některé.
Filipe?
Za mě taky. Jak furt říkám od začátku, tak je to lokalita od lokality, byt od bytu, nemovitost od nemovitosti. Takže v rámci těch bytů jde o to, jak je to spravené, když už je to spravené a pohybujeme se kolem 55 000 třeba za metr kolem Uherského Hradiště, tak tam je otázka posoudit, jak říkám, tu spravenost, jo. Jestli je to fakt lukrativně spravené, je to pěkně spravené, anebo je to udělané jen naoko, jak se říká u nás, jo. Takže to hodně posuzuje o té nemovitosti, v rámci nastavení těch cen to nestřílíme jenom tak od pasu, děláme tržní posouzení s klientama a tak a zase ty nemovitosti, které se teď aktuálně nabízí, neříkám, že všechny, ale dost těch nemovitostí je furt nad tou hranicí tržní, na kterou jsou ochotni ti poptávající, ti kupující jít. Takže to, co aktuálně je nad, tak jsou byty v okolí třeba velkých měst, Uherského Brodu, Uherského Hradiště, kdy se snaží ti prodávající dohnat ta velká města, ale bohužel to tak nejde, snažíme se jim to vysvětlovat a snažíme se určovat vždycky tu správnou cenu.
A myslíte si, že už jsme ve Zlínském kraji se dostali do fáze, kdy ty ceny vlastně přestanou klesat a začnou zase pomalinku růst?
Za mě ano, je to takový ten prohup, kdy vlastně, jak říkal, jak říkal kolega Michal, se dostáváme do té fáze, kdy prostě lidi už vidí vidinu toho i v rámci těch hypoték, těch úvěrů, že jsme na správné cestě s tím, že se dostaneme dole v rámci těch úroků. Jo, je otázka, jak to samozřejmě vidí aktuálně, na co dosáhnou atd., ukazatel DSTI nám tím hodně pomohl a dokážu tvrdit, že v tento moment už jsme ve fázi stagnace, kdy ty byty prostě níž se nebudou dostávat.
Já jenom musím říct, že kolegové jsou z mého pohledu hodně optimističtí a já jsem to cítil taky tak jednu dobu, že jsme jako už v nějakém tom sedle a že už to bude jako dobré, že příště už bude fajn, já jsem to tlumočil tady několika lidem, ale myslím si, že to sedlo nebo že v tom spodku budeme ještě příští rok a 24 se to začne už zlepšovat. A nemyslím si, že nám k tomu pomůže Česká národní banka jen tak rychle, a ta kupní síla se podle mě tak jako neoživí. Můj názor, já jsem vždycky optimista, ale teď už měním trošku ten svůj názor, myslím si, že budeme chvilku v sedle.
My jsme v Uherském Hradišti pozitivnější, takže to bereme, že teď se to bude prohupovat a bude to začínat už teď.
Tak tady dva kohouti na jednom hřišti, že jo, tak to střílíme, že jo, jedna nemovitost za druhou. Mě překvapují ty ceny na metr čtvereční. Já mám vysledované, že v Hradišti tak 75 000 za novostavbu a 60, 65 000 může být i starší spravený byt. A to, co říkal Dalibor ve Zlíně, že až tak, vím, teď jsme tam měli baťovský jednodomek, hledali jsme k tomu byt a ta nabídka je tam obrovská. Já si myslím, že, Filipe, u nás toho tolik není.
Není tak velká nabídka na Uherskohradišťsku, Uherský Brod, záleží na dispozicích, ale 2+kk, když si vezmeme, 2+1, tak ta nabídka je nízká. A my se třeba, když se díváme na Uherskobrodsko, na Uherskohradišťsko, tak kolem 50 000 Kč za metr se podle mě pohybujeme u bytu, který je k nějaké rekonstrukci. Jak Dalibor říkal, že kolem 55–50 000 jsme ve Zlíně v rámci toho, že je to pěkný byt, tak je to zajímavé oproti tomu Hradišti, jako že je to rozdíl, no.
Já vám zkusím ukázat jednu tabulku, viděli jste ji, jenom mě zajímá váš názor, spíš ne na celkový čísla, ale na ten trend, který tam je, to je vlastně vývoj poptávky po bytech ve Zlínském kraji, který sledujeme v rámci reality iDNES, kde ta poptávka po pronájmech vlastně neustále roste a zvyšuje se poslední tři roky nebo čtyři roky, ta poptávka po prodejích bytů víceméně je nějakým způsobem stabilní, případně ten nárůst tam byl jasný i v roce 21, ale teď se to vrátilo zpět na rok 2019 nebo na ty čísla z roku 2019. To nájemní bydlení u vás je vlastně stoupající taky. Je to tak, že jo? Poptávka určitě. Otázka, jestli je co pronajímat. Michale?
Pronájmy docela frčí. I když můžu říct, že loni to byl větší fičák a těch poptávajících bylo víc, tak se mi to zdá. V tenhle moment osobně dělám třeba deset pronájmů měsíčně, jsou relativně rychle pryč, ale ta poptávka, myslím si, že by měla být nižší, než je ten loňský rok, za mě, co mám tak vysledované.
Ostatní pánové, vaše poznatky?
Uherské Hradiště, Uherský Brod potvrzuju s tím, že v minulém roce těch poptávajících bylo víc, ale teď si myslím i v rámci té nabídky, i poptávky, že se to tak vyrovnalo, že je to tak akorát. Jak ze strany poptávající, tak ze strany nabízející, že se něco nabídne, těch poptávek tam není 50, je jich 10, 15, ale jsou jasně dané, že prostě už jsou to fakt zájemci, kteří o to zájem mají. Takže se to celkem vyvážilo za mě.
My tady máme trošku útlum zase v listopadu jako i loňský rok, každý rok, protože už studenti se naplnili, už to zmizelo všechno přes to univerzitní město, tak ten srpen, září je největší fičák, ale myslím si, že teďka oproti loňsku i předloňsku je to celkem vyvážené, nabídka - poptávka. Neleží to tam dlouho, jsou na to zájemci, myslím, že to je zdravé teďka na trhu s pronájmy ve Zlíně.
Jak očekáváte, že bude závěr letošního roku? V posledních letech, teď pomineme poslední dva roky, ale v posledních letech byl takový jako vždycky lehký útlum od druhé půlky listopadu do nějaké půlky ledna, loni ten útlum žádný nebyl, tam to vypadalo, že jak realitní makléři, tak ti, kteří chtějí kupovat nebo prodávat, tak byli velmi aktivní. Letos už dokonce lidi jezdí na dovolené, že jo, takže možná už jsou odpočatí. Jak očekáváte, že bude závěr roku u vás?
Tak loni u nás ve Zlíně, jak říkáte, tak byl divoký, prodávalo se pořád, až co jsem se díval, tak leden, ten byl jako propad oproti jiným rokům, že se všichni asi před tím koncem roku fakt uspokojili, nakoupili, co chtěli, našli to, co tam bylo, a já vždycky říkám, podzim je sezóna do půlky prosince a pak mezi svátkama vždycky říkám, hele, dám si volno, nic nebudu dělat, tak stejně se dotahujou nějaké obchody a tak nějak to pořád jede, takže si myslím, že to bude i letos stejné, že se už teďka se tak prodává, ale ještě to není to, co bylo minulý rok, a to jsem loni nečekal nic moc, tak věřím, že do té půlky prosince to pofičí ještě, co bude k mání.
Asi žádný rozdíl by neměl být ani na Uherskohradišťku.
Jo, za mě asi ta poptávka, ty nákupy a tak lidi řeší do těch Vánoc, ať stihnou nakoupit dárky pro své blízké, tak to je i v nemovitostech a potom nšjak minulý rok si myslím, že po Vánocích, přelom roku, půlka ledna bude takový ten útlum, kdy všichni budou vyčerpaní ze svých peněz a budou zase střádat na nový rok.
Hlavně firmy by mohly teďka utratit peníze do konce roku, aby měly nižší daně potom a koupit teď ještě nemovitosti, které jsou v nabídkách.
A které tam visí relativně dlouho.
A které tam visí relativně dlouho.
Pánové, díky moc za vaši účast. Velmi zajímavé jako vždy povídání. Doufám, že se s některými, možná se všemi uvidíme 29. ledna v Poslanecké sněmovně při vyhlášení projektu Realiťák roku, to se budu těšit, případně v nějakém jiném termínu na Realitce roku. Já bych vám chtěl popřát všechno dobré, ať se to daří, ať se i ve Zlíně dál prodává tak dobře, jako se teď prodává, a těch poptávek je ještě víc, protože samozřejmě to všichni potřebujeme, aby to tak běželo. Mějte se krásně a někdy na viděnou. Na shledanou.
Díky moc za pozvání. Na shledanou.
Na shledanou.
Na shledanou.
