12.10.2023 11:25
Vítáme vás u našeho dalšího dílu Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Plzeňském kraji a okresech za účasti nejlepších realitních kanceláří v projektu Realitka roku v roce 2022 a nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2022 a i částečně roku 2023.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu pořadu Analýzy realitního trhu, tentokrát v Plzeňském kraji. Máme tady dneska zatím v tuto chvíli jednoho hosta, což je Petr Dřevo z realitní kanceláře Evropa. Dobrý den, Petře.
Dobrý den.
A samozřejmě Ondru Hona z CEMAP cenové mapy, na základě jejichž dat ve spolupráci s reality iDNES a projektem Realiťák roku sledujeme vývoj na realitním trhu průběžně už několik měsíců, možná už je to i přes, můžeme říct, několik let. Možná se k nám v rámci přenosu přihlásí ještě další makléři, kteří potvrdili účast, ale zatím bohužel se nestačili připojit. Ondro, z jakých dat vlastně vycházíme a co vlastně sledujeme?
Tak dobrý den všem. Ahoj, Petře. Jako vždy se podíváme na to, jak se vyvíjí trh v Plzeňském kraji, primárně z pohledu nabídky. Sledujeme metriky nejenom cenových hladin, ale i poptávanosti, vyhledávanosti jednotlivých kategorií bytů a samozřejmě pak poměry poskytnutých slev a velikost nabídky. Všechny tyhle faktory nám dohromady můžou nějakým způsobem indikovat, co se na tom trhu děje, anebo v nejbližších měsících dít může.
Moc děkuju. A možná uděláme úplně první věc, že se podíváme na to, jak se vyvíjely ceny v Plzeňském kraji do konce srpna 2023, což je cca pár dní nazpátek. Velmi rychle v kostce po letech 2020, 2021, kdy ceny rostly, tak v loňském roce už došlo k poklesu v meziročním srovnání o necelých 0,6 % a do konce srpna došlo k dalšímu poklesu v rámci celého Plzeňského kraje o 1,3 %, ale když se podíváme detailněji na křivku, tak vidíme, že někdy od měsíce dubna se ten pokles stabilizoval a možná už začíná lehce růst. Samozřejmě v Olomouckém kraji, omlouvám se, v Plzeňském kraji ty ceny nejsou všude stejné, jsou tam i okresy, kde i cena již je vidět, že roste stejně, jako když vůbec nepřestala růst i v minulosti. To se týká například Klatov, případně Tachova, když se na Tachov podíváme v nějakém dlouhodobém horizontu. To je jenom nějakej úvodní set čísel. A já se možná zeptám nejdřív Petra, který je tady s námi, jak vlastně vidí on vývoj toho realitního trhu z hlediska toho, že už je konec léta, skončilo léto, kam se to vlastně posunulo za minulých šest měsíců?
Těžko zhodnotit všechno, kam se posunulo, nicméně já vnímám osvěžení zájmu těch klientů o nemovitosti, vnímám to, že je víc zájemců o prohlídky a dokonce teda i víc zájemců o zprostředkování prodeje nemovitostí, což těžko z toho dělat závěr průřezem celého kraje. Ale já to vnímám tak, že ten trh oživuje.
A oživuje jenom trh s byty nebo všeobecně i s pozemky, s domy, jak to vidíte?
Troufám si tvrdit, že všeobecně, řekl bych, že ty stavební pozemky a pozemky trošičku jsou ještě upozaděný, nicméně byty, domy v porovnání s tím obdobím ještě před rokem, řekl bych, že je to lepší a že je to lepší o dost. Těžko říct, čím to je způsobený, jestli je to o tom, že klienti, kteří chtějí kupovat už tak nějak jako nepočítají se snížením úrokových sazeb na úvěry, nebo že už se zbavili jakýchsi obav a pustili se do řešení toho vlastního bydlení. Těžko to vyhodnotit, ale něco se děje.
Je dobře, že ten trh se lehce oživuje, slyšíme to to z různých míst, což je dobrá zpráva. Já tam jenom dám rychle jeden slide, který ukazuje vývoj hledanosti bytů, ze kterého je vidět, že vlastně ten letošní rok je relativně v bytech na pronájem velmi zajímavý, ten tam roste relativně hezky a i na prodej se v posledních dvou měsících ta hledanost na internetu lehce zvýšila, což potvrzuje, Petře, vaše slova, že vlastně ten trh by se mohl začít oživovat. Platí to skoro pro všechny kraje České republiky, které sledujeme. Ondro?
Ano, obecně ze všech krajů slyšíme, že se ten trh oživuje v některých dokonce krajských městech, i slýcháváme od makléřů a je to ostatně vidět i z dat, že tam už to pomyslné dno cen vlastně nastalo, že už se ceny zvedají. Já se možná, Petře, zeptám, říkáte, je to, je to výrazně lepší, než to bylo před rokem, jak to vnímáte z pohledu cen? Řekněme, že došlo k nějaké korekci toho trhu asi, nebo ne asi, tady se díváme na nějaké globální statistiky vlastně toho kraje, potažmo okresů. Umíte třeba říct, jestli je rozdíl mezi horšími byty, lepšími byty z pohledu vlastně těch cen, co kleslo nejvíc, jestli ještě třeba některý z typů padá, anebo už se drží?
Za mě, mě neprojde samozřejmě tolik bytů rukama, abych dokázal vyhodnotit lepší byt, horší byt. Každopádně za mě pocitově nemovitosti v horším stavu, ať už se bavíme o bytech nebo o domech, tak museli jít trošičku s cenou dolů, aby začaly být atraktivní, no a pak samozřejmě ty luxusní nemovitosti, ty si z mýho pohledu žijou takzvaně vlastním životem, ty pořád svoji klientelu mají, ale za mě ceny šly malinko dolů u starších typů nemovitostí a obzvláště u nemovitostí na venkově, na malých městech.
Jasně, třeba z důvodu právě cen stavebních materiálů, stavebních práci a vůbec dostupnosti?
Těžko hodnotit, ale bude to určitě komplex všech těch věcí, které jste zmínil, nejenom dostupnost, ale i řemeslná práce, která je potřeba do toho investovat a materiály, to určitě bude mít svůj vliv.
Super. Já se možná zeptám na strukturu kupujících, říkáte, trh se oživuje, nebo vidíme to ostatně, že se trh oživuje vlastně, když jsme se bavili před půlrokem, před tři čtvrtě rokem, tak téměř všichni kupující kupovali nemovitosti za své vlastní peníze. Jak to vnímáte teďko v této době? Mění se ten poměr, už se objevujou kupující s hypotékama a případně, jak je to u vás v praxi?
Vrací Se kupující s hypotečními úvěry. Pořád jich je výrazně méně, než jsme byli zvyklí. Dříve jsme se bavili o tom, že 8 prodejů z 10 bylo na hypoteční úvěr, pak to spadlo na úplnej protipól, kdy zhruba 2 prodeje s 10 byly s hypotečním úvěrem, teď bych řekl, že je to zase už víc klientů, kteří kupují s hypotečním úvěrem, těžko vyhodnotit číslo, já se domnívám, že někde už 4 prodeje z 10 budou s hypotečním úvěrem a pravděpodobně ten se bude dále zvyšovat, protože ti lidé nebudou mít jinou volbu, pakliže budou chtít řešit vlastní bydlení. A dost možná to souvisí s tím zvýšeným zájmem o nájemné bydlení, což bylo vidět na tom grafu, takže část těch hypotékářů asi odejde do nájemního bydlení.
Petře, vy působíte, pokud se nepletu, v Rokycanech teďko? Nepomuk?
Pořád jsem hodně ve vazbě s Nepomukem, to je Plzeň-jih, nicméně teda kancelář se přestěhovala, takže zároveň mě velmi začal zajímat Středočeský kraj, okres Příbram.
Jasně, jasně. Jak to vypadá v tom okolí vlastně, kde přímo působíte, to znamená okolí Nepomuku, Plzeň-jih a další věci? Protože když jsme se koukali a vidíme nějaký data, tak samozřejmě Rokycansko je zajímavý v tom, že tam třeba nabídka výrazně, jak to říct, klesla, podařilo se zkrátit i dobu nebo poměr zlevněných nemovitostí, že už se tolik nezlevňuje. Je to ten trend, který dneska je, že už mají makléři dobře naceněno ty nemovitosti a nemusejí tu cenu potom snižovat na inzertních portálech?
Toť otázka. Udělat průřez několika desítkami makléřů, kteří v oblasti působí, to si netroufám. Určitě souhlasím s tím, že je dobrý, správný nacenění na začátku inzerce, aby se člověk nemusel 3, 4 kroky prozlevňovat na nějakou reálnou prodejní cenu, nicméně troufám si říct, že v tom nejbližším okolí ta nabídka je pořád velmi silná, to znamená, těch nemovitostí do nabídek jde hodně a určitě to ovlivňuje ty kupující, kterých naopak ubylo a určitě jich není srovnatelný množství, není srovnatelný množství, než jsme byli zvyklí v předchozí době.
Když jsme říkal, že ubylo kupujících, z kolika dneska je takový průměr návštěv, prohlídek, že se uskuteční jeden prodej? Máte nějakou vypozorovanou statistiku? Možná mě to jenom zajímalo pro...
Za 8-10 prohlídek na nemovitosti. A to se bavíme skutečně o průměru nemovitosti, kde se vám to podaří výborně nacenit a druhá, třetí prohlídka máte úspěšný prodej. Jsou nemovitosti, kde se vám to bohužel nepodaří úplně ideálně, no, a tam potom samozřejmě můžete absolvovat těch prohlídek i víc než 10.
Jasně, my jsme slyšeli 28. Teď nám někdo říkal, že po osmadvacáté prohlídce uskutečnil prodej, jen samozřejmě je to třeba průměrovat, protože...
To vnímám jako extrém, jo, asi to možný samozřejmě je udělat 28 prohlídek na nemovitosti, ale vnímal bych to spíš jako extrémní číslo.
V rámci vlastně dat, tedy vidíme tak vlastně na trhu těch nabídek v Plzeňském kraji globálně ubývá v tuhle chvíli ve velkých číslech, vy jste, říkal, že ta nabídka ve vašem okolí je pořád široká, furt je ještě kupující pánem situace dneska?
Domnívám se, že ano a řekl bych, že řada těch kupujících už do toho jednání s tím jde, to znamená, já jsem kupující, já přináším do toho obchodu ty prostředky a já bych řekl, že je velká tendence diktovat si ty podmínky, samozřejmě někdy to je možný, někdy to možný není, záleží na tom, jak se ti klienti domluví.
A zkoušejí klienti ty podmínky vyjednat ještě dřív, než tu nemovitost vidí?
Leckdy ano, leckdy ano, leckdy už po telefonu, když se řeší nějakej termín na prohlídku, tak už padají dotazy toho typu a už si ten kupující testuje, jak bude probíhat ta prohlídka a jestli má, řekněme, širokej nebo úzký prostor pro manévrování a řada lidí už to zkouší po telefonu i po mailu dokonce.
Jenom k tomu ještě zajímá jedna varianta, ta sorta kupujících, dneska jsou to investoři nebo jsou to standardní klienti?
Za mě je víc investorů.
To znamená, vyčíhali, jestli ten čas na to, že je správné období a teď se do toho pustili, to znamená, standardní klienti budou následovat?
Domnívám se, že, že tak nějak to je, že investoři chápou tu situaci, která je poměrně výhodná a leckterý investor, který nebyl rozhodnutej investovat, tak teď dospěl do té fáze, kdy ano a rozhodl se pro ten obchod, zase v souvislosti s tím, že i těch hypotékářů je míň, když by to někdo nenahradil, tak by se prodávalo výrazně méně.
Je nějaký rozdíl mezi bytama a domama? To znamená, myslím to v tom smyslu, jestli ten zájem o byty a domy se výrazně liší oproti minulosti? Protože samozřejmě ten rozdíl je tam veliký, protože těch domů je vždycky míň?
Zase je to o pocitu, o tom, s kým se potkám v té praxi, o tom, co mi projde rukama, ale řekl bych, že je větší zájem o byty, než jsem byl zvyklej v těch předchozích letech.
A teďko byty na prodej a na pronájem, je tam nějakej, nějaká diskrepance mezi tím, oproti tomu, co zase bylo v minulosti?
Jako v rámci zájmu toho majitele nebo v zájmu toho kupujícího?
V rámci toho kupujícího.
V rámci toho kupujícího? No, ty data ukazujou, že je větší zájem o to nájemní bydlení, to znamená, že lidi hledají prostory do pronájmu, já to úplně tak intenzivně nezažívám, pro mě nájmy jsou tak trošičku okrajová záležitost, projde mi jich rukama poměrně málo. V poslední době jsem hledal nájemníka do jednoho bytu a nenašel jsem ho. Nakonec jsme teda spolupráci s klientem ukončili, proč jsme nebyli schopný vybrat dostatečně kvalitního nájemníka podle představ toho majitele a z toho nelze udělat žádný velkej zájem. Z takhle nízké zkušenosti.
Já se možná jenom zeptám, jak to vidíte z toho dlouhodobého hlediska? Podle dat vlastně vidíme, když se teďko podívám na dobu nabízení, že někdy v tom roce 2020, potažmo 2021, to byl relativně frmol, to znamená, nemovitosti se prodávaly strašně rychle, řekněme, až pod jeden měsíc v průměru. Dneska se ta doba prodloužila, řekněme, někde ke třem měsícům. Jak se na to díváte? Vrací se ten trh do normálu anebo, nebo je to ještě mimo vlastně nějaký standard? Pominuly ty roky 2020 a 2021, kdy ten covid naopak ten trh jako poslal mimo nějaké standardní chování?
Řekl bych, že se vracíme do normálu. Nebylo úplně neobvyklý, že se nemovitost prodávala tři měsíce nebo šest měsíců a zřejmě k tomu zpátky směřujeme a zřejmě to bude znamenat zase o to větší tlak na zprostředkovatele, aby k tomu co nejvíc pomohl při tom prodeji.
Stává se vám často, že odmítnete nabrat nemovitost od majitele, který si nenechá vysvětlit cenu?
Často ne. Jsou to výjimky, jsou to spíš jednotlivci, ale stává se to.
A stává se to teďko výrazně častěji nebo stávalo se vám to v minulosti?
I v minulosti, i v minulosti, i teď. Je majitel nastaven na určité číslo, za kterou tu nemovitost zobchodovat, na určitou cenu, za kterou nemovitost chce zobchodovat a pakliže je to úplně mimo reál, tak pak je potřeba se rozloučit.
Já se možná vrátím zpátky k těm prodejům nebo respektive kupujícím, řekněme, že teď nějakou dobu, půl roku, tři čtvrtě roku byl ten trh, řekněme zamrzlý nebo velmi pomalý. Jaká, když se bavíte s těma lidma, je vlastně ta motivace, že teď začali nakupovat a už se nebojí vlastně si vzít tu hypotéku za dneska nevím, 5,5 %? Jak oni se k tomu dívají, nebo to jsou i investoři, ti, co jdou na hypotéky?
Motivace těch klientů až tak do hloubky neprobírám, nicméně to, co jsem zmínil, že už prostě ty lidi nevěří, že se to změní. Hypotékáři už nedoufají v to, že tu hypotéku zase pořídí za nějaký 2, 3, 4 %. Čekali dost dlouho na řešení té své situace a teď dospívají do fáze, kdy si řeknou ano, tak takhle je ten trh teďko postavenej, takže jdu do toho a mám o to zájem. A to bude možná ten důvod, že se něco trošičku začalo hejbat. No, a co se týče těch investorů, tam příliš nestuduju s tím klientem, co ho k tomu vede, většinou to bývá otázka několika vět a ten klient prostě má volné prostředky, přeje se je někam investovat, rozhodl se je investovat do nemovitosti a toliko k té motivaci, tam nezkoumám nějaký bližší detaily.
Takže chápu správně, že jenom to je vlastně, jak to říct, trošku posunutá potřeba těch lidí, že vlastně ta potřeba kupovat ty byty je pořád stejná, jenom čekali než se ta situace...
Nebo je to potlačení té potřeby z toho minulého období. Dokážu si představit situaci, že ta rodina doma sedí třeba někde v pronájmu nebo někde u rodičů nebo v nějakým jiným typu bydlení a říká si, jo, za 6 %, ta hypotéka je tady pořád opravdu málo. Pojďme počkat, co to udělá. Ono to neudělalo nic, nebo respektive to udělalo nějakej drobnej pokles na úroveň třeba těch 5 % úrokový sazby a vzhledem k tomu, že nejsou dostupný informace, že by to mělo být lepší ani pro nás, ani pro ty klienty, který to řešej, a tak už se ty rodiny rozhodly, že do toho takzvaně šlápnou.
Čekáte nějakou změnu teďko na podzim? Protože podzim většinou bejvají realitní žně, řekněme, tomu tak?
Nečekám, nečekám, nevím, co by takovou změnu mohlo nastartovat, spíš čekám setrvání toho stavu, který máme teď, to znamená setrvání stavu výše těch hypotečních úvěrů a pokračování v tom mírným oživování toho zájmu, to znamená, další klienti přijdou na to, že už se nic dít nebude, takže se rozhodnou tu svou bytovou situaci řešit. Další investoři zavnímají, že o moc níž ty ceny nespadnou, to znamená, v případě, že se rozhodují, jestli zakoupit nebo nezakoupit, tak ještě zakoupí, ale že by se v příštích měsících něco mělo měnit, nedomnívám se.
Může se stát cokoliv, ale nečekáme zázraky.
Může se stát něco hodně ošklivýho, ale doufáme, že se to nestane.
Jasně.
Jak je to s chatama a s chalupama u vás v Plzeňském kraji? Vlastně, když začal covid, tak to bylo jedno obrovský téma, velkej boom, každej chtěl mít, potřeboval mít svoji chatu, chalupu, pak vlastně na konci loňského roku, na začátku letošního roku se toho spousta lidí začala zbavovat, protože jednak to zatěžovalo rozpočty a druhá vlastně jako zjistili, že to až tak nepotřebujou, když se ten svět vlastně vrátil do normálu. Jak to vnímáte u vás, jaký je ten trh?
Ochlazení zájmu o pořízení dalších typů takových nemovitostí, snižování cen těch chat a chalup a i ty chaty, chalupy, co jsou v nabídce, se obtížně prodávají a bude to tlak na cenu. To znamená to, co jsme se bavili minule, když jsme se tady tak viděli, že lze očekávat pokles cen těchto typů nemovitostí. Domnívám se, že to nastalo. A teoreticky to vlastně ještě může pokračovat, ale ten vývoj zase nelze predikovat.
Jasně.
Já si myslím, že Ondro, jestli nemáš žádnou další otázku. Tak jsme vyčerpali to, co jsme si připravili?
To jsme to zvládli krásně.
Zvládli jsme to nádherně, že jo. Děkujeme moc za váš čas, popřejeme a hodně zdraví, štěstí a hlavně, ať se daří pořádně prodávat, ten trh se, doufejme, obrací a bude to fungovat ještě lépe a pomalu se to vrátí do normálu. Ceny začínají pomalu růst, to znamená, běžní kupující by měli pochopit, že ten nejlepší čas ke koupi v tuhle chvíli nastal, mají velkou šanci, investoři to většinou pochopili a jsou tam první, jak jsme se o tom bavili. A doufám, že se brzy uvidíme na nějakém živém setkání. Mějte se krásně a zatím na shledanou.
Děkuju moc, na shledanou.
Díky moc, na shledanou.
