9.1.2024 15:29
Připojte se k nám v dalším rozhovoru, tentokrát zaměřeném na realitní trh v Praze. Hosty dnešního dílu jsou odborníci z realitního sektoru, kteří sdílí své názory a analyzují současné trendy v oblasti nájemních a prodejních cen, vývoje nabídky a poptávky, a poskytují vhled do budoucího vývoje trhu.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
Diskutujeme o různých aspektech realitního trhu v Praze, včetně cen bytů v cihlových a panelových domech, vlivu hypoték na trh, a trendů v oblasti pronájmů. Zjistěte, jak se realitní trh vyvíjí v kontextu ekonomických změn a jak se odborníci dívají na budoucnost realitního sektoru v tomto regionu.
Obsah:
Sledujte tento podrobný a informativní rozhovor a získejte cenné informace o realitním trhu v Praze!
Komletní přepis videa:
Takže pokračujeme dál, jo, pokračujeme dál. Super, super, super, dobře. Michale, děkuji. I stoku, poprosím tebe o nějakou, nějaký tvůj rychlý vhled.
Takže bez dotazu k všeobecné. Dobře, tak zaměřím se samozřejmě na Prahu, tak když vezmemeavid vidím před sebou, nevidíte tak na nejvyšší ještě, tak řekneme, že já mluvím o tech, kdy se uzavře nějaká, nějaký konbrak, ne kdy přenese, převede do katastru, znamená ve chvíli, když ta kupní síla přímo u zákazníka nebo nemovitost, tak na nejvyšší cenní práze jsme dosáhli prnem čtvrtletí loni a od tý doby klesaly až do letošního prvního čtvrtletí. To bylo, řekněme, jenom, že vyjde představu čísel na výši. Průměrná cena bytů za metr práce byla 125 000 napříč segmentů a na nejnižší začátkem letošního roku byla 100 000 za metr. Se jedná. A když pak pokračujeme, v druhém čtvrtletí, ty ceny narostly na 111 000 a ty střed čtvrtletí zase klesají tak v průměru tři čtvrt lety jsme na 110 jenom mírné ksel v Praze a ten trend je velmi obdobný. Jinde pak, když jsme mluvili o tom, jaký jsou slevy, já teď mluvím o slevách na zakázky, které byly uzavřeny, nemluvím o nabídkových cenách. Kšeft, ale jenom ta, co byla uzavřena. V tu chvíli se uzavírá. 61 % transakcí znamená tři ty čtvrtlety, letos 61 % transakcí za slevu a 27 % bez a 12 % s navýšením v průměru je s tím navýšením a s tím, co dvěmanda je slevu efektivna C1-40 2 %, je to nárůst už od čtvrtého čtvrtletí, kde bylo minus 9 %. Ale zajímavý, že cns nižší, protože už jsou ty nabídkový ceny, takže jde, je takový ten trend, a když se podívám jednou na následný ty, co se zlevňují, se zlevnil dneska o průměru za 8,3 %, a na nejnižší slevy jsme nebo na nejvyšší slevy jsme dávali čtvrt ten čtvrtletí loni 11,7 %. Takhle všeobecné. Možná nebylo dobře. Konkrétní otázku, co je potřeba od.
Takže, takže chápu správně, že trh se stabilizuje, to znamená, slevy klesají a počet slev je menší, než býval v minulém vlastně období, konkrétně teda čtvrtém čtvrtletí loňského roku.
Ano, potvrzujeme, že ve čtvrtém čtvrtletí například bylo 80 % transakcí se slevu a dneska je jenom ještě 61 %, ale navíc stupnice.
Děkuji. Možná se, pánové, zeptám, jak to vnímáte s nabídkou? Vlastně nabídka nám docela vyrostla po tom výprodeji, teď bych řekl, že se nějakým způsobem, aspoň podle dat stabilizovala, možná mírně ubývá, spíš je, je konstantní, je z čeho si vybírat. Aktuálně na tom trhu začnu zase od začátku, takže poprosím vás, Roberte.
No, tak vybírat, je otázka, co já jsem nedávno vybíral klienty byt, kam by se měli přestěhovat po prodeji domu, takže jsme vybírali takový ten střední segment, protože oba poptávající byli staršího věku, takže ideálně prostě dva kk. 2+1, a to je v podstatě to nejpoptávanější na trhu, takže tam byl trošičku oříšek sehnat jako kvalitní byt v poměru cena, výkon, lokalita, ale pořád jako dá se vybrat, aktuálně řeším pro klienta zrovna tak investiční byt tohohle typu, takže taky sleduju tenhle ten segment. Je pravda, že ta nabídka je trošku širší, ale řekl bych, že jako ideální počet. Není toho málo, není toho moc. Co se týče pronájmů, tak v oblasti, kde já působím, tak je vidět, že těch pronájmů přibylo, to, co jsem říkal. Ceny výrazně stouply oproti minulosti a tady možná se děje i to, že ten počet pronájmů se zvýšil pravděpodobně i z toho titulu, že vybrat si dobrého nájemníka začíná být čím dál těžší, takže třeba i já to pozoruju u těch svých bytů, které obstarávám, že musíme víc ty lidi prověřovat, víc je a filtrovat a počet lidí, který projdou mýma rukama, než vybereme finálního nájemníka, je mnohem vyšší než v minulosti, takže to trošičku natáhne třeba i na realizaci toho pronájmu.
Když jste zmínil ty pronájmy, Praha je vlastně specifická s tom, že spousta bytů byla právě na Airbnb, pozorujete, že se vlastně i tenhle trh oživuje, anebo tu poptávku po tom pronájmu spíš naopak dělají zahraniční klienty s ohledem na to, že vlastně jich tam více a ta potřeba toho bydlení je větší, než bývala.
No, v lokalitě Prahy 6 těch cizinců teď jsem moc neměl. Ohledně třeba přímo arbnb. Já to vidím i v našem domě, tady některé byty se přelily do těch dlouhodobých pronájmů, takže v podstatě tady to arbnb zmizelo. Ano, obecně ta Praha 6 není zrovna ideální pro arbnb, tyhle ty byty jsou koncentrovaný v centru a v takových těch jako zajímavějších nebo atypických lokalitách, kde je nějaká přidaná hodnota třeba právě v té atypičnosti pro toho zahraničního nájemníka a co se týče našich bytů tady na šestce, většinou zase v tom investičním segmentu dva kk 2+1, tak drtivá většina jsou Češi relativně mladý, kolem 20, 25, maximálně třeba 30, výjimečně je to někdo starší a poměr Češi, cizinci jsou tady, dejme tomu, devět k jedný.
Děkuji, Michale, vám. Položím trošku jinou otázku, teda pokud se nechcete vyjádřit k nájmům, samozřejmě můžete, jak to vnímáte z ohledu popptávánosti? Podle, podle grafu to vypadá, že stoupá jednak teda jak po nájmech, což je možná na jednom z nejvyšších nebo druhém z nejvyšších bodů, tak i po těch prodejích volají více lidi, koná se více prohlídek, je větší zájem.
Určitě ta poptávka jde ruku v ruce s tím počtem transakcí, který se na tom trhu dějí, takže tak, jak jsem předtím komentoval ty obchody, že se rozhýbaly v tomhle tom roce, tak je to primárně z důvodu té poptávky. V tom bych navázal ještě měl, jak Robert komentoval tu nabídku jako takovou a tam je vidět, že jako největší množství nemovitostí, ze kterých bylo možné vybírat, bylo zhruba na začátku tohohle roku. Bylo to proto, že se tam prostě hromadily ty nabídky, které nebyly lidé, klienti, makléři schopni prodat a protahovala se celkově délka toho prodeje, jo, to znamená, nemyslím si, že by ta nabídka nutně rostla nebo museli bysme se podívat ještě na nějaký jiný data, ale je to vlastně o tom, že ty nabídky na tom trhu leží delší dobu, takže se tam hromadí a od toho začátku roku je vlastně vidět ten pokles, těch nabídek tam ubývá jak v Praze, tak v celé republice, pokud se bavíme teda o prodejích a je to způsobený tím, že opravdu více lidí volají, je tam ta odložená poptávka, která prostě tenhle ten rok se projevila po tom, po tom loňském roce a, a ten počet těch nabídek klesá, takže lidi volají, lidi to potřebují řešit, samozřejmě jsou náročnější, mají si z čeho vybírat, nesní si říct o slevu, často už na prvním telefonátu bez toho, aby nemovitost viděli, což jako není úplně ideální strategie, ale ten trh běží nebo lidé potřebují prodávat, lidé potřebují kupovat a je to jenom o tom, jestli se ty dvě strany potají a domluví se na nějaké věci, která dává smysl všem.
Takže lze konstatovat, že se vrací nějakým způsobem do normálu proti těm předchozím letům, kdy to bylo spíš vyhajpované, tak teď se to vrací do nějakýho, v uvozovkách standardu.
Rozhodně to nejde srovnávat s tím, co se dělo v roce 2020, 2021, do toho stavu předtím. Troufám si tvrdit, že se tam časem dostaneme, tam ještě jeden bod za mě, který se pravděpodobně projeví, jakmile ty hypotéky začnou klesat, což bude další jakoby palivo pro tu poptávku, tak si myslím, že přece jenom v těch datech se nám to projeví až jakoby s delším odstupem, protože v momentě, kdy vám hypotéky klesne z 5,5, což je dnešní jako o online, v podstatě někam k pěti procentům, ty lidi to vlastně podpoří v tom, že si řeknou, tak mi ještě půl roku, tři čtvrtě roku, rok počkáme, než ty hypotéky budou 4 %, ale ono se podle mě v momentě, kdy začnou zlevňovat hypotéky, nic až tak zásadního hnedka neprojeví. Možná se to projeví prostě v těch okrajových částech, kde lidi naráží na ty limity, ale nějaký větší oživení bych čekal, až když se prostě začneme blížit někam k těm třeba čtyřem procentům na těch úrokových sazbách, kde už to bude plus minus jakoby stabilizovat.
Super, děkuji. I s tou tobě položím taky trošku jinou otázku. My jsme vlastně při předchozím nahrávání, konkrétně pro Prahu, řešili rozdíl mezi cenama bytů vlastně v cihlových domech a v panelových domech a ten rozdíl tam byl poměrně velký. Jak to, jak to vnímáš ty? I část praxe je větší zájem o ty cihlové, jsou stále jako výrazně dražší než ty panelové.
Teďka tady nemám před sebou, protože jsem Neček tu otázku. A vy vyjde čísla, ale principiie.
Řekni nám to z praxe.
Ale i z praxe. Ale mimořádný. Žádný mám. Panelový, ale jenom tak neřek, pane. Lovy byty klesly více než cílový a moc nerostly, tečka, v druhém čtvrtletí zůstaly dole, takže panelový byty klesly. To, co se realizovalo, mluvíme ho, nabídka může být a jiná. Pak je ještě rozdíl, samozřejmě, že předtím rok 19, 20 panelový byty víc rostly, takže ono se vratylo do toho původního stavu, pak je ještě větší rozdíl, že panelový byty před rekonstrukci kreslí ještě víc, takže jsou to nemovitosti, který kupovaly převážně lidi s hypotékou, tak kvůli té byly, a tak ten rozdíl, teď nevím, když takhle to stačí a panelový byty se dneska řekne průměr a rok po 90 000. V Praze průměr, pozor, průměr. To se i málí velký před rekonstrukci, a přesto sice málobudí, nějaký má po a rekonstrukci, a když vezmeme cílový, tak ty se budou pochybovat i 125 000 průměru, záleží zase v nějakém stavu, takže někde mezi 118, 125 ty hloubíky záleží o stáří a tak, a takže když všechno z průměrujeme, přijdeme na těch 114, to je ten, ten průměr, jo, co máme dneska a ještě třeba dny potřebuju, je. Říká, že se vracíme zpátky. Moje táta ukazuju, že jsme někde mezi rokem 15–18, řekneme po počtu transakcí, nemluvím po ceně, po cenách, jsme dva roky zpátky, ještě pořád máme ceny tak, jak byly před dva roky, plus minus a řekne, transakce se normální, ale většina kupujících, převážně většina, je potomst. Pak jsem mu dala analýzu, že porovnávám nějaký vývoj hypotečního trhu a, ale ne smyslu, kolik jeden, kolik hypotex se vydá a kolik dlužíme a teďka se poprvé v historii stalo, že osmý a devátý měsíc dlužíme méně než před rokem, znamená, že nám dluh všech nás na hypoteční úvěry klesá, v to chvíli nám se půjčujeme my, než splácíme. To znamená, když se podívám, pak ještě jiný, jiný údaj, kolik máme volných prostředků, jak všichni občan, ten ještě trošku roste, volný prostředky, znamená, utrácíme peníze, ale roste, řekněme, 2 % o inflaci osm nebo 10 %, to znamená, že je pokles nezitivých až 6 %, znamená suma peněz, které máme na bankovních rušlích a v kapse, z poměru z inflace klesá.
A vypadá, že jak ceny klesly letos, zájemci přišli akupí. Proč říkat teďka levné ty, co měli hotovoku, kupíme a teď se to trošku vyčerpal a zastavil a zase čeká a čeká a co se stane? Jak říkal, míhal. Ohledně těch hypoték mám stejný názor, že to bude ještě trvat, já mám ještě jiný názor, ne jenom to, že lidi budu spekulovat a čekat, ale myslím, že budou banky spekulovat, takže banky nebudu nabízet moc nižší úrokový sazby, protože když si kanabalizovaly svoje smlouvy, které mají teď, protože byly i přeškly k novým bankám nebo na novou smlouvu nebo ty, co budu teďka muset refinancovat? Proč by moc snižovali? Potřebuju jim teďka refinancovat nebo znovu zafixovat? Tak proč by snižovali? Protože to bude jenom na a jednom konkurence a mezi bankami a všechny začnu snižovat, když budu moct, samozřejmě to je zase podmínka ostatních kapitálu na trhu. Tak se stane, si budu sám sobě sahat do svých marže.
Nebo naopak se můžou právě prát o ty klienty.
To ano, to by bylo dobré pro klienty, ale myslím, že to tak nebude, že budou velmi opatrný banky. Ještě možná. Tady jsme mluvili o nájjmech, kolega Robert tady mluvil o nájních. Více já mám před sebou, protože jsem si to připravil, když tady to odpovím, že například v Praze se zaměřím jenom na právo, v Praze do devátýho měsíce. Volnýrostlnámy od de devátétýho je měsíce, ano, klesá, roztok, klesárostly, ale máme pořád nižší nájem, řekněme, než byl rovný konec třetího čtvrtletí, kdy jsme měli průměr realizovaný nájem v remaxu 362 Kč, za metr a teďko v to chvíli máme 350.
Průměr jenom pro poznání i devátý měsíc, který velmi zajímavý, ten vyšší, pořád jsme ne překonali romský devátý měsíc nájemných v Praze. Na celý Spektr. Samozřejmě každý segment, každý region z by, jinak mluvím v celém se mi a počet je neuvěřitelně vysoký, řekněme, 20, 30 % výš než kdykoliv nebo stejný jako, takže pronájmy běží, takže statistika, data jsou, takže určité nájmy nerostou a osobně, když jdeme na trh, já tam vždycky s tržby nájmem tam to, co bydlím, že se jde. A když jdete víc, tak nejsou zájemce, a když dáte správnou cenu, máte ho ten zájemců. A pak by se přidalo stejně, jak říkat Robert, že musíme filtrovat. Já obvykle mám, řekněte mi, škodáze, 15, 20 zájemců, plnéka samozřejmě 10 jich vypadne hned na začátku na jeden byt a platna, konec se vybírá mezi třemi. Ještě jiný, jo, že žena je nějaké podklady, ale většina si vyfiltruje už sámi, protože nechce dát nějaké údaje nebo nechce odložit svoje příjmy nebo něco takového.
Super, děkuji. Mě by možná jenom, pánové, zajímalo vlastně tím, že je začátek října, jak vlastně vy očekáváte, že ten trh bude fungovat do konce roku, to znamená, samozřejmě budou tam nějaké prázdniny vánoční, ale jak vlastně vidíte vy, dá se podle vašeho názoru predikovat to, co vlastně se teďko nastane v následujícím měsíci a půl. Možná i stok si to vezme na konci, protože tento má podložený číslama. Možná začnu Jiří Michalem.
Myslím si, že to bude hodně záležet na tom segmentu, o kterém se bavíme, ono i z těch dat je vidět, že ta poptávka po bytech, po domech se vyvíjí trošičku jiným způsobem, protože tam jsou různý vlivy, myslím si, že bytů by v zásadě mělo pokračovat to, co se děje v průběhu tohoto roku celého, to znamená nějaká jakoby lehké oživení toho počtu těch poptávajících. Samozřejmě s pauzou kolem Vánoc nového roku, kdy prostě ten trh je měsíc a půl trošičku mrtvejší u těch domů a je to vidět i z těch dat, tam vlastně ta poptávka jako výrazněji převyšuje teďka na podzim třeba i to jarní, ubytuje to poměrně vyrovnaný, tam si myslím, že velký vliv na to mělo to, že přece jenom stabilizovala se ta situace, co se týče prostě cen energií, lidi trošičku jako přestali mít strach z toho, že prostě pořídit dům je neufinancovatelný, ale zas na druhou stranu, myslím si, zima pro ty domy je prostě výrazně méně atraktivní období, u těch bytů, tam takový vliv není, pořizovat si dům před zimou přece jenom spousta lidí úplně nechce, protože neví, v jakým stavu ten dům po té zimě bude a tam ten jakoby nárůst, já spíš očekávám nějaký větší skok, že by mohl nastat trošičku na tom jaře, co se počtu těch poptávajících týče, protože si to pořídí na jaře, přes léto si to opraví, dořeší, nastěhují a můžou si to druhou půlku roku potom ještě v klidu užívat. Za hezkýho počasí.
Berte, co vy.
No, já souhlasím s tím, co bylo řečeno, já mám teď v přípravě v podstatě dva domy nebo tak nějak jako rozjednané, oběma klientům jsem doporučil počkat na jaro, protože přesně to vánoční období je v podstatě takový výpadek realitního trhu, takže já obvykle končím někdy první týden v prosinci a dál prostě nedoporučuji, ať byty nebo speciálně i domy, pozemky dávat vůbec na trh, protože skoro nikdo si toho nevšimne, je pravda, že speciálně třeba u těch domů je ta zima velmi důležitá v tom projevení se technického stavu a i v tom, že když si někdo koupí rodinný dům, tak obvykle tam dělá hned nějaké menší, větší úpravy, rekonstrukce a po se lépe dělá na jaře, nehledě na to, že prostě to jarní období, kdy všechno bojí, učí, kvete, je prostě nejlepší čas, kdy nějaký dům nebo pozemek, potažmo nějakou rekreační nemovitost dát na trh, co se týče bytů, tam je to dost podobné, takže taky doporučuju, pokud není nutnost těsně před vánočním obdobím ty byty na trh nedávat, ale počkat prostě na to hezčí počasí. Co se týče informací, které tady proběhly od kolegů. Poptávka, hypotéky a podobně nebo vývoj toho trhu. Vidím to úplně stejně. Já si myslím, že dál bude pokračovat takový ten trend opatrnosti trošku v těch hypotékách, protože jednak banky podle mého názoru ještě výrazně svoji strategii nezmění, takže i ty klienti budou pořád, pokud mají možnost kupovat v pohotovosti a prostě budou čekat na nějaký lepší podmínky. Myslím si, že ty banky mají podobnou strategii v tomhletom jako developeři, pokud ta banka by udělala nějaký větší ústupek nebo nějakou výhodu, tak vlastně strhne celý ten trh s sebou, že jo, protože nastaví nějakou novou laťku a pak se to bude těžko vracet do toho, kde to je teďko, což pro ty banky si myslím, že relativně výhodný.
Pronájmy.
Vám se ukačujte, prosím.
Pronájmy, ještě si tu cenovou hladinu budou držet a, a pak je otázka toho jara, kdy se ten trh nějakým způsobem začne probouzet a velmi to pak bude záležet i od lokality, nejenom teda Praha jako celek, ale i různé části městské a od těch segmentů to samé prostě je úplně jiný trh venkovský nebo ten okresní vůči Praze, takže my se už podle mě dlouhodobě dostáváme do jakoby velkých rozdílů v segmentech nemovitostí a v lokalitách, a to nebylo dřív tak znatelný, třeba i to, co se tady zmínilo, ten rozdíl. Panelové cihlové byty v Praze, tak teď už je vidět, že se opět jakoby vzdalují od sebe. Dřív to bylo ty ceny hodně podobný, protože paneláky se snažily dohnat ty cihlový byty a za mě třeba i speciálně tady na šestce je vidět, že i u starších bytů v cihlové zástavbě ceny často převýší developerské ceny. Což je zajímavý, protože když si kupujete byt nebo jakoukoliv jinou nemovitost, tak nekoukáte jenom na kvalitu toho bytu a domu, ale i na tu lokalitu a ty developeři často nemají tak zajímavý lokality, kde jsou ty starší byty, takže když najdete pěkný starý cihlový byt nebo starší cihlový byt v dobré lokalitě, tak ta cena je prostě vyšší, než prodávají developeři.
I stoku. Tvůj názor na to, kam se to půjde posouvat v následujících několika měsících.
Tak nikdo ne odpověď. A za jaké vezme asi staový kouli nějaká čísla? Tak samozřejmě ne čísla zpětné, ne neprognózu, ale mají pocit je, že bude buď stabilní, nebo klesat, samozřejmě někde může růst, takže když nám dneska za rok budu cenné, jak jsou dneska možná i nižší, když ano, už se to nestane s úrokovými sazbami nebo znečí jinými, aby to podpořilo ten, protože nevidím důvod, proč by mělo růst. Ano, není nabídka a pak další aspekt, že toho dřív každýho druhýho, řekněme, zájemce nebo kupujícího, prodávajícího, který něco prodával, nakupoval, teď se nerozhoduje ani nenakupovat, protože není co nakupit, je to drahý relativně vždycky a bojí se na ten prodej, kolik dostane, protože když na ceníme a co když to neprodá ještě navíc na ten rozdíl, musí zaplatit drahý, vysokou úrokovou sazbu, takže je to nepřijatelný, jo, pro nemají tolik peněz, pak na ten zázrač. Je to, jak jsem říkal, že ten nájem klesají práce i v České republice, moc neroste ten nájem a tam dřív tolik neroste a teď taky moc neroste. Já jsem mi překvapen, řekněme, ceny nemluví, nemovitost ještě pořád vysoký, nájmy jsou nízký. Já jsem dal analýzu za poslední 13 let a nájmy z inflace zvýšil v minulosti a máme podstatně 13 nebo skoro 20 let, máme cenu tržních nájmů 15 000 průměr za jeden byt v České republice s dnešními penězi, takže když se dneska podíváme, průměrný jeden nájemní byt je 15 000 Kč, čili v České republice na Praze a před 20 lety to bylo sám samozřejmě tržní nájem před 20 lety, takže se vůbec nic nezměnilo z pohledu, a když se podívám na cenu byeů, tak ty se dneska 65 000, a když se podívá zpátky na 20 let, byly 42 z dnešního pohledu, tak čtvereční mi to skutečně byly nějaký 18 nebo něco takového. Dobře poznáte, jak, jak to oceníním. Takže myslím si, že nájmy, výměnný růst po mi rozklad, když budu růst splattý, budu růst nájmy a celý nemovitosti, budu nějak stabilní, možná někde budu růst, řekněme, to, co, co je zajímavý, protože pořád se někde být někdo vydělá, peníze kup potřebujeme jenom za rok 100–120 120, 1000 transakcí na, na dům, to je, řekneme, 2 % obyvatelstva, když vezme, kupuje dva dohromady, musí každý rok kupit nějakou nemovitost. A splníme naše body.
Já, když se zase koukám do dat, které máme ve spolupráci s cmapem, tak s nabídkový ceny nájmů kupodivu i stoku. Říká, že začaly lehce klesat ty finální, ale z hlediska nabídkových zase došlo v letošním roce v celé republice v nárůstu, v nárůstu v nájmech a cca o 4,9 % v nabídkových cenách nájmů, jo, když vezmeme kompletně všechny transakce, které máme, což je relativně zajímavé, a v Praze, v Praze nájmy nám poskočily v nabídkových cenách od začátku roku 3,6 % na nějakejch 377 Kč za metr čtverečních, to znamená, je to takový zajímavý, zajímavý ty čísla z hlediska těch realizovaných cen, z těch, co vidíš ty, oproti tomu, co se vlastně na tom trhu objevuje v rámci nabídky, kde ty ceny vlastně i nájmů začaly znovu růst, nejenom, nejenom prodejů. Ondro, tak ono je to primárně o struktuře a dat a o tom množství, že jo.
Samozřejmě některé.
Pokud jsem před rokem pronajímal spíš jako větší byty, tak ty jsou třeba na metra levnější než.
Ty menší byty.
Se potřeba podívat i na tu strukturu těch jednotlivých dat, ale přiklánělo by se spíš k tomu, že mírně, mírně ty nájmy rostou.
Ostatně to tady asi kolegové potvrdili.
Já mu, když se to podívám tady na graf, na roční data, tak samozřejmě, že roste, ale například letošní průměry, nájmy hodně vyšší než všech segmentech a všech regiony. Ale já jsem se díval na měsíční data a porovnal jsem na nějaký průměr, takže plus minus, ano, za nějaké odchýlky, kde to nahoře, dole. Podstata je, že se Praze moc nezměnily od loni, od třetího čtvrtletí, řekněme, mám na zlom od 3. 4. Čtvrtý, že někde roste, někde klesá, ale to překvapení mě. A teď odpověď na nabídkový ceny, nabíkovi ceny jsou i ty, co se ne nepronajímají.
Já mám v nabídce i výši ceny a ony se nepronajím, když já dám vysoko cenu, tak se nepronajme a pak změním nabídku. Obvykle, když změní nabídku, dělá novoubí nabídku. Ne, server nezazná vždycky, že je to slevněji, ale já mám, já vygeneruje novou nabídku, takže servery pak upřednostněuju moje novou nabídku.
A tohle, tohle my třeba v těch datech reflektujeme, pak, že je to stejnábídka, tak ji dáváme, prezentujeme v těch datech jako tu zlevněnou. Možná. Ostatně teď si mi stoku nahrál na další otázku a zeptám se Roberta, který jsem pochopil, že ty nájmy dělá hodně, my jsme toho názoru, že mezi realizační a nabídkovou cenou zrovna u těch nájmů velký rozdíl není. Jak to vnímáte? Vy? Dáváte slevy na ty nájmy?
Já v podstatě v poslední době jsem nedával slevy skoro na nic. U nájmu rozhodně ne. Jednak máme docela velký počet zájemců o ty pronájmy, i když je těžší vybrat z nich toho kvalitního nájemníka, ale pokud se ta cena stanoví správná, což je dneska velmi kritické, dát prostě dobrou startovní cenu tak, aby nebyla nízko ani vysoko, a to platí jak u pronájmů, tak u těch prodejů, takže co se týče nájmů jako takových, my za poslední rok jsme nebyli nuceni dávat slevy, protože zájemci byli a vždycky jsme realizovali za tu cenu, za kterou jsme to v podstatě inzerovali, co se týče prodejů, tak vyjma toho, že jsem letos dal dvě slevy, jeden byl zahradní pozemek a druhý byl rekreační chatka na cizím pozemku. Tak zase, když vezmu tyhle ty dvě atypický věci a na mě pryč z toho mýho rybníčku. Zbydou mi jenom byty, případně dům, který jsem prodal na Ořechovce, tak u všech těchhle těch věcí my jsme naopak i soutěžili o cenu, všechno to byly kupující s hotovostí, takže ani tady se nedávali žádný slevy. A to se vracím nebo zdůrazňuju znovu to, že musí být správně nastavená ta startovní cena. A i když jsme prostě tu cenu měli co nejpřesnější nebo jak bych to správně nazval, co nejreálnější, tak i přesto se nám podařilo v tomhle tom prapodivným trhu, v uvozovkách, získat tu cenu vyšší, protože prostě ta nemovitost byla dobře připravená, dobře prezentovaná a zájemců bylo dost a nebyly to levný nemovitosti, byly to v řádu prostě i desítek milionů.
Super.
Děkuji. Michale, zeptám se i vás, poprosím o rychlou odpověď, jak vnímáte ceny nájmů? Z praxe? Dochází ke slevám při vyjednávání? Říkají si nájemníci o slevy?
Z mé zkušenosti aspoň ty nájmy, který jsem došel já v podstatě nevzpomínám si, že naposledy jsme zlevňovali cenu nájemného, tam je to samozřejmě vždycky taky o nastavení strategie, protože prostě pro každého pronajímatele po nejhorší, co může mít, je prostě prázdný byt, který nevydělává, to znamená čas, to dává smysl, tu cenu nastavit poměrně konzervativně výměnou za to, že ten byt bude prostě o měsíc, dva dřív pronajatý a v tom součtu za ten celý rok to dává smysl, ale vzhledem k tomu, jaká je poptávka, tak jakoby nedává smysl úplně licitovat směrem dolů s těmi nájemci, ten nájem pořád je substitu toho prodeje, to znamená, když ceny, lidi si poptávající si nemůžou dovolit ten byt koupit, tak to prostě přenáší tu poptávku na ten trh toho nájemního bydlení a že ceny prodejů, ceny, nájmy jdou nahoru. Dělá to i mnohem jako atraktivnější prostředí pro ty investory do těch nemovitostí i v té Praze, která dlouhodobě je považovaná za místo, kde úplně jako investice do nemovitostí za účelem pronájmu není úplně nejvýdělečnější, ale v tý současný situaci, kdy se ty nůžky rozevřely ve prospěch toho nájemného, vlastně to zase začíná dávat trochu smysl a i s tou bází těch poptávajících, kteří přicházejí do České republiky, vlastně ten poptávající trh jako roste, a to táhne ty ceny nájmů jakoby směrem z oboru.
Děkuji, poťo, máš nějaký další dotaz?
Já za mě asi žádný další dotaz nemám, já bych se možná rozloučil s kolegy.
I z tokby, něco chtěl.
Říct, to bych chtěl něco říct, tak ať řekne něco. I stoka, ty se pak rozluč.
Jak se načal na slevy? Naivní. Nemám to spočítáno, ale mám čas od začátku inzerce do rezervace. a, a například dneska máme to Praze 34 dní mimo, na venkov je to skoro 40 dní, dneska ale zajímavý ten vývoj, že v Praze, řekněme, ještě do roku 2018 to bylo pod 30 dní a pak rostlo až do roku 21, kdy to bylo až 57 dní v průměru. Nabídka venku, to znamená všechno v Praze, ale jinde v České republice to nerostlo, tolik rostlo, nevím, 37, 42 dní nabídka ven a dneska je mimo Prahu šký 40 a Praze 33 například, jo, takže ten je vidět, ten poptávka, nabídka na tom, jak dlouho týr Louis moti, co se realizovaly, to, co se nerealiizovaly. Vlnájemu se většinou rozumí. A pak ještě moje zkušenost. Praze slevy vůbec nikde ano, co požadavky, ale obvykle řekněme, že by měl spíš zvyšovat a někde se i nabídky nezvyšování a řekněme, že nebudeme zvyšovat, že se budeme spíš rozhodovat mezi kvalimi nájemci, takže spíš tlak na tom, že by mohl v určitou chvíli zvýšit, ale nechci, protože pak nechce mít problém, za rok někde nemůže platit. Takže právě mluvím, jo, obrázek, jo?
Já možná zareaguju na tu nabídku v tom roce 2021. Pokud si dobře vzpomínám, tak vlastně v té době někdy se objevilo na trhu právě v nájmu spoustu bytů, které dříve byly určeny k tomu Airbnb, takže vlastně ta nabídka v jednu chvíli byla obrovská, nevím, jestli kolegové souhlasí, ale tak nějak si to matně pamatuju z předchozích vlastně debat a dat, které jsme prezentovali.
Tam obecně za doby covidu, když všichni měli sedět střídavě doma, střídali, mohli chodit ven, tak ona úplně nálada na stěhování a chození po prohlídkách, kdy jsme chodili s lůžkama, někteří s rukavicema, s dezinfekcema a tak dál, jakoby nebyla, to znamená, tam ty věci, myslím si, že hlavně z tohohle důvodu na tom trhu zůstávali a nebyla úplně jakoby chuť se stěhovat.
Ještě možná přidám, že ještě před covidem jsem byl článek, když jsem říkal, že nájmy klesají, ale lehce, nebyl jsem moc agresivní v těch prognózách, pak přišel covid, jo, takže když se podívám na historii, je to zajímavý, že ještě před covidem v Praze ceny klesaly, ale dneska už se nikde nezabýval s tím, proč to klesaly, klesalo před covidem, Če to před covidem už začaly klesat průměrný nájmy.
Super.
Tak já vám moc děkuji, pánové, historku, děkuji za analýzy, pánové, za pohled na ten trh, myslím si, že to bylo přínosné a jsem rád, že jsme to zakončili vesměs pozitivně teda a že ten trh se nějakým způsobem aspoň trošku stabilizoval a snad jsou i ty vyhlídky na jeho oživení. Děkuji a přeji vám hezký den.
Děkuju za pozvání, mějte se.
Já taky děkuju, ať se daří.
Taky děkuji a příště.
Mějte se krásně. Děkujeme, na shledanou.
Na shledanou.
