8.3.2023 12:48
Dámy a pánové, vítáme vás u naší další Analýzy vývoje realitního trhu a tentokrát ve Středočeském kraji a jeho okresech za účasti nejlepších realitních kanceláří projektu Realitka roku v roce 2022 a nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2022. Jsem velmi rád, že dnes můžu přivítat mezi námi tři naše kolegy. Romanu Hoppe z Jaroš & Partners, Real estate., Věru Benákovou z M&M Reality, Martina Kubíka z Reality 11 Jesenice a samozřejmě mezi námi máme i Ondru Hona z Cemap cenové mapy
Graf č.1: Vývoj poptávky po bytech ve Středočeském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.2: Vývoj poptávanosti domů ve Středočeském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.3: Vývoj hledanosti bytů ve Středočeském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.4: Vývoj hledanosti domů ve Středočeském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.5: Vývoj trhu s byty - leden 2020 - prosinec 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.6: Vývoj cen bytů dle okresů - leden 2020 - prosinec 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 7: Vývoj nabídky bytů v okresech Středočeského kraje - leden 2020 - prosinec 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Dámy a pánové, vítáme vás u naší další Analýzy vývoje realitního trhu a tentokrát ve Středočeském kraji a jeho okresech za účasti nejlepších realitních kanceláří projektu Realitka roku v roce 2022 a nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2022. Jsem velmi rád, že dnes můžu přivítat mezi námi tři naše kolegy. Romanu Hoppe z Jaroš & Partners, Real estate. Dobrý den.
Dobrý den, já vás zdravím, hezký den.
Věru Benákovou z M&M Reality. Dobrý den.
Dobrý den, také vás zdravím.
A Martina Kubíka z Reality 11 Jesenice. Dobrý den, Martine.
Dobrý den.
Samozřejmě mezi námi máme i Ondru Hona z Cemap cenové mapy, se kterým ve spolupráci s Realiťákem roku a portálu reality, kde připravujeme nějaké data, na které se chceme vzájemně podívat. Krásný den všem. Dneska se podíváme na Středočeský kraj, kde dneska působíte. To znamená jako ten kraj je obrovský. Ondra, Ondra, Ondra možná může na začátek pár věcí říct, jestli něco má připraveného.
Dobrý den ještě jednou všem, jak již zmínil Petr, podíváme se na to, co se děje vlastně ve Středočeském kraji a podíváme se na úroveň jednotlivých okresů. Data, který vlastně uvidíme, tak nějakým způsobem reflektují vývoj nabídky jo, nejen z pohledu cen, ale i z pohledu velikosti. To znamená jestli nám ta nabídka roste nebo primárně nám roste z pohledu množství slev, které se dneska poskytuje a jsme tady vlastně od toho, abychom si popovídali, jestli ta realita odpovídá té nabídce nebo je někde ještě trošičku jinde, protože vy jako realitní makléři máte ten přímý styk s tou realitou. Takže by jsme si rádi popovídali o tom, jak ten prodej probíhá, jestli třeba se slevy neposkytují, až vlastně budou ukončeny ty nabídky, to znamená před podpisem vlastně kupní smlouvy nebo respektive rezervační smlouvy, aby vlastně naši posluchači měli přehled o tom, co se na tom trhu děje a jak to vlastně dneska funguje ta realitní branže.
Tak nějaké úvodní slovo, úvodní slovo máme. Ještě tady máme jednoho kolegu, který se nám v tuhle chvíli připojí, doufám velmi rychle. Dobře, tak v tom případě pojďme. Jaké jsou vaše zkušenosti, možná popořadě, s tím aktuálním stavem, stavem na realitním trhu, to znamená v rámci poptávek, poptávek a nabídek, v rámci vašeho působení. Možná začnu Romanou. Změnilo se něco oproti září, říjnu, listopadu, kdy se ve finále vůbec nepoptávalo, ten trh nějakým způsobem zamrzal a ceny začaly padat dolů?
Určitě, já si myslím, že aspoň to vidím nejenom já, ale i kolegové a myslím si, že oni se mnou budou souhlasit i tady spoludiskutující, že vlastně v tom lednu začínám, začínám vidět prostě takové, jak říkáme první vlaštovky. Nicméně ty lidi potřebují bydlet, potřebují se stěhovat, potřebují prostě nakupovat, takže začínám vidět i to, že i přes ten třeba co se týče hypoték, ačkoliv ty hypotéky jsou opravdu ta úroková sazba je prostě vysoká, tak ty lidi začali to bydlení řešit. Já si myslím, že oni pořád čekali od toho loňského roku jestli náhodou k něčemu nedojde třeba v prosinci, v lednu jo, ta strana kupující jestli nebo ty zájemci o tu koupi a vidí, že prostě pořád ty úroky jsou takové jaké jsou a obávají se toho, že budou ještě třeba vyšší. Takže začali reagovat. Já se přiznám, že tady ten měsíc ačkoliv jsem to vůbec nečekala, tak už jo, takže už mám zarezervovaný tři nemovitosti a říkala jsem si, že to nebude, že ten trh prostě půjde, půjde ještě pořád ve velký krizi, ale už to vidím, že ty lidi prostě raději teď už začínají nakupovat, obávají se, co bude. Teď to slyší samozřejmě ze všech stran z médií teď inflace, prostě jsou trošičku vystrašeni, možná víc vystrašeni než by měli být, samozřejmě nějaká realitní bublina tam funguje, nicméně vidím, že ten trh i když pomaloučku začíná se rozjíždět jo, aspoň teda mluvím za Kladensko.
Moc vám děkuju. Možná nejdřív dáme slovo dámám, takže ještě Věra Benáková.
Já souhlasím teda s Romčou, protože si myslím taky, že ten trh prostě i když stagnuje, tak prostě tím, jak jdou ceny nemovitostí dolů, tak vlastně se i víc nakupuje a lidi nevědí co s financemi nebo prostě bojí se, co bude. Slyší to prostě v médiích, slyší to v televizi, slyší to mezi společností a mají strach. Takže vlastně se snaží investovat i do těch nemovitostí, protože ceny, jak se pohybují dolů - nahoru, tak teďka samozřejmě když jdou dolů, tak samozřejmě jim to nahrává i jako v rámci hypoték a všeho, tak se snaží prostě nějak ty nemovitosti aspoň koupit.
Omlouvám se. Cítíte v rámci teď začátku měsíce ledna nějaké oživení, to znamená, že by tam najednou bylo více poptávek, více zájemců o koupi?
Určitě jo, určitě víc. Jako lidi chtějí kupovat, ale je to daný podle mě určitě tím, že ty ceny šly prostě trochu dolů nebo těsně před podpisem vlastně rezervační nebo kupní smlouvy se dohodne cena, že prostě je nižší a není to přesně to, co se inzeruje, ale je to prostě to, co lidi opravdu chtějí a na co mají.
Děkuju. Martine, jak to je u vás?
Samozřejmě já to vidím v pozitivní atmosféře stejně jako Romana. Už v lednu mám tři zarezervované nemovitosti a já jsem na to začal říkat argument, že lidi si za půl roku zvyknou skoro na cokoliv. A když to začalo jít takzvaně v červenci dolů, tak listopad, prosinec hodně špatný a ten leden vnímám jako skoro normální měsíc. Prostě leden si říkám, jako by byl červen nový rok jo. Reakce jsou mnohem větší. V listopadu se stalo, že třeba 2-3 dny nikdo nereagoval, v lednu už se jako nestalo, že by byl den, kdyby jsme prostě neměli nějakou reakci na nějakou nemovitost a prostě mám nemovitosti, na který se mi třeba od října nikdo neozval a v lednu jsem tam měl 2-3 zájemce. Takže i na nemovitostech, který prostě mám delší dobu v nabídce, se mi v lednu začali ozývat zájemci.
Souhlasím.
Já můžu, jestli bych se, jestli bych se mohl zeptat. My pak samozřejmě uvidíme graf, ale mě by zajímalo jako, za jaké ceny se vlastně nakonec prodalo, protože jste zmiňovali, že vlastně třeba i před popisem té rezervační smlouvy, že se snížila ta cena a za vás jakoby subjektivně, kde si myslíte, že jsou ty ceny ty prodejní, které tam teďka vy máte, když to porovnáte s tím, co jste dělali třeba, nevím, rok, dva, tři roky zpátky, tak kde si myslíte, že jsou teďka ty ceny po těch slevách. A poprosím třeba Romanu první.
Dobře fajn. Takhle, v podstatě já dám spíš příklad, protože já spíš to vždycky beru reálně z případu, dejme tomu, byt tři plus jednička na Kladně třeba po rekonstrukci v loňském roce v lednu, teda pokud začnu, tak byl řádově někde kolem 4 900 000 až 5 100 000. Kdyžto oproti tomu v letošním roce skutečná prodejní cena musím říct, že opravdu taky, jak říká kolegyně Věrka, tak vždycky prostě nebo skoro téměř vlastně před tím podpisem, tak tam máme třeba nějakou slevu, řádově to bývá 100 000 někdy i 200 000, to jenom abyste viděl oproti tomu, za co se třeba inzeruje. Nicméně samozřejmě pracujeme s těmi, pracujeme s těmi prodávajícími, ale řádově bych to tam viděla, že ta třeba ta nemovitost ta tři plus jednička po té rekonstrukci počínaje je to nějakých 4,2 až 4,5 milionu, což je u nás na Kladně docela velký rozdíl, prostě tam je to opravdu těch půl milionu, bych to viděla prostě na slevu jo, což je docela, samozřejmě ty ceny byly hodně nadhodnocené a teď ten trh na to zareagoval, řekla bych až teďka vlastně ten leden, konec prosince, začátek ledna, teda ten leden prostě ty slevy jsou tam opravdu velké.
Když je takhle ta sleva vysoká, tak je to za vás třeba cena, nevím, 2-3 roky zpátky nebo kde si myslíte?
Tak bych řekla asi tak ty dva roky, ty dva roky bych řekla, protože tak, no, nějak rok 2020 tak, možná 2020 tak určitě. Samozřejmě pokud jsou byty před rekonstrukcí, tak tam máme řádově někdy, tak tam nasazujeme už nižší cenu, a s těmi se ještě pracuje s těma prodávajícíma, protože tam samozřejmě se může stát a vy to asi vidíte potom v té inzerci nebo i kolegové, že potom řádově třeba my nabereme nějakou nemovitost, já nevím za 3 miliony a prostě během toho průběhu s těmi lidmi pracují, takže se tam to sleví třeba o nějakých 100 - 150 000 a pak je tam třeba ta sleva, buď je teda nějaká ještě při tom prodeji anebo je tam třeba minimálně třeba 50 000 jenom ale prostě ty slevy tam jsou jo.
Věrko, u vás je to jak?
Tak když to porovnám jako za poslední dva roky, tak vlastně když vezmu průměrný ceny prodeje bytů a domů v okrese Beroun, tak jsme dřív před tím rokem, rokem a půl měli cenu kolem 100 000 za metr čtvereční a teďka když to tak porovnám, tak je to někde kolem 80 000 plus minus se nám to pohybuje za metr čtvereční jo. Ale taky prostě ve finále se ta cena sníží prostě třeba tak jak říká kolegyně Romča, tak prostě okolo těch, já nevím, těch 50 až 200 000 před podpisem té kupní smlouvy nebo té rezervační smlouvy.
Tady bych se ještě jenom zeptal dodatečně, jsou to vlastně, ti prodávající jsou nuceni teďka v tuhle chvíli prodávat, když takhle snižují nebo jsou to většinou takoví ti prodávající?
Jsou to.. Někteří musí, někteří tam mají nějaký problémy třeba v rodinách, ale něco se stává prostě, že to není o problémech, ale prostě bojí se té situace, která nastane, třeba už potřebují větší nemovitost, menší nemovitost jo. Chtějí prostě musí vyřešit nějakou zase rodinnou situaci dál anebo prostě je taky to sdílení bydlení s rodiči nebo prostě dvě generace a podílejí se potom o ty náklady, které jsou, protože samozřejmě ty jsou teďka v téhle té době dost vysoký a lidi na to nemají.
Takže je to vlastně taková ta nutnost, takový ten klasický koloběh?
Přesně tak.
A Martine, u vás je to teďka jak, prosím tě, s těmi cenami. Kam bys je přirovnal k jakému roku třeba?
Já si nemyslím, že by to bylo až dva roky zpět, vnímám jako ceny v rámci mojí nebo naší nabídky v kanceláři, že jsou tak jako maximálně rok zpátky a je to i ovlivněný tím, že se snažím mít ty ceny realistický, že často to bylo o tom, že velký počet makléřů tu cenu dříve nadsadili před rokem, před dvěma a často se stalo, že to do toho dorostlo. Teďko už to do toho nedoroste, makléři jsou nuceni zlevňovat, ale já jelikož občas hodně pracuju s cenovými mapami to prostě když prodávám prostě v okolí bydliště a tak, tak prostě i tu cenu map mám nějakým způsobem v hlavě a prostě nechci, abych ty ceny měl přestřelený, abych nemusel prostě následně dělat nějakou větší slevu. V tu chvíli slevy, který jsme za posledních pár měsíců měli, tak v řádu maximálně 100 až 200 000 a slevy dělám maximálně u třetiny nabídek. Když to vezmu co jsem bral za posledních pár měsíců, tak říkám, sleva byla u třetiny věcí a to spíš, že byla kvůli něčemu jo, že třeba teďka co jsme řešili poslední byt, takže bude k dispozici až od května, tak kvůli tomu jsme tam udělali slevu, jinak si myslím, že by tam ta sleva nebyla jo. Takže spíše jde o to být na to připraven a mít i ty argumenty, proč tu slevu nedělat a nemít i tu cenu přestřelenou a mít na to argument, jestli ta cena vychází i v rámci cenových map a podobně. A v dnešní době je o to víc potřeba s těmi mapami pracovat a výhoda je, když prostě makléř má víc jako nemovitostí v okolí, tak prostě i člověk má s čím jako porovnávat.
Děkuju. Ondro, chceš se něco zeptat?
Já bych jenom doplnil, že se přikláním vlastně k názoru Martina nebo respektive aspoň ty data z toho trhu vlastně o tom hovoří, že ty ceny vlastně se vrátily někdy rok zpětně. To znamená, to znamená někdy k prosinci roku vlastně 2021 jo. Ono samozřejmě ano některé nemovitosti byly přepálené, ale v globále na těch jako větších datech se to třeba nemuselo až tak nutně projevit. Stejně jako v každém vlastně z jiných krajů, kde je vidět, že ten peak nastal vlastně někdy v prvním kvartálu roku 2022, pak začaly mírně vlastně padat a někde se, nechci říct, zastavily, protože on ten prosinec je specifický těmi Vánoci, v prosinci zpravidla padají počty nabídek, nedělají se slevy, dělá se málo obchodů, takže on ten trh jako je v tom prosinci paralyzovaný. Ale obecně lze říct, že na úrovni toho vlastně Středočeského kraje se ty ceny zkorekturovaly zpátky na rok vlastně 2021 konec. Protože když se podíváme vlastně na ty 2-3 roky zpětně, tak tam ten růst byl opravdu enormní. Co mě třeba jako, nechci říct zarazilo, ale třeba překvapilo u Středočeského kraje je vlastně to, že oproti třeba jiným krajům tam k tomu poklesu nedošlo jako až tak k velkému, řekněme, že se to srovnalo na ty ceny o rok zpětně. Ale v jiných krajích to třeba spadlo o rok a půl až jako dva zpětně. Umíte nám to nějak jako vysvětlit, je to proto třeba, že ten Středočeský kraj pořád je vlastně velmi lukrativní lokalita pro lidi z Prahy, kteří spíše mají tu nemovitost ve Středočeském kraji než v té Praze. Klidně pojďme obráceně. Martine, jestli můžete první.
Určitě ano, protože přesně jak bylo řečeno, lidi zjistí, že nemají na to, aby si koupili nemovitost na Praze 4, na Praze 10, tak se dívají prostě do okolí, a to může být Beroun, Říčany, Jesenice nebo i Kladno a vlastně si řeknou OK, tak já koupím prostě o 20 možná 30 000 na metr níže ten byt a proto ten Středočeský kraj nešel tolik dolů a ani nepůjde. Je to takhle jako dlouhodobě, a proto si myslím, že oproti nějakým jako dalším regionům v tom Středočeským kraji jako nemusíme mít takový problém a je potřeba jenom prostě s tou poptávkou nějakým způsobem pracovat. Ale s tímhle naprosto souhlasím, že je to prostě jenom o tom, že lidi řeknou jdeme z Prahy a prostě holt prostě budeme dojíždět 20 minut do Prahy a ta poptávka prostě je.
Super, děkuji, Věrko, jak to vnímáte vy u vás?
Já to vnímám taky přesně tak, jak říkal Martin, že prostě lidi se stěhují z Prahy a chtějí nemovitosti prostě tak 50 - 60 km od Prahy a jsou tam ty nemovitosti vlastně levnější než v té Praze. Takže prodej nemovitostí v Praze jdou vlastně mimo to centrum vlastně té Prahy nebo to centrum toho dění úplně těch nejdražších cen a vlastně pořád ten Středočeský kraj je takový lukrativní a prakticky jim je jedno, kde tu nemovitost seženou, hlavně aby to bylo za peníze, který nebo za rozumnou cenu, kterou prostě mají, finančně je pro ně dostupná.
Romano, vidím, že vy vlastně přikyvujete.
Přikyvuju, souhlasím s Věrkou i s Martinem. Přesně mám stejnou zkušenost prostě s tím, že ty pražské ceny jsou samozřejmě pro spoustu lidí nedostupné. Takže to řeší tím u nás třeba, jo, i v lokalitách se u nás řeší tím bydlením na Kladně a v blízkém okolí, protože je to všechno opravdu řádově nějakých 20 km jsme od Prahy a je to v dojezdu a ty nemovitosti samozřejmě jsou prostě pro ně finančně výhodnější. Takže řeší, řeší to, že raději budu dojíždět, ale koupím si teda nemovitost pro mě dostupnější anebo prodá tam nemovitost, my tomu říkáme, prodá menší nemovitost a za to si tady u nás koupí nemovitost větší nebo respektive byt. A je to pro ně samozřejmě cenově výhodné.
Já bych se tady když tak, jestli mohu, zeptal. Trošku se odkážu na to, co řekla Věrka, že teďka už kupují vlastně ty klienti nemovitosti vlastně hlavně podle ceny. Dřív to bylo i víc třeba podle těch lokalit, že třeba byly lokality, které v tom Středočeském kraji tolik třeba nechtěli a teď jdou skutečně hodně po té ceně ty kupující, je to tenhle ten typ kupujících tedy, Věrko?
Já si myslím, že taky no, že prostě ty lidi chtějí, aby ta nemovitost byla pro ně dostupná do zaměstnání, hledají, kde je prostě, kde je dojezdová vzdálenost, aby tam byla dostupnost školy, školky a takových věcí.
Ale ty nároky, ty nároky, ty nároky se teda ale vlastně snížily, potřebují jenom ty základní věci a už nekoukají tolik..?
Potřebují ty, přesně tak, potřebují jenom ty základní věci a nároky se snížily hodně.
Martine, zeptám se, je to tak i u vás?
Dojezdová známost, že třeba lidi řeší Říčany, Mnichovice vlak a v tu chvíli jako OK, nemám problém jezdit 20 minut vlakem do Prahy a ta vybavenost, jestli je to menší město, vesnice, už pro ně není jako tak důležité, důležitý je, jestli to mají prostě opravdu jako pěšky na vlak a prostě dneska školy a školky v těch menších městech jsou jako skoro všude, takže už tam nejsou takový rozdíly. Řeší, jestli prostě v nějakým daným místě není nějaký nadměrný hluk, který by samozřejmě tu cenu měl nějakým způsobem snižovat, ale už nejsou takový rozdíly, když lidi řeknou ano, chci prostě v nějakým okolí, tak pak je to o tom, jak nějakou lokalitu nějakou obec, kterou prostě lidi nezají, makléř zpropaguje, kde pořád jsou vesničky, který prostě lidi neznají a jsou tam jako zajímavý bydlení, tak pak už je to jako o tom marketingu. Ale prostě lidi řeší hlavně tu vzdálenost. Řeknou, hele, chci jezdit 20 nebo 30 minut do práce a jak se říká, někdy když to lidi nevidí, jestli Roztoky, Jesenice, Praha-západ, Praha-východ, tak samozřejmě je to pak složitější s tím výběrem. Ale prostě řeší hlavně tu vzdálenost.
Děkuju. Já předám zase slovo Ondrovi teda na chvíli.
Já se možná zeptám nebo navážu na tu otázku, jak je to, jak je to vlastně se standardem. Dost často jsem se potkával vlastně jako s názorem nebo situací, že lidi třeba místo domů jdou do bytu a místo čtyřpokojového jdou do třípokojového. Vnímáte to, že vlastně potřeba koupit si vlastní nemovitost je větší, než si udržet ten standard a jít třeba jako do nájmu do čtyři kk. Jak to je vlastně v tom Středočeském kraji. Klidně pojďme zase od konce. Romano jestli, jestli máte nějaký, nějaký poznatek od svých klientů?
Tak já si myslím, že raději než ty, co se týče těch nájmů, než by šli, šli ti klienti do nájmů, tak hledají pořád, my jsme společnost, která chce vlastnit nemovitost, chce mít jistotu. Takže opravdu ty lidi radši z těch standardů trošičku ustoupí a místo toho, jak říkáte, že půjdu si koupit, já nevím, dům 5+1 a vím, že na něj, říkají si, nemám na něj, ale nechci do nájmu, takže si koupím raději ten byt a sníží, sníží prostě ten svůj standard, ačkoliv třeba toho potom slyším, že toho pak při předání nemovitosti litují a říkají, mohli jsme, asi jsme možná mohli, ale jsme spokojeni tady, kde jsme. Takže si teď, teď ta doba si myslím, že bude trošičku víc tomu ještě nahrávat.
Super. Takže se víc jako prodávají dostupnější nemovitosti, než třeba velký byty, velký domy atd.?
Tam jde o to, že samozřejmě třeba u těch velkých domů, tak ti lidi se dívají na to, jak drahé jsou energie, co všechno budou vlastně muset platit co souvisí s provozem a mnohem víc to ty kupující ovlivňuje teďka v současný době, než tomu bylo dřív. Určitě s tím souhlasím.
Děkuji, Věrko?
Já si taky myslím, že prostě ty lidi třeba i prodávají ty větší nemovitosti nebo ty luxusnější nemovitosti, že se prostě víc jako.. víc je v nabídkách a zároveň jdou do menšího standardu, ale dostupnějšího a cenově výhodnějšího než prostě aby měli nějaký luxus a stačí jim prostě to standardní vybavení standardní nemovitosti.
Děkuji. Pro Martina, protože předpokládám, že mi odpoví to stejné, upřesním otázku nebo spíš možná trošku rozvinu. Z dat vidíme, že vlastně jak tady spadlo dvou a třípokojových bytů vyrostlo, co se týče jako množství nabídek výrazně více než jednopokojových, tam byť nějaký jako nárůst je, tak není obecně moc velký. Martine, umíte nám to nějak vysvětlit? Je to, je to proto, že je to pořád zajímavá investiční komodita anebo třeba proto, že to je startovací byt pro mnohé lidi?
Tu předposlední větu, je to dobrá investice a lidi si pořád jako ty 1 kk nechávají na pronájem, pokud je nemusejí jako nutně prodávat. Takže proto jako 1 kk či 2 kk se tolik na tom trhu jako neobjevilo a více jako i v rámci paneláků se objevilo jako tři plus jedniček a podobně. A jako s tím to tam vidím podobně, potkávám se s tím, že si lidi řeknou, hele, super, máme zahradu, máme velký obývák, tak jako zvládnou ty dvě děti být prostě v jednom velkým pokoji a prostě řešit, že by rádi barák prostě od 5 kk a jestli to bude 6 kk, tak je to bonus a není to podmínka. Je důležitější to místo, zahrada, jak to vypadá, jestli o jeden pokoj více nebo méně, už to není jako v tom rozhodování. Takže ale je fakt, že prostě my máme poptávku jako po malých nemovitostech a ty se vůbec jako nechci říct, že vůbec, ale objevují se prostě velmi málo.
Já možná ještě dřív než tam nasdílím nějaký fajl, ještě přivítám Pavla Kosinu, který je tam jenom koukám se připojil přes telefon nebo přes audio, není tam video. Zdravím Pavle. Teď se budeme bavit o nějakých cenách. Já tam schválně našeruju obrazovku ten vývoj cen, který jste dostali. Možná poprosím Ondru, aby to okomentoval a potom se zeptal kolegů, proč je to, proč je tomu nějak v těch jejich, v těch jejich okresech, kde působí.
Tak já se vrátím zpátky k tomu, víceméně to, co tady zaznělo, tak jde nějakým způsobem vidět vlastně v těch grafech, že ten peak nastal někdy na přelomu nebo v prvním kvartále 2022, pak se to nějak zkorekturovalo a ty ceny víceméně až na nějaké výjimky, výjimky drží. Mezi ty výjimky se řadí Příbram a Rakovník. Zeptám se, máte někdo zkušenost tady s těmi okresy, proč to tak nastalo, protože tam třeba je i vidět, že historicky tam takový nárůst nebyl, tak je to proto, že třeba do těchhle lokalit byl nějaký přísun obyvatelstva z těch dražších?
Já se obávám, že kolegové Příbram a Rakovník asi nebudou úplně znát. Myslím, že to je daleko od všude, kde působí.
Loni jsem dvě nemovitosti v Příbrami prodával, jestli můžu k tomu dodat a jako beru to tak, že prostě jezdil jsem ze Smíchova půl hodiny, ale Příbram je hrozně atypický místo a je to i tím jako, objevil se tam nějaký projekt, díky čemu prostě ty ceny mohly vylítnout nahoru, že se prostě v té Příbrami jako začalo stavět, ale ta poptávka na tu Příbram je hrozně atypická. Když jsem prostě pracoval s nějakými (???) na sociálních sítích, tak prostě buď se ozývají jenom lidi z Příbrami anebo prostě když se ozývají lidi z Prahy, tak jako jestli Mníšek pod Brdy, Příbram, nemají v tom takový rozdíl, ale prostě tam se v posledních dvou letech objevili nějaký jako menší projekty a díky tomu to mohlo ovlivnit prostě ty ceny v těch tabulkách. To je asi tak jako hlavní důvod, proč to tak je.
Jestli můžu, tak se trochu pohybuju i u té Příbrami a přesně vidím, jak prostě ty lidi jdou i z toho okolí ať je to teda Mníšek pod Brdy nebo jdou do Příbrami, tak zase je to, myslím, si ohledně té ceny, že ta cena je prostě nižší, než je třeba ten Mníšek oproti Mníšku, tak ty lidi to asi tolik neřeší, jestli jdou z Mníšku do Příbrami. Je to taky zároveň tím, že v té Příbrami se začalo i víc stavět a začala se trochu víc rekonstruovat a asi se tam už žije líp, než třeba se žilo dřív v těch letech předchozích. Že ty projekty prostě tomu hodně nahrály a hodně ty lidi to už tolik neřeší.
Možná největší pokles vlastně vidíme u Kladna, že jo, máme tady, máme tady Renatu, Romanu, omlouvám se, Romanu, Kladno bylo cenově přemrštěné, že to spadlo tolik nebo se tam vyprodaly nějaké zase developerské projekty, které tam předtím tu cenu navyšovaly?
Takhle. Řekla bych těch developerských projektů u nás tolik není na tom Kladensku, kolik by mělo být. Tam spíš ty ceny byly přemrštěné tím, že právě jsme opravdu blízko té Prahy a spoustu, spoustu těch kupujících byla, byla pražská klientela a ty ceny se opravdu navyšovaly víc než je zdrávo. Takže řekla bych, že ty ceny těch bytů, které prostě opravdu byly pod standard, tak byly opravdu natolik vysoké, byl obrovský zájem o ně, kdy prostě my jsme měli byty, který jsme prodali maximálně třeba do týdne a teď by jsme je nabízeli třeba, já nevím, 3-4 měsíce. Takže ten trh na to zareagoval a právě proto, že ty ceny si myslím, že byly natolik přemrštěné, tak je tam ten propad víc viditelný než prostě v těch jiných lokalitách.
A možná když tady máme Pavla Kosinu, jestli nás slyší, Pavle?
Minimálně my neslyšíme jeho.
My neslyšíme jeho. Tak škoda, chtěl jsem se zeptat na Mělník, protože Mělník je taky taková zajímavá, zajímavá varianta, že v roce 2020 to byl pokles, pak byl relativně vysoký nárůst a teď se to (???). Tak na to se možná zeptáme příště. Zkusíme schválně Pavla, ať se připojí znovu a uvidíme, jestli se podaří, podaří to udělat. Každopádně možná pojďme dál. Já skočím na nabídku, Ondro?
Tak vlastně v nabídce nebo ve vývoji nabídky vidíme, že vlastně kontinuálně od toho prvního kvartálu roste poměrně jako dynamicky, někde samozřejmě víc, někde míň, je to, bych řekl, dáno velikostí lokality. Nenechme se asi mýlit tím dvanáctým měsícem, který jak už jsem zmínil, je spíš jako vyvolaný tou stagnací a spousta nabídek z toho trhu odchází právě z toho důvodu, že třeba ani makléři nechtějí nabízet v tom prosinci, aby nemuseli přes Vánoce chodit na prohlídky a řešit nějaký nekomfort, jak pro sebe, tak pro ty prodávající. Jak to vnímáte vy ve vašich lokalitách, svedla se ta nabídka tak výrazně, je z čeho vybírat, už to není tak, jak to vlastně bývávalo ty dva roky zpátky, kdy se prodalo vlastně cokoliv, co se na tom trhu objevilo? Romano, tak můžete?
Dobře, já si myslím, že opravdu je vidět, že ten zájem není tak veliký, hlavně vidíme to třeba u nabídek bytů větších 2+1 a hlavně 3+1 a pak u těch větších rodinných domů. Prostě teď si mají opravdu ty kupující z čeho vybírat, protože najednou já si myslím, že je spousta lidí, který čekala, co bude a teď začali řešit a bojí se, že prostě z těch stran prodávajících, že když ten byt neprodám teď, tak mi půjde ta cena ještě o tolik dolů, že já na tom prodělám mnohem, mnohem víc. Samozřejmě ty lidi, ti prodávající pořád srovnávají ty ceny nemovitostí s tím co bylo, takže opravdu vidím ten nárůst v tom, že není takový zájem nebo taková poptávka, ale lidi samozřejmě pořád chtějí prodávat nebo spousta lidí je nucena prodávat právě z nějakých rodinných, osobních, osobních důvodů.
Takže, takže vlastně není poptávka a zároveň prodávající ještě nejsou mentálně nastaveni na to, že ta cena vlastně se změnila oproti tomu, za co to prodal třeba zpětně.
Tak, přesně, přesně tak. S nimi prostě pořád potřebujeme, pořád s nimi pracuju, aby jo, určitě kolegové taky a nějakým způsobem to řešíme. Oni to teda samozřejmě slyší z médií, ale je to vždycky o osobním nějakým kontaktu a prostě vysvětlit těm lidem, jak to je, jakým způsobem prostě ty ceny jsou, co všechno ty ceny ovlivňuje, ale opravdu ty lidi ještě tolik na to nezareagovali a prostě naopak, naopak to vyvolalo, myslím si teď to, že chtějí víc jako těch lidí prodávat, bojí se, co s tím, co bude za půl roku, aby ta nemovitost prostě aspoň za nějakou cenu jí prodali oproti tomu, co měli, co měli v plánu a bojí se za půl roku, že prodají prostě o řádově, já nevím, 10 % třeba míň. Až takhle, až tak jsou vystrašení.
Věrko, jak to vidíte vy?
Úplně stejně. Lidi prostě... zvýšil se počet nabídek. Chtějí nabízet i prodávat, ale ta poptávka není taková.. nebo je poptávka, ale lidi si můžou vybírat z mnohem více nemovitostí, než co byly právě před tím rokem, rokem a půl, dvěma lety. Takže samozřejmě si projdou více nemovitostí a tam prostě si potom vyberou to, co je za jejich pocitu vlastně nejlepší.
Děkuji. Martine, Martine, co vy, vy jste zmínil, že používáte cenové mapy, což je samozřejmě správně. Jak se vám daří vlastně ty lidi přesvědčovat o tom, že ta cena má být asi dneska výrazně jinde, než mají tu představu. Protože přece když tu nemovitost nakoupili déle než třeba před dvěma lety, tak pořád na ní mají nějaký hypotetický zisk, protože ten trh je pořád vlastně výš. Vnímají to anebo prostě se tvrdošíjně jako odrážejí od toho, že před půlrokem to bylo takhle a já to chci vlastně takhle?
V posledních měsících tvrdím, že je obrovský rozdíl u klientů panelákových bytů a rodinných domů, protože pořád v panelácích to funguje tak, že hele, já mám byt na prodej, podívám se, co se nabízí, hele, tady je byt, já řeknu za 7 milionů, já mám lepší kuchyň, já mám lepší koupelnu a já nespěchám, chci prostě o (???) víc. A nepřemýšlí, co bude, protože neví, jak dlouho se nám to prodává a je to o tom, že prostě buď bude hledat makléře se strategií nějakého růstu anebo bude hledat makléře kývače, který mu odkývá tu jeho vyšší cenu a bohužel tím, že.. je jedno, jestli to je Praha 4, Praha 10 nebo prostě Středočeský kraj, na větších sídlištích prostě ten problém je všude, tak prostě pak je to řetězová reakce, kde se, kde se objevují podobný byty a je tam rozdíl třeba až 2 miliony. Tak tam je problém v komunikaci s těmi majiteli, že je hrozně moc nabídek na podobný byty, který jsou výš i níž. Ale u rodinných domů tam takový problém nevidím. U rodinných domů se v poslední době setkávám s tím, že ty lidi jsou realističtí, já se jich vždycky ptám, a i když mi to 50 % prodávajících nechce říct, tak se jich jako snažím zeptat, kde ta jejich představa, abych věděl, jestli to mají přestřihnout nebo nemám, že jdu tam s nějakým připraveným odhadem, pokud mám jako základní informace a už nemají ty lidi přestřelený prostě požadavky, když víme, že ty ceny mapy nám dají prostě cenu minimální, optimální, maximální, tak se prostě i do toho trefují. Dřív to bylo i tak, že chtěli třeba jako o mnoho víc, než že třeba řeknu, třeba mi vychází 23 000 000 a pán řekl, chci 28 jo. Dneska už to jako u těch dražších domů nebývá tak přestřelený ani u těch bytů kolem nějakých jako třeba 10 000 000 jo, že prostě i ty lidi když jsem teďka řešil byt za 8 milionů, tak prostě se setkáváme s tím, kde to vychází tomu majiteli. Jak jsem říkal, problém vidím u panelákových bytů, kde ti majitelé ovlivňuje ten velký počet těch inzerátů, protože říkám, je rozdíl, jestli je to, já říkám makléř kývač a makléř realista, který to tomu majiteli vysvětlí. A bohužel těch makléřů kývačů je stále hodně.
Super, já moc děkuju. Zkusíme schválně, jestli se připojil Pavel Kosina ještě jednou, tak jestli ho schválně uslyšíme. Pavle, slyšíme se? Evidentně tam je nějaký problém, což je škoda, mohli jsme si ještě poslechnout to, co se vlastně děje v Mělníce. K tomu se bohužel nedostaneme. Já myslím, že to bylo velmi zajímavé ta diskuze, protože jsme si řekli a ujistili se navzájem, že se trh možná malinko obrací, že poptávajících je víc, že možná ceny už jsou na takové výši nebo úrovni, že už je to zajímavé jak pro kupující, tak pro investory. My to vidíme z čísel. To znamená asi všichni jsme čekali, že ta, v uvozovkách, krize nebo návrat k normálu, jak tomu říkáme, bude trvat déle, ale snad jsme se přiblížili k nějakému tomu, v uvozovkách, dnu a jak pro realitní trh pro realitní makléře a i tak samozřejmě pro ty kupující už ta doba začala být velmi zajímavá a ty nemovitosti se vyplatí. Chtěl bych poděkovat za dnešní diskuzi Romaně Hoppe z realitní kanceláře Jaroš & Partners. Věře Benákové z M&M Reality. Martinu Kubíkovi z Reality 11 Jesenice. Pavlovi Kosinovi, i když jsme ho neslyšeli, z Domu realit. Víťovi Konopovi z reality iDNES. A samozřejmě Ondrovi Honovi z Cemap cenové mapy. Mějte se krásně. Děkujeme moc a brzy na viděnou, na shledanou.
