21.7.2023 15:23
Vítejte u naší další Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Praze. A to za účasti nejlepších realitních kanceláří projektu Realitka roku 2022 a nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku v roce 2022 i v roce 2023, tedy v současném ročníku. Chtěl bych přivítat dnes dneska Lucii Davídkovou, Janu Reich, Roberta Frolíka a Romana Kasalého
Graf č.1: Vývoj poptávky po bytech v Praze dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.2: Vývoj poptávanosti domů v Praze dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.4: Vývoj hledanosti bytů v Praze dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 5: Vývoj hledanosti domů v Praze dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.6: Vývoj ceny dle typu budovy dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.7: Vývoj nabídky bytů v Praze dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.8: Vývoj slev bytů v Praze dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Dobrý den, dámy a pánové, vítejte u naší další Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Praze. A to za účasti nejlepších realitních kanceláří projektu Realitka roku 2022 a nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku v roce 2022 i v roce 2023, tedy v současném ročníku. Chtěl bych přivítat dnes dneska Lucii Davidovou, Janu Reich, Roberta Frolíka a Romana Kasalého, dobrý den, dámy a pánové.
Dobrý den.
Dobrý den.
A k tomu samozřejmě naše dva stálé hosty, Víta Konopu, obchodního ředitele Reality iDNES a on Ondru Hona z CEMAP cenové mapy, který nám dneska připravil velmi zajímavá data. Ondro, o čem se dneska budeme bavit?
Ahoj, dobrý den. Dneska se budeme bavit o vývoji cen bytů v Praze. Oproti jiným rozhovorům jsme tentokrát udělali výjimku a rozdělili jsme si je do trošku jiných segmentů, a to jsou cihlové domy a panelové domy. Myslím si, že z toho jsou patrné nějaké zajímavé rozdíly, o kterých bychom se dneska s vámi rádi pobavili. A tak to jak z pohledu cen, tak z pohledu velikosti nabídky i nějakých jako případných slev vlastně na jednotlivé typy nemovitosti.
Výborně, já tam možná rovnou pustím nějakej první graf, abysme se, abysme se na to, abysme se na to podívali. Tebe nechám to nejdřív okomentovat, a pak se určitě můžeš ptát hostů.
Výborně, na prvním, na prvním grafu vlastně vidíme vývoj cen panelových domů, vývoj cihlových domů a potom všechny budovy dohromady. Jenom k těm datům, vlastně u panelových samozřejmě novostavby nejsou, protože ty se, předpokládám, nestavějí už dneska. U cihlových zakomponované jsou, nicméně nejsou tam zakomponované projekty. To znamená domy, které ještě nestojí. Myslím si, že tam jsou patrné výrazné rozdíly jak v cenách tak i v tom poklesu, kterej nastal. A možná rovnou otázka na vás, jak vlastně vnímáte ten trh v Praze, že jo. Jste denně vlastně s těma klientama v kontaktu. Jste v obraze vlastně té reality. Jak vnímáte ten rozdíl vy mezi těma panelovýma a cihlovýma domama? Začneme klidně od Jany.
Dobrý den, no, já bych řekla, že zaplaťánbůh trh se trošku rozhýbal. Vnímám to hlavně na množství prohlídek a na lidech, lidech, kteří mě oslovují a ptají se vlastně, co dál. Snaží se vlastně řešit svoje úspory. Ptají se na hypotéky, takže já bych řekla, že trh se převážně hlavně od března rozhýbal. A vnímáme to i na počtu transakcí. Co se týče mě, tak já vlastně se specializuju i na rodinný domy v okolí Prahy a byty v rámci Prahy. Tak můžu říci, že nejenom ohledně prohlídek se to změnilo, ale změnilo se to i tak, že mnoho mých klientů mě oslovilo při zastupování, při koupi nemovitosti. To znamená, já jsem jenom za poslední 2,5 měsíce zobchodovala s klienty vlastně 7 nových bytů, které nakupovali. Většina z nich právě byla v panelových, vlastně panelových domek byly jenom 2. 5 bytů bylo vlastně v cihlových zástavbách, o které je teda větší zájem, teda aspoň z mého pohledu. Co se týče cen, tak tam samozřejmě bych řekla, že ceny jsou nižší. Ale i v této části už se to začíná usazovat a ceny už o tolik neklesají.
Super, Lucie, jak to vnímáte vy? Je ten rozdíl mezi panelákama a cihlovýma domama? Kdy vidíme, že ten propad tam byl třeba vyšší a ta cena dneska je výrazně nižší než u těch cihlových.
Musím trošku potvrdit slova kolegyně. To znamená i my děláme vlastně byty jak cihlové, tak panelové napříč vlastně Prahou. Ač se specializujeme na Prahu 10, tak nám vlastně ty nemovitosti chodí pod ruku vlastně v rámci celé Prahy. S tím, že já vnímám to, že v loňským roce klientela obecně celkem jako měřítku měla větší tendenci si říkat o slevu, o výraznější slevu. A hodně se to dotýkalo právě zejména těch panelových bytů. To znamená, pokud to byl byt v panelovém domě, ať už v nějaké rekonstrukci, nebo to byl byt i třeba zrekonstruovaný v hezkém stavu, ti klienti prostě opravdu měli tendence tu cenu ještě, ač byla nastavena třeba tržně, správně, podsekávat nebo se jinými slovy prostě o tu slovo říkat a nebáli se toho. V tuhle tu chvíli vnímám to, že ten trh se opravdu rozpohyboval, to můžu potvrdit. Od nějakého konce ledna, začátku února, možná z toho března to je ještě výraznější. Takže to znamená, opravdu se děje to, co říká kolegyně. Lidi více chodí na projítku, více mají zájem o koupi. Byty v civilových domech jsou celkově z dlouhodobého hlediska i přes ten loňský rok, který byl všelijaký a trošku tam ten výkyv byl znát. Jsou co prostě byty, které si drží svojí cenu více. Jo, to znamená, ta klientela je tam trošičku jiná. Záleží zase, na jaké straně Prahy to je. Pokud se bavíme například o Praze 10, kde my se specializujeme, což jsou třeba Vršovice, Vinohrady i Hostivař, tak ty panelové domy tam tu cenu z hlediska slevu určitě povnímaly vícero než byty cihlové domy v cihlové zástavbě. Tam ta cena se prostě více drží a klienti více respektují tu tržní cenu, která prostě je. Pokud tam nějaká sleva proběhne, tak je to spíš nějaká korekce symbolická nebo nějaká, dejme tomu, taková, která se nějaký do té tržní ceny nepromítne. Bavíme-li se pouze o tom, že jsou teda ty ceny nastaveny tržně, správně, jo. Pokud ta nabídka není někde úplně jinde, než by měla být požadovaná cena v rámci daného trhu. Takže můžu jakoby potvrdit slova kolegyně. Lidi skutečně chodí na prohlídky více a zájem o byty je. Ale zase s tím trošku souvisí i financování těch klientů. To znamená klienti, kteří mají hypotéky, těch je poměrně výrazně méně, než bylo kdosi. To znamená, zase je tam trošku ten, já vnímám tu větší návaznost na tom trhu. To znamená, děje se teďka poměrně masivně to, že kdo prodává, tak ten klíčový klient kupuje, ale není to tolik o té ceně ani o té slevě. Je to spíš o tom, jak ty finance budou realizovány a z jakých vlastně vlastních zdrojů těch, toho klienta ty peníze půjdou. To znamená, dýl se čeká na peníze. Je tam menší procento lidí, kteří by financovali hypotéku, nebo jakým způsobem by tu hypotéku sebrali velkou, jo. Že kolikrát to není o ceně, ale spíš o tom financování jako takovém. A celkově ta obchodní transakce probíhá většinou delší dobu. Ta standardně se všichni byli zvyklí na dva měsíce. Tak teď je to trošku déle, tak asi tak za mě.
Takhle bylo to zcela vyčerpávající.
Vlastně už se nemáme na co ani zeptat. Jste to shrnula v kostce.
To jsem zvědavej, co na to teď budou říkat pánové, protože jako po tomhle tom jako co, Roberte, vám to vůbec nezávidím.
Zdravím všechny, děkuju za pozvání. Já jsem takový místní šestkový patriot. Praha 6, Bubeneč, Dejvice. Takže odjakživa je tohle to můj nejvíc vytížený rybníček. Musím souhlasit s tím, co tady bylo řečeno. A přidám v podstatě tuhle tu místní lokalitu. Já jsem za posledních několik měsíců se svezl do segmentu 3kk až řekněme 4+1. Kdy jsem byl v pozici jak makléř pro prodávající, tak v podstatě párkrát i pro kupující. Takže jsem obešel i několik bytů svých kolegů. A tady v tom segmentu bylo velmi znát obrovský úbytek zájmu, obrovský úbytek prohlídek. Ať uděláte perfektní marketing, všechno. Perfektně připravený byt, tak přece jenom oproti minulým letům je tady, řekněme, tak pětinový zájem. Lidi v tomhle tom segmentu nekupujou byty jako investiční, převážná většina jich má prostě pro sebe. A i na těch zájemcích je znát takovéto delší rozhodování. Už ve dveřích prostě často říkají v klidu, my nikam nespěcháme, my už jsme toho několik obešli a ještě tam máme naplánovaný další. A opravdu je na nich vidět, že mají dostatek času. Protože i ta nabídka je poměrně široká. A i přesto, že začal, já tomu říkám takový ten jarní optimismus, kdy ve spojení s tím, že konečně si lidi na trhu přiznali nějakou tu aktuální situaci. A začínají to brát jako fakt, který se asi delší dobu nezmění. Tak pořád jsou v takovýmto mírnějším režimu. Necháme si delší čas na rozmyšlenou, víc porovnávají různá kritéria, hodně zkoumají okolí, ekonomiku samozřejmě, jak bytů, tak domů. Kvalitu všeho ve všech aspektech k tomu bytu se vztahující. Co se týče panelových bytů, tak dlouhodobě já tím, že dělám Bubeneč, Dejvice, nemám až tak perfektní srovnání. Ale v minulosti musím říct, že ty panelové byty byly často jako velmi předražené, protože se snažily trošičku dotáhnout ty cihláky. Tady na šestce to bylo dobře vidět. A vždycky se to střetávaly ty dva pohledy. Ten, kdo prodával, tak samozřejmě chtěl co nejvíc. A mnohdy si ani nenechal poradit nebo makléři prostě nedokázali usměrnit toho prodávajícího. Ono často to bylo i v těch cihlových bytech. A tam bylo znát i na některých těch nabídkách prostě i obrovský propad posléze. Celkově já vnímám, že ten realitní trh funguje zhruba tak s půlročním zpožděním na veškeré ty aspekty, které ten trh ovlivňují. Takže než lidi si přiznají, že prostě nebudou levnější hypotéky, že zas tak velké slevy nedostanou, že developeři prostě drží nějakou laťku, na kterou se všichni díváme, chtě, nechtě, prostě to porovnáváme. Porovnává se cena s konkurencí a podobně. Tak vždycky to prostě trvá x měsíců, než je to znát na tom realitním trhu. Takže teprve teď často někteří majitelé začínají akceptovat ty skutečné reálné ceny. Takže i tady v těch segmentech to, co já jsem na začátku zmínil, 3+1, 3kk až nějaký 4+1. Tak zažil jsem i slevy prostě v řádu 2 milionů v hodnotě bytů, který se nabízel původně za 14,5. Tak už prostě 12,5-12 a podobně, jo. Takže i tady je znát jako velká korekce v tom trhu. Jinak celkově, co se týče trhu, souhlasím s tím, co tady dámy zmínily. I u mě se to projevilo za poslední měsíc. Já jsem hodně vytížený. Každoročně je to aspoň v mém kalendáři hodně podobné. Jarní optimismus, lidi se probudí, všichni jdou prostě na prohlídky. To sluníčko si myslím, že v tom velkou roli hraje v tý psychologický rovině. Takže já mám teďko hodně náborů, hodně prohlídek. A když se vrátím i k tomu, co já jsem řekl, že prostě lidi začínají akceptovat stav toho trhu, tak se to začíná rozbíhat na obou stranách, jak nabídky, tak poptávky.
Super.
Pardon, mimochodem ještě když jste nakousli ty pronájmy, tak i v těch pronájjmech.
A to jsem myslel, že nebudete mít po Lucii co říct. Romane, tak teď už vám do opravdu nezávidím.
Já vás zdravím, děkuju za pozvání. Vzhledem k tomu, že už většina věcí byla řečená, tak to bylo opravdu, zkrátka určitě souhlasím s tím, že za to zpoždění toho realitního trhu vůči realitě funguje nebo je takový, protože vždycky těm prodávajícím hlavně trvá, než se přizpůsobí tomu, té situaci, která je. Je to tak, že dost prodávajících má pořád představu, že před rokem, před rokem a půl si ta nemovitost prodala za nějakou cenu a nechtějí nebo trvá jim, než si přiznají to, že za tu cenu tu nemovitost prodají. Takže to je jedna věc, že opravdu to zpoždění a ta realita prostě jsou a fungujou. Druhá věc je ta, že ten prodávající vždyck má nějakou představu a je to o tom dostat toho prodávajícího do reality. Do toho, že on, teda jeho nemovitost nemá takovou, jakou si představuje v současný době. Dřív ta nemovitost stoupala, teď klesala. Teď se to trošku zpomalilo a taky je pravda to, že teď v současné době se začíná víc prodávat, i když je to za ceny jiný, než to bylo před rokem. Slyšíme se?
Jo, jo, slyšíme, slyšíme.
Já jsem to vzal opravdu zkrátka, protože většina věcí se řekla. A ty ceny prostě jsou někde jinde, než byly. Co si budeme povídat. Jako je to, je to jasně daný a není tam, není tam moc prostor pro to, aby se ta nemovitost prodávala za tu cenu, která byla. Ještě k tomu rozdílu. Panelové byty a cihlový domy nebo cihlový nemovitosti. Je pravda, že tam ty rozdíly jsou a rozdíly v tom klesání těch cen tam jsou. Je to, ale za prvý u těch cihlových si myslím, že to je daný hodně kvalitou tý konkrétní budovy. Protože pokud jsou to taky ty horší cihlový budovy, tak tam ta cena klesá taky, protože tam už ten prodávající, pardon, ten kupující se na to bude víc koukat, jestli ta kvalita tomu odpovídá nebo ne. Když je to kvalitní nemovitost, tak ta si toho kupce najde i za tu vyšší cenu.
Já jsem tam schválně teďko nahrál průměrný počet nabídek ve slevě v rámci panelových a cihlových domů v Praze. Ondro, co to vlastně znamená tahle tabulka?
Jo, to znamená, vlastně tohle to nám indikuje, kolik vlastně procent nabídek z celkového množství v tom daném měsíci se zlevňuje, jo. Jak už tady vlastně zaznělo. Řekněme, ta hůře nastavená cena na tom začátku, kdy to prodávající přepálí a pak postupně vlastně snižuje. Jo a jde vlastně tady krásně vidět, kdy v tom roce 2022, řekněme, někdy druhý, třetí kvartál byly ty slevy jako výrazně, výrazně na vyšším počtu nabídek. A což je přesně ten okamžik, kdy se nám ten trh začal obracet a ty ceny padat, jo. V posledním kvartálu zas naopak vidíme, že i stagnuje množství nabídek. To znamená, nějak jako výrazně neroste, byť se nějak houpe. Trošku se nám zastagnovala cena, jo. Někde mírný pokles, mírný nárůst, ale jako víceméně se od toho ledna zastabilizovala. A neroste nám počet těch slev, což my z toho dedukujeme, že vlastně ten trh se nějakým způsobem trošičku narovnal. A už i ty prodávající, potažmo jejich makléři zmoudřili a ty ceny se nastavujou nějakým způsobem rozumně.
Ale z toho grafu teda vyplývá zcela jednoznačně, že panelový byt jako takový šel do slev, to znamená, makléři ho museli zlevňovat výrazně častěji než cihly. Je to tak?
Je to tak, je to tak. A výrazně více, výrazně více, jo. Dneska vlastně ten rozdíl mezi, v ceně mezi panelovým a cihlovým domem je někde okolo 30 %, jo, což je dost.
Tak minimálně v Praze dneska těch panelových domů, které se prodávají, nebo panelových bytů, omlouvám se, které se prodávají, tak je výrazně, už výrazná menšina.
Velká menšina, ano, zhruba 1/5, no.
Víťa taky nějakou otázku měl, taky jsem na něj koukal, že už něco chtěl říct, a pak jsem mu do toho vlezl, to se se omlouvám.
To je úplně v pohodě. Já jsem se chtěl zeptat, jestli i v tuhle tu chvíli vlastně na tom trhu vnímáte to, že by se právě třeba líp nabíralo ty nemovitosti. Tím, že samozřejmě se to začalo trošku víc hýbat. Tak jestli ty náběry vlastně těch nemovitostí se taky zvedly a případně co třeba hlavně teďka nabíráte. A zase bysme mohli dát to pořadí úplně stejné, ať nemusíme jmenovat. Lucie, začněte, prosím. Jana to byla, pardon, Jana.
Nic se neděje. No, já teda mám teď úplně jinej vlastně profil klientů, než jsem měla minulé roky. U mě vlastně teď přibylo hodně pronájmů. To znamená opravdu moji stálí klienti, hodně z nich od začátku roku vlastně nakoupili nemovitosti. A většina těch nemovitostí už je pronajatých, nebo se připravuje a teprve jsou ještě na katastru. To znamená, opravdu budu teď hodně, hodně zpracovávat pronájmy. Hodně se věnuju spoluvlastnickým podílům. Což znamená, v tabulkách to vůbec není. To znamená, klienti mezi sebou teda řeší teď vyrovnání, a pak následný financování třeba další koupě nebo prostě z nějakých jiných důvodů. Takže u mě je to spíš jako nejvíc vlastně dlouho let nebo dlouhoměsíční práce na řešení spoluvlastnických podílů. Tam je docela zajímavý i vidět, jak to vlastně řeší i ty výkupové společnosti, kdy tam se odráží vlastně ta tržní hodnota. To znamená, i ty společnosti si rozmyslí, jestli od klientů koupí ten spoluvlastnický podíl a za jakou částku. Takže i ty společnosti teď trošičku váhají. A tam je vlastně taky vidět, jak zvažují rizikovost vlastně celé té transakce. Ještě bych řekla poznámku k tomu, jak jste se bavili, cihlové versus panelové domy. Ono je tam taky dost podstatná věc, že cihlové domy teda jsou napříč celou Prahou, nicméně v centru Prahy tolik ne. A řekla bych, že ty oblasti, které jsou v Praze nejdražší, tak právě obsahuju ty cihlové domy. Takže tam bych ještě tu cenu mezi rozdílem cihlových a panelových domů korigovala i s ohledem právě na tu lokalitu. A řekla bych, že když jsou některé oblasti, kde se nabízejí cihlové domy, právě třeba starší versus na rušnějších ulicích, což třeba můžou být i ty Vršovice, u mě jsou to třeba Nusle versus paneláky. Paneláky, které jsou opodál, které jsou ale v dobrém stavu. Tak tam bych řekla, že ten rozdíl v té ceně tolik není. Stejně tak bych mohla říct, že některé okrajové části Prahy mají ty ceny za ty metry čtvereční i po rekonstrukci ve skutečnosti ještě mnohem nižší, než jsou v těch tabulkách. Takže za mě teda třeba oblasti, které teď řeším aktuálně Praha 6, Praha 4, Praha 11. Tak tam ty rozdíly jsou ještě větší, než uvádíte v těch tabulkách a dostáváme se tam do hodnot i kolem 85 tisíc za metr čtvereční. A ty byty před rekonstrukcí, tam se pohybujeme 70-75 tisíc v závislosti na velikosti bytu.
Určitě, to máte pravdu. Ta statistika je udělána plošně na celou Prahu.
No jasně.
Samozřejmě, samozřejmě ten pražský průměr bude jinde než ty jednotlivé, jednotlivé části. Takže určitě souhlas a děkuji za upřesnění.
Tak jestli teda můžu navázat na Janu. Pokud jste se ptal na ty nábory nemovitostí, tak můžu teda potvrdit, že opravdu té práce je hodně. Klienti volají. My teda jedeme už dlouhodobě na reference. To znamená, jsme referenční realitní kancelář, která prostě pracuje s nabídkou nemovitostí, kterou vlastně získáme na základě doporučení od jiných majitelů nebo klientů, který nám přijdou, se kterými přijdeme do kontaktu. To znamená, to spektrum těch nemovitostí, který nabízím já konkrétně nebo kolegové v rámci mojí firmy, je poměrně pestré. Ale stává se nám poslední dobou za poslední tři měsíce poměrně intenzivně, že nabíráme poměrně hodně domů napříč republikou, ale i za Prahou. A teď se tam trošičku odlišují takové dvě kategorie, buď jsou to luxusní nemovitosti nebo luxusnější domy v horizontu od 18 milionů do 25 milionů výše. Anebo to jsou prostě domy naopak pro lidi, který ideálně potřebují nějaké náhradní bydlení místo bytu v Praze, koupit si nějaký menší domek za Prahou. To znamená, já tu sortu potom i těch poptávajících mám jako poměrně pestrou. Ale jako práce celkově náběrové nebo nabídkové práce je dost. Když to jako shrnu, tak situace na tom trhu je taková, že kdo potřebuje prodat, tak teďka prodává. Ty lidi prostě pochopili, jak říkali kolegové z předchozích rozhovorů, že nemá smysl úplně se jako čekat na to, že se na trhu stane nějaký zázrak. A v podstatě kdo, kdo to musí řešit, tak to řeší a nečeká na nic a prostě obrátí se na nějakého makléře, kterého dostane, se pravděpodobně doporučí nebo kterého si vytipuje. Takže myslím si, že napříč terénem je i vidět, že ta nabídka je poměrně pestrá. Ať už se podíváme do kategorie domů nebo bytů v Praze a v okolí Prahy. Těch nabídek je tady opravdu velmi hodně. Je z čeho vybírat a současně to koresponduje s tím, co říkali kolegové předtím, že klienti, kteří chodí na prohlídku, je jich za prvé méně, než bývalo kdysi. S tím je potřeba pracovat a je potřeba se s tím smířit a vysvětlit to těm majitelům, že to není o 10 klientech za den, ale je to prostě o pár kvalitních klientech v rámci nějakého rozumné časové lhůty. Ale ty klienti si skutečně vybírají. Ty kupující, sledují hodně aspektů, které vnímají, je to i nákladovost toho bydlení. Kolik platí za elektřinu, za plyn. Jaká by byla případně vysoká hypotéka, pokud by tu nemovitost museli financovat hypotékou, jaká je to cena a tak dále. S tím trošku souvisí to, že v celkovém kontextu ty majitelé se musí prostě smířit s tím, že v podstatě dneska nemá smysl nabízet nemovitost, ať už je jakákoliv, jestli je to byt nebo dům, je celkem jedno za cenu, která je vyšší, než je nějaká reálná tržní cena. V podstatě ten rádius, ve kterou se ten obchod potom zrealizuje, se pohybuje někde mezi nějakou minimální tržní cenou a průměrnou nebo reálnou tržní cenou, jo. To znamená, nemá smysl zkoušet, jak to tady říkal kolega Robert, když uděláte perfektní marketing, dáte tomu absolutně všechno, veškerou svojí přidanou hodnotu. Je to vždycky o tom, nastavit správně tu cenu a vysvětlit to těm majitelům tak, že nemá smysl zkoušet vlastně za nějaký nesmysl dávat a umisťovat tu nemovitost na trh. Ani to neplatí po nějakou zkušební lhůtu třeba tří týdnů, měsíce, nestane se vůbec nic. Ta reálná cena, za kterou se ta nemovitost prodá pravděpodobně teda byt i dům, je opravdu někde v té hranici minimální spodní té tržní ceny, pokud by se dělal nějaký odhad a reálné tržní ceny. A ty klienti to moc dobře vědí. A opravdu vybírají a srovnávají a pečlivě se rozhodují. Protože právě většinou to jsou veškeré vlastní zdroje, nebo oni musí něco prodat, aby mohli koupit. Anebo nabydou nějakou hotovost, anebo právě si vezmou do toho nějakou malou hypotéku, ale i dnes malá hypotéka je poměrně vysoká naplátce. To znamená, pro toho klienta je to rozhodující. A zase ta, co já vnímám aspoň v rámci svých klientů, co jako, se kterými se dostávám na kontaktu. Tak zase kupují většinou lidi, kteří kupují pro svoje jako bydlení vlastní. To znamená, mají to na celý život, nebo je to pro ně poměrně zásadní rozhodnutí. Ať už je to byt nebo dům a není to takové, jak to bývalo dřív. Investiční prostě kupování, že jsou tady někde volné peníze. Tady těch klientů poměrně dost ubylo. A pokud někdo kupuje investičně, tak tam je ten jako dopad na tu cenu nebo ten tlak na tu cenu výrazně, výrazně vyšší. Takže ti klienti tohle to všechno nějakým způsobem jako zohledňují, na obou stranách reagují, no.
Robert, dostala se na něj řada.
Dostala se řada, děkuji. Tak já zase doplním trošku moudrosti tady z toho mojeho. Přidám i nějaké pronájmy. Otázka, co se vlastně teď nabírá, nebo jestli se nabírá. Ano, nabírá se poměrně hodně, to už jsem řekl. A v podstatě u mě je to taková směsice prodeje, pronájmy, většinou byty, protože ten můj rybníček tady moc domů není. I když jsem se byl podívat na domě i na Ořechovce. Kromě toho já mám teď rozpracované tři prodeje větších bytů. Standardně běží pronájmy, to je větší část takové mojí stálé práce. Protože i já jsem makléř dlouhodobý, těch majitelů nebo na doporučení. Takže nedělám moc jako náborovou reklamu. Většinou za mnou ty lidi chodí prostě stálý klienti, eventuálně ty, kteří se někde poptali. Hele neznáš dobrýho makléře, tak prostě někdo mě doporučil. Takže mně se neustále točí pronájmy. A tam i u těch prodejů, i u těch pronájmů je vidět, že ty ceny se teďko stabilizovaly. A myslím si, že chvilku v týhle rovině budou určitě do konce roku, co je příští rok, tam bych nerad moc zabíhal, protože v týhle divočině, která aktuálně panuje, tam je to už věštění z koule trošku. Kromě toho je jaro, jak jsem zmínil. Takže nabírám zahrádky. Aktuálně mám jednu rozpracovanou, jednu v prodeji chatičky. To je takovéto běžné jarní zboží. Z historie spoustu věcí se nenabralo, protože jak už tady bylo zmíněno, někdy ty majitelé mají představu úplně jako mimo ten realitní trh. Takže když já jsem je uvedl do té reality, radši řekli ne, tak počkáme, necháme si to. Někteří majitelé neprodali třeba z důvodu, že se neshodli se svým spoluvlastníkem. Často mám teďko konzultace, kde se řeší různé ideální spoluvlastnictví. Ono to nikdy není ideální, protože ty vztahy prostě jsou tam těžký, napjatý. A hrozně obtížně se řeší ideální spoluvlastnický podíly ve smyslu prodeje. Pronájmy běží poměrně dobře. Lidi si zvykli na ty vysoký ceny. Sice hodně na Facebooku komentují prostě, protože to je místo, kde ty diskuze běží. Takže tam prostě si člověk vyslechen všechno možný. Ale pronajímá se. Chodí lidi, chodí hodně na ty pronájmy. Ale stejně tak u těch pronájmů, tak u těch prodejů řeší hlavně tu ekonomiku hned za tou kvalitou toho bytu. A u tý kvality, tam bych vypíchnul i v podstatě rozdíl mezi cihlou a panelem, co my tady neustále řešíme. Že často se lidi odklonili aspoň moji klienti, od koupě nebo od zájmu o nějaký cihlový byt a radši se zaměřili na ty panelový. Protože, když si vezmete pěkně zrekonstruovaný panelový dům, který je často na dobrým místě, kde je veškerá infrastruktura, kde tam máte dopravu, služby, všechno a máte i ten byt pěkný. Zároveň s tím, že náklady na provoz toho panelovýho bytu nejsou často tak vysoký jako v těch starých cihlových domech, který jsou často neudržovaný. Mají ošklivý společný prostory, špatný okna a podobně. Ta ekonomika toho, ta provozní ekonomika bytu v cihle je často dvojnásobně drahá než v tom panelu. Takže byly i diametrální rozdíly cen samozřejmě prodejních. Neplatí aspoň u mě takový ten paušál, že paneláky byly vždycky horší než ty cihláky. Já jsem často měl případy, kdy naopak jsem i klientům doporučil, kupte si ten panelový byt, protože je prostě ve všech ohledech lepší.
Jasně, děkujeme.
Roberte, můžu se jenom zeptat? A vy cílíte nějak na to, abyste nabíral třeba teďka víc ty panelový byty nebo?
Já cílím dlouhodobě svojí prací spíš na lokalitu, protože říkal jsem, že jsem šestkovej patriot. A i z hlediska mojí efektivity, protože pracuju jako samostatný realitní makléř. Já jsem sám na sebe. Už 23 let tady sedím v Praze 6, takže tu lokalitu velmi dobře znám. Chci tady mít prostě ty nemovitosti, mám tady rád a mám tady většinu svých majitelů. I když samozřejmě z toho doporučení mám i v různých jiných částech Prahy a kupodivu se to teďko šíří i za Prahu. Takže minulý týden jsem se byl podívat i v Praze východ přes doporučení. Ale prostě já se snažím mít tady tuhle tu místní svoji lokalitu, no.
No a jede teda hodně na to doporučení, jak jste říkal?
Odjakživa.
Dobře a Romane?
Já vás zdravím. Nábory u mě probíhají víceméně už spoustu hodně podobně. Mám to na doporučení. Ať už z okruhu známých, z okruhu a bývalý klientů. A taky toho širšího okolí z povědomí o tom, že tu práci dělám a že jí dělám dlouhodobě. A díky tomu vlastně ty nábory mám pořád spoustu, spoustu let tím způsobem, že se mi někdo ozve a doporučí mě. Nebo mě doporučil někdo známý. Takže ty nápory probíhají pořád. Ale poslední dobou musím říct, že tak, jak se teďka ta situace na trhu mení, tak se mi stává to, že místo toho, abych nemovitost nebo byt nabral a dával do prodeje, tak teďko třeba děláme to, že těm lidem řeknu dobře, já si myslím, že teď v tuhle chvíli ty pronájmy jsou na tom tak dobře, se vyplatí ten byt pronajmout nějakou dobu ještě podržet a prodat ho třeba později, jo. Protože ty ceny pronájmů vystoupaly tak vysoko, že to je pro ty lidi zajímavý. A pokud ty peníze nepotřebujou hned, tak já radši volím prodeje provizi z prodeje, která je zajímavější vždycky. Ale ten klient ocení to, že prostě si počká, že mu radši řeknu, dobře v tomhle tom případě teď ta situace toho panelového je tak a tak. Teď ho prodáte za takhle málo a ve výši nájmu. A v porovnání s inflací vlastně, když dostanete hotový peníze, tak je nebudete mít takový zhodnocení, jako když si to pronajmete a prodáte to, až ta situace se zlepší. Takže ty pronajatý, nábory mám teďka, ale po čase jsem se zase vrátil tomu, že dělám i pronájmy, když jsem pronájmy x let zpátky přihazoval spíš na kolegy v kanceláři.
Romane, děkuju. Vy jste to teďka nakousnul, já bych teda v krátkosti jenom rychlou otázku na ostatní. Jak teďka vnímají ty nájmy a jestli teda se vlastně ta cena těch nájmů nějak už stabilizovala, nebo jestli máte pocit, že se to ještě zvedá ta cena těch nájmů, anebo že jde dolů? Tak zase bysme začali od Jany.
Já bych řekla, že já teda dělám nájmy i prodeje, protože prostě nevadí mi to, mám to ráda. Hodně klientů z pronájmu vlastně si mě pak osloví a chtějí prodávat. To znamená, že já to beru jako marketingový nástroj. A vlastně zůstanu tak s těmi klienty delší dobu v kontaktu. Takže to považuju jako za svůj profit. Co se týče, co se týče cen, řekla bych, že ceny u pronájmu aspoň teda nemovitostí, které jsem do teď spravovala. Tak se zarazily. Řekla bych, že jsem ve všech nemovitost dosáhla stropu. To znamená i podle množství poptávky versus já teda mám hodně velký síto na uchazeče vůbec o prohlídku. To znamená i vlastně počet osob, které nakonec vlastně vůbec se té prohlídky účastnily, byl už opravdu o mnoho menší než třeba minulý rok. To znamená, mnohem méně lidí zavolá, mnohem méně lidí vlastně se dostane na prohlídku. A opravdu už pak jenom zlomek osob, vlastně z nich vybíráme toho potencionálního nájemníka. Takže tam už opravdu si myslím, že ten strop není. Už tam není ani strop i z toho důvodu nebo takhle, už tam není možnost navýšit strop, protože ty energie už jsou opravdu neúnosné. Když si opravdu vezmeme, kolik lidi vydělávají, versus kolik zaplatí za energie, tak tam to prostě už ti klienti nemají šanci uplatit. Já bych k tomu ještě teda řekla novinku, co jsem teda sledovala i vývoj energetických společností. Tak očekáváme pokles, pokles tarifů v energiích. To znamená, že samozřejmě, pakliže poklesnou ceny energií, tak tam pak můžeme ještě třeba se bavit o potenciálním nárůstu nájmů. Ale do dosavadní situace to ani už neumožňuje. Ještě nevím, jestli jste se ještě ptal na něco ohledně těch cen a nevím, jestli jsem zodpověděla.
Jestli vlastně si myslíte, že ty ceny, jestli už dosáhly nějakého teda pomyslného stropu, to jste říkala, že ano. Já bych teda předal slovo Lucii a potom ještě Robertovi.
Já jenom do toho jenom rychle skočím, že akorát psali dneska na internetu, že ČEZ zlevňuje elektřinu i plyn o dalších 300 korun. To znamená, primárně to jde dolů relativně zajímavě.
Ano, už mám tyto informace ze zákulisí.
Tak jestli na to může navázat. Můžu souhlasit s Janou. Podle mého názoru, podle toho, jak to se sledujeme na tom trhu, protože pronájmy děláme opravdu masivně. Asi od začátku roku nám prošla asi 55-60 realizovaných pronájmů rukama ve dvou lidech. Tak to není úplně málo, že můžou nějakým způsobem jako vyhodnotit, že od nějakého plus, mínus srpna ty ceny se zastropovaly plus, mínus. Takže po srpnu od září 2022 ty ceny se drží nebo plus mínus oscilují trošku pod tou tržní maximální cenu, která byla v tom, ten srpen byl opravdu jako nějaké maximum strop. A od té doby ty ceny na tom nájmu v podstatě prakticky nerostou nějakým způsobem zásadně rapidně, ale drží se, drží se. Majitelé samozřejmě vnímají a vidí to, že klienti prostě řeší to, že si nemůžou vzít hypotéku nebo hypotéka je pro ně nereálná nebo příliš vysoká, že ten zájem o toho nájemní bydlení je tak velký v Praze, že samozřejmě pro ty majitele se snaží ty ceny držet a zájem o ty byty je. Samozřejmě ta sorta lidí nebo ta kvalita těch lidí, těch uchazečů, ty byty, to je to, co říkala tady kolegyně, co nakousla, je opravdu potřeba to síto mít a tu klientelu vybírat pečlivě. My máme velké činžovní domy, které obhospodařujeme z hlediska pronájmu. Máme i konkrétní fyzické osoby. To znamená, tam jsou dlouhodobé jako provazby, dlouhodobé spolupráce. Ty nájemníci jsou zastabilizovaní. Bydlí tam někteří několik let. Prolomují standardně každý rok smlouvy. My děláme i to, že děláme vyúčtování, účetnictví. Takže vidíme u každé té nemovitosti, jaký je výstup z hlediska nějaké spotřeby. Jestli se zvedá energie, nezvedá energie na tom konkrétním bytě. Samozřejmě je to taky znát podle toho, jak ten člověk pracuje na home officu nebo jak moc je v práci, to je jasné. Ale můžu říct, že v obecné rovině třeba například mě při poměrně příjemně překvapilo, že za loňský rok ty jakoby výstupy spotřeby těch nájemních bytů nejsou nějaké astronomické částky, až asi na pár výjimek. Jsou to opravdu pár bytů. Tak v obecné rovině prostě ty lidi si celkově drží svoje náklady. Nejsou nějaké výrazné nedoplatky. Ba naopak, spíš se to stabilizuje, nějakým způsobem to koresponuje s tím, co říkal Petr. Myslím si, že ta optimalizace toho, těch nákladů proběhne a že ty lidi, jestli se trošičku přestanou bát a malinko si to hodí do normálu a samozřejmě, když se prolongují smlouvy, tak tam opravdu řešíme ne jako nárůst nájemného, ale řešíme trošičku, to se přiznám, inflační doložku. To znamená, jaká korekce cen po nějakém roce v rámci inflační doložky nebo nějaké inflace je řešená a nějakým způsobem se to samozřejmě projevuje, když se dělá dodatek nájemní smlouvy o mírný nárůst ceny. Ale to jsou třeba v průměru 1500, 2 000 korun na měsíc, maximálně u větších bytů, jo. Bavíme se o bytech, který mají potom, třeba jsou v průměru za 25, 20 tisíc měsíčně a výše. Pokud jsou to menší byty, garsonky, tak tam samozřejmě ta korekce je výrazně nižší. Malé byty, garsonky se podle mého drží někde jako v průměru někde kolem 15, 14-15 tisíci s energiemi. Jsou samozřejmě i dražší byty. Je takové, taky máme, ale je to nějaký prostě plus, mínus průměr. A samozřejmě dražší byty, větší byty, tam už je taky ta, roste ta klientela potom trošku jinak, to zase záleží, kde to je. Děláme celou Prahu. Takže to bysme se o tom mohli bavit poměrně dlouze. Ale nájmy vnímám jako velké plus na tom trhu a dlouhodobý výnos pro někoho, kdo opravdu nemusí prodávat, tak nechť pronajímá. Má to smysl stoprocentně v tuhle chvíli.
Děkuju a Roberte, teda vy nakonec, jak to vy máte s nájmy?
To nejlepší nakonec dobře. Já mám ve svém portfoliu hodně pronájmů dlouhodobí klienti, s kterými seznam třeba 20 let. A to, co bylo řečeno, my s nimi řešíme, udržet, si kvalitního nájemníka, protože to je dneska, myslím si stěžejní, protože kvalita těch nově příchozích hodně upadla oproti minulým letům. Takže i já musím dělat velká síta několikanásobné. A pečlivě vybíráme, kdo do bytu půjde. Z těch stávajících nájemníků často jsme prováděli takový menší korekce právě proto, abysme si je udrželi, ale zároveň, abysme trošičku se přiblížili těm tržním cenám, protože ten nájemník, když tam bydlí v bytě už pět let, má samozřejmě diametrálně jiný nájemný, než aktuálně je. Výška nájmu, souhlasím s tím, že teď se stabilizovala. Myslím si, že víc to nemůže, neporoste, prostě nebude to dražší. U těch nově uvolněných bytů, tam řešíme s majiteli v podstatě dvě cesty. Když mají na sebe napsané energie nebo nějaký výhodnější tarif z minulosti, tak určitě vždycky necháváme energie na majitele, aby ten nájemník v podstatě měl to bydlení trošku levnější. A bohužel teda, když majitel chce to všechno překlopit nebo ten minulý nájemce to měl na sebe a překlápí se to na toho nového, tak tam už si ten nový nájemník musí prostě vzít ty současný drahý ceny energií. Takže i tam se trošičku snažíme přizpůsobit, aby to bylo ne úplně předražené, aby ten člověk si to mohl dovolit. A my jsme prostě získali kvalitního opět dlouhodobého nájemníka, který tam vydrží třeba těch 5-7 let. Hodně bylo v minulosti znát, že právě lidi se nestěhovali jednak kvůli drahým energiím, protože to byl velký problém. Když jste měli staré ceny energií, tak jste měli prostě za pětinovou cenu často. A zároveň i s tím, že ty ceny nájmů v mezidobí prostě v řádu 3, 4, 5 let jsou výrazně jinde, než bývaly. Takže obecně bych řekl, že teď se to bude držet. Určitě půl roku se ty ceny nehnou. Myslím si, že trh si na to zvykl a prostě jak v prodejích, tak v pronájmech se teďko budeme zhruba těch půl roku takhle pohybovat v tom, co je aktuální.
Prima, díky moc, Ondřeji, slovo na závěr.
Myslím, že to bylo dost vyčerpávající, takže, takže vám děkuji. Asi nemám k tomu moc co dodat.
Tak se rozluč aspoň, aspoň se rozluč tentokrát ty.
Děkuji, děkuji vám za vaši účast, děkuji za vyčerpávající rozhovor a názory. A to, jak jste nám popsali, jak vlastně to v Praze funguje a přeji krásný den.
Děkuji za pozvání a mějte se.
Děkujeme a na shledanou.
Děkujeme, na shledanou.
Mějte se krásně.
