21.2.2023 11:57
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Plzeňském kraji, a to za účasti nejlepších realitních kanceláří projektu realitka roku v roce 2022 a nejlepších velkých makléřů projektu Realiťák roku 2022. Dnes bych rád přivítal 2 naše hosty. Prvním z nich je pan Jan Štěpánek z TAURUM reality a druhým hostem je Petr Dřevo, Evropa realitní kancelář Nepomuk. Budeme se bavit dneska o Plzeňském kraji, kde dneska působíte. Dalšími hosty, které tam máme, tak standardně Ondra Hon, CEMAP cenové mapy. Jirka Knechtl, marketingový ředitel reality iDNES
Graf č. 1: Vývoj poptávky po bytech v Plzeňském kraji (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 2: Vývoj poptávanosti domů v Plzeňském kraji (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 3: Vývoj hledanosti bytů v Plzeňském kraji (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 4: Vývoj hledanosti domů v Plzeňském kraji (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 5: Vývoj trhu s byty - leden 2020 - listopad 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 6: Vývoj cen bytů dle okresů v Plzeňském kraji - leden 2020 - listopad 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Plzeňském kraji, a to za účasti nejlepších realitních kanceláří projektu realitka roku v roce 2022 a nejlepších velkých makléřů projektu Realiťák roku 2022. Dnes bych rád přivítal 2 naše hosty. Prvním z nich je pan Jan Štěpánek z Taurum reality, dobrý den.
Dobrý den.
A druhým hostem je Petr Dřevo, Evropa realitní kancelář Nepomuk. Dobrý den.
Dobrý den i vám.
Budeme se bavit dneska o Plzeňském kraji, kde dneska působíte. Dalšími hosty, které tam máme, tak standardně Ondra Hon, CEMAP cenové mapy. Ahoj Ondro.
Dobrý den. Ahoj.
A Jirka Knechtl, marketingový ředitel reality iDNES. Ahoj Jirko.
Dobrý den. Ahoj.
Ondro, možná nejdřív na tebe zase standardní otázka na úvod, z čeho vycházíme a nějaké základní data.
Super, tak jako vždy vycházíme vlastně z dat z trhu, to znamená, co se dneska na tom trhu děje nebo neděje. Samozřejmě některá data můžou být zpožděná, protože klienti se snaží ještě nebo prodávající se snaží ty nemovitosti prodávat za maximální cenu. Nicméně v datech jde vidět výrazně rostoucí poměr slev a výrazně rostoucí počet nabídek a o tom, bychom asi s páni měli pohovořit, jak to vidí vlastně z té reálné praxe, jestli ty data odpovídají realitě, anebo naopak je ta realita ještě o kousek dál posunuta.
Super, možná rovnou začneme, já tam hodím, já tam nasdílím jednu z obrazovek, ať se podíváme na nějaké data, které vidíme všichni stejně. Vidíme Plzeňský kraj. Vývoj od ledna roku 2020 až do listopadu 2022, kde je vidět současná průměrná cena v kraji bytů k prodeji 52 800 Kč, což je osmnáctiprocentní nárůst cca oproti roku 2020, 24,5 procentní nárůst oproti roku 2021 a zajímavé číslo je, že oproti lednu 2022 je to 2,8 % pokles. Další 2 základní data, které tam máme, je, že nabídky se za poslední rok zvětšily o 170 % a nabídky ve slevě se zvýšily o 158 %. To jsou základní data z Plzeňského kraje, Ondro, nějaký komentář k nim, než dáme slovo pánům?
Já bych dal slovo pánům.
Tak dej slovo pánům.
Jenom možná doplním k těm datům. Vycházíme vlastně z jednopokojových, dvoupokojových a třípokojových bytů, v nějakém použitelném stavu, primárně second hand. Jo, to znamená, nezahrnujeme do výpočtu družstevní bydlení a nezahrnujeme do výpočtu nemovitosti ve špatných stavech.
Já podle těch čísel, když jsme se na to koukali, tak do plus minus dubna 2022 nabídkové ceny rostly, poté začaly klesat a ten největší pokles vlastně vidíme v posledních dvou měsících. Nějaké základní první reakce pánů? Možná poprosím pana Štěpánka nejdřív.
Tak, já vás zdravím ještě jednou. Musím říct, že to, co tady vidím na těch grafech, tak relativně docela dobře odpovídá i mému vnímání z každodenní praxe. Já, když tady vidím ten pokles, který se děje, tak bych řekl, že skutečně možná ty data jsou ještě za tou realitou. Hrozně záleží na tom, jestli lidé chtějí prodat, anebo jestli je to úplně nenutí. A pokud chtějí prodat, tak ta sleva, kolikrát musí být větší než těch 2,8 %, někde i 10 a někdy i více procent.
No, těch 2,8 % vychází oproti lednu, to znamená už tam nezahrnuje možná ty poslední měsíce, kde ten pokles oproti tomu píku, který byl možná někdy v dubnu, v květnu, byl daleko větší. To znamená ano, primárně ta cena už možná v tuhle chvíli je o 10 %, možná o 15 % nižší v nabídkových cenách a samozřejmě realizační, to budeme chtít slyšel od vás.
Já ještě možná k tomu řeknu jednu věc. My jako makléři musíme stanovit s klientem cenu, která jde do inzerce a musím říct, že v tuhle dobu to máme podle mě neskutečně těžké stanovit cenu, protože na jednu stranu majitel chce od nás prodat za maximum, to se nikdy nezmění tohle zadání, a majitelé nemají jinou možnost než se podívat na realitní servery, kde ty ceny jsou pořád ještě tlačeny poměrně vysoko. Podle mě dodneška máme ceny, řekněme, nad nějakou férovou cenu těch nemovitostí. No a já, když na druhou stranu vnímám realitu, vnímám i tyhle grafy, tak už vím dopředu, že když dáme do inzerce cenu a budeme vycházet z cen, které jsou na realitních serverech nebo i v těch cenových mapách, tak většinou ta cena prostě vyjde vyšší, než jaká bude ta skutečná prodejní cena. Takže teď bohužel se skutečně děje většinou to, že zveřejníme a zlevňujeme, málokdy se stane, že zveřejníme, prodáme za tu cenu, za kterou zveřejňujeme.
Možná poprosím Petra Dřevo.
Zdravím ještě jednou, dobrý den. No ty data úplně nepřekvapily, i když je to teda vnímáno za celej kraj. Na Plzni jihu, když bych to vztáhnul přímo na Nepomuk, tak tam se s tím můžu jenom ztotožnit. Ba spíš ještě bych řekl, že ten pokles bude výraznější. A určitě je to o tom, co říkal kolega, že kdo chce jenom inzerovat, no tak samozřejmě inzeruje, kdo chce prodat, no tak musí jít s tou cenou trošku níž, protože ten trh opravdu výrazně ochladl. Ten zájem nejenom o byty, ale i o domy zdaleka není takový, jaký byl během covidu, takže to je fakt, s tím se musíme smířit a musíme pracovat minimálně s těmi cenami.
Já možná tam udělám jednu věc. Já teďko tam udělám tabulku, která nám ukáže jednotlivé okresy v Plzeňském kraji, chvilinku. Doufám, že se k tomu dostaneme a vidíme to, vidíme to všichni.
Tam nejzajímavější data, který máme, tak samozřejmě největší pokles z těch nabídkových cen v tuhle chvíli, tak je Plzeň jih a Rokycansko, kde ten pokles už dneska oproti začátku roku je někde kolem 10 a v Rokycanech je i 15 %. Plzeň město si to plus minus drží nebo ten pokles je relativně malý, do dvou procent, stejně jako Klatovy. Jedinej nárůst cen, který dneska v rámci nabídkových cen vidíme, je na Plzni sever a v Domažlicích, kde ta nabídka ale samozřejmě je výrazně menší, než když se podíváme na další věci. Můžete když tak nějakým způsobem pánové okomentovat ty místa, ve kterých působíte? Protože každý z vás působí malinko někde jinde v rámci Plzeňského kraje.
Já musím říct, že já nejsem schopen takhle podrobnou analýzu udělat, myslím na okresy, protože, pokud jsem realitní makléř, který má ve své nabídce teď momentálně asi 37 nemovitostí, tak je to příliš malý vzorek na to, abych tohle mohl udělat. Takže když potom vidím takovýhle číslo, tak to můžu jenom jako vzít jako informaci. A myslím si, že rozptyl, když tady vidím 1 až minus 15 procent, tak je ten, který odpovídá té realitě. Tipnul bych, že v Plzni se asi budou držet ty ceny možná trochu lépe, ale na druhou stranu i tady dochází k výraznému navýšení nabídky, což samozřejmě vede ke snížení té, řekněme, kupní síly. Respektive ta kupní síla asi se snížila hypotékami a dalšími věcmi, jako je válka na Ukrajině, inflace, energie a tak dále. To, co všichni víme, ale je výrazně vyšší nabídka. A to všechno prostě vede v důsledku ke snižování těch cen, ale omlouvám se, také nedovedu komentovat jednotlivé okresy.
Já jsem tam jenom rychle hodil, ať vidíme i tu nabídku z hlediska toho, že vidíme víceméně Plzeň. Plzeň město je to, co vlastně dneska hýbe Plzeňským krajem, vždycky je to to největší město nebo ten největší okres jako takový, kde drtivá většina nabídek je dneska v Plzni. Ty ostatní jsou plus minus skoro na stejno, i když rostou všude, jo, ne, že by nerostly, rostou všude.
Já musím říct ještě k tomu dvě věci, které vnímám, oni se často prolínají, ale jsou lidi, kteří potřebují řešit svojí situaci, ať už koupi nebo prodej, a pak jsou lidi, kteří ji nepotřebují řešit a víceméně se snaží spekulovat na nárůst nebo pokles ceny, ať už prodávající nebo kupující. Ti, co potřebují řešit tu situaci, protože prostě potřebují prodat, potřebují peníze, anebo potřebují bydlet, tak to jsou ti, kteří nám v uvozovkách zbyli, ti, kteří skutečně chodí na ty prohlídky a prostě potřebují koupit. A ti, kteří nepotřebují, tak prodávající někteří říkají - hele, ceny jsou vysoko, očekávám pokles, ideální je, když prodáme teď, možná i s nějakou slevou, než abychom prodávali za půl roku s výrazně větší slevou, takže to jsou 2 pohledy, které jsou na tom trhu, se kterými se potkávám.
Jak to vnímáte vy, Petře? Vy jste říkal, že ten Nepomuk je možná na tom níž, to jsme viděli, podle čísel, že to jde níž i.
Taky bych se nerad pouštěl do nějakýho mezi okresního porovnání. Já se držím takzvaně kolem komína, to znamená hlavně kolem toho Nepomuku. V Nepomuku historicky vždycky těch bytů byl relativní nedostatek, jo, ti klienti hodně sháněli, postavilo se tam pár bytovek, to bylo rozprodané poměrně rychle. Jenže teď se ta situace významným způsobem změnila a najednou tam byty k dispozici zase jsou, ale už není zájem, už není ta kupní síla. A bylo to velmi trefně řečený před chvilkou. Je to o tom, že vylítly úrokový sazby na hypotéky a je to o tom, že spousta těch lidí opravdu neví, co bude. Takže ti, co to musí řešit, ti to řeší. No ale je zcela zjevně patrný výrazný ochlazení, těch nabídek přibývá a už to tady bylo řečeno, těch kupujících je čím dál méně.
Super, jenom se zeptám z hlediska toho vývoje, který dneska vidíte v rámci vyjednávání o cenách, to znamená máte nemovitosti navíc, tak uděláte správné nacenění, protože to je vaše práce, to je ta obrovská přidaná hodnota v dnešní době realitního makléře, že vlastně dokáže říct, kolik ta cena by měla správně být. Jak se potom musí dávat další slevy z hlediska těch, aby se vůbec prodalo? O kolik musíte vy ještě zlevňovat?
To záleží hodně na tom majiteli, na tom prodávajícím, ten majitel má nějakej záměr. A pokud nepotřebuje akutně prodat, pokud skutečně jenom zkouší, co ten trh je ochotný ještě zaplatit, tak se vystavuje riziku, že tu zakázku nezobchoduje. A mám klienta, který řekl ano, já pod tudle cenu už nepůjdu, to to radši neprodám, to to radši pronájmu. Ten klient cítí, že by tam zbytečně přicházel o prostředky a samozřejmě i ten majitel kalkuluje s tím, že tahle ta, řekněme, krize nemusí vydržet věčně. To znamená o podrží tu nemovitost o rok, o dva, o 3 déle, aby teď, když ty peníze bezprostředně nepotřebuje, nemusel jít o 100, 200, 300 000 dolů s cenou. A bude druhá kategorie klientů a ta nás doufejme ty 2, 3 roky do budoucna uživí, kteří opravdu budou chtít prodat a v přiměřeným marketingu za přiměřenou cenu tu nemovitost budeme schopni zobchodovat i teď v této době.
Naprosto souhlasím, já musím říct, já se s prodávajícími o tomhle nyní bavím výrazně podrobněji než třeba před rokem. Musím opravdu je upozornit na tu situaci a musíme si říct, v jaké situaci je ten samotný prodávající, jak moc nutně potřebuje prodat a řekněme, kam je ochoten s tou cenou jít, kam je ochoten tu cenu snižovat, aby to pro něj mělo, řekněme, ekonomický efekt. A taky mám v nabídce třeba 1 dům, co si teď vzpomínám, kde jsme se domluvili, že pod určitou cenu prodávat už to nemá smysl, že si tu nemovitost raději nechají a budou jí pronajímat. Takže teď ta skrytá komunikace s těmi prodávající musí být výrazně podrobnější, než byla před půlrokem, před rokem.
Jak se vlastně změnilo to chování vás jako realitních makléřů dneska? Co berete jako svoji největší přidanou hodnotu, kterou tomu prodávajícímu přinášíte? Protože předtím to bylo takové trošku složitější, těžko se říkalo, co všechno je přesně přidaná hodnota, když ty ceny rostly a prodalo se ne skoro všechno, ale spíše se zvyšovala cena, dneska ceny jdou dolů. Jak to vnímáte vy? Co pro vás je ta největší přidaná hodnota dneska, kterou přinášíte tomu prodávajícímu?
Přihlásím se o slovo.
Já to vnímám jako trošku osvětu. Ta přidaná hodnota, ta přidaná hodnota musí být v tom smyslu říct tomu klientovi, jakou cenu to reálně má ta nemovitost a zkoumat jeho potřeby, jestli je to pro něj v pořádku nebo jestli to není pro něj v pořádku, neslibovat mu nesmyslnou cenu, za kterou třeba v daný moment víme, že se to skutečně nezobchoduje, a to si myslím, že se pozměnilo v porovnání s tou předcházející dobou. Ne zcela zásadně, ale určitě pozměnilo.
Já bych k tmu ještě doplnil, já vnímám tu přidanou hodnotu poměrně dost podobnou jako dřív, a to je to, že bych měl být schopen v daný okamžik tu nemovitost prodat, za co nejvyšší nebo za maximální cenu. To platilo i loni, to platí i letos. Ta cena bude letos nižší, než byla loni, ale ta přidaná hodnota v tomhle toho makléře vždycky je a bude. A musím tady říct, že na tuhle otázku podle mého názoru ani není naprosto jednoduchá a jednoznačná odpověď, protože i samotní klienti vnímají přidanou hodnotu makléře jinak. Někdo chce od makléře, aby prodal za maximální cenu, to možná, řekněme, že to chtějí všichni, ale někdo se té transakce bojí, někdo o té transakci vůbec nemá ponětí, vůbec neví, jak by to uchopil, jak by to dělal, jak by to prezentoval. Takže ta motivace nemusí být čistě jako ta prvotní prodat za maximu, ale ta prvotní motivace může být klidně to, aby to vůbec dopadlo, aby to dopadlo bezpečně, aby peníze přistály na účtě prodávajícího, aby se to nikde právně nezadrhlo a podobně. Takže myslím si, že každý klient má různou motivaci, ale my musíme být připraveni na to splnit všechny ty motivace a vlastně ve všech těch úrovních být ta přidaná hodnota.
Já tam nasdílím ještě jeden podklad, poprosím Jirku Knechtla o komentář, protože dali jsme tam podklad vývoj hledanosti bytů v Plzeňském kraji. Jirko, nějaký komentář k tomu, případně otázku na hosty?
Tak zdravím ještě jednou. Já myslím, že tady padlo už několikrát, že ten trh hodně ochladl, myslím, že to říkal pan Dřevo.
Je to tak, no. Byty se přestaly hledat víceméně, dostali jsme se někam na úroveň roku 2019. Někdo říká, že jsme se vrátili do normálu, možná tak je. Já bych se spíš zeptal na kategorii domů, protože to, že trh s byty ochladl je vcelku jasný, hlavně ve středních Čechách a v Praze, případně v dalších větších městech. A na Plzeňsku máme v nabídce zhruba stejný počet domů a bytů, tak se chci zeptat, jak to vidíte u domů, protože z našich dat je vidět, že proti roku 21 nebo 20 ten zájem je určitě menší, ale vlastně se teďko ten zájem vrátil na úroveň roku 2019, ceny zase tak moc neklesly zatím u těch domů, co já vidím, tak jestli k tom máte nějaký komentář, jak to vypadá u domů?
Tak, já zkusím odpovědět. Zase si myslím, že já, jako jednotlivec mám hrozně malej vzorek na to, abych vyhodnocoval nějaký trend, ale u nabídky domů, kterou mám ve své inzerci, tak bych řekl, že to vnímám to samé jako u těch bytů. Poptávka výrazně poklesla, a i přes profesionální prezentaci leckde musíme s tou cenou dolů, pokud majitel skutečně ten prodej potřebuje realizovat. Takže za mě je to u těch bytů velmi podobné.
Pardon, u těch domů.
Na to podobný názor. Ty nabídky, respektive ta frekvence těch prohlídek šla významně dolů. A řadu těch nabídek jsme zlevnili. A kategorie venkovská chalupa, chata, bohužel ten zájem aspoň já to tak vnímám, je o dost nižší, než byl. A v tuhle chvíli je s tím práce potom samozřejmě s tou cenou, protože tam, kde jsme na konci roku 2021 spočítali klientům jakousi cenu vhodnou na inzerci, tak když se potom v létě dohodli, že to do nabídky skutečně půjde, tak tu cenu jsme už museli přehodnocovat. To byl rozdíl jenom půl roku, takže i tam je ta situace špatná, aspoň já bych jí tak hodnotil a bavíme se tady o poklesu té nabídkové ceny v řádech desítkách procent.
Můj dojem. Tolik asi k tématu.
Já musím říct, že ono tohle možná trošku vrhá potom ne úplně dobré světlo na makléře, protože klient očekává od makléře, že prodá za tu cenu, za kterou se to třeba nacenilo do inzerce. Ale musím říct, že jeden kolega říká, že jsme sice dobří makléři, ale od určitého momentu dál nejsme prostě kouzelníci, takže když ta poptávka na tom trhu není, tak i přesto, že děláme pro, řekněme, pro ten prodej maximum, co každý z nás umí, musíme líp cílit možná reklamou, víc přemýšlet, kde by mohl být ten potenciální kupec, tak pokud celý trh poklesl, nabídka plošně poklesla, ne o 10 %, ale skutečně to poznáme na počtu těch prohlídek, to kleslo třeba o 50 - 70 %, tak je to výrazná změna na tom trhu. A tady musím říct, že i sebelepší makléř to nemůže zachránit tou svojí profesionalitou.
Ano, souhlasím. Ti klienti tohle obtížně koušou a zase je to o tom, jak se pracovalo na začátku, ale jak říkám, pokud ti klienti půl roku přemýšleli o tom, jestli ta nemovitost bez prodeje půjde nebo nepůjde a za ten časový úsek prostě došel ten trh k nějakým změnám a znovu zpátky k té myšlence, klíčové bude, jak se s tím klientem pracuje na začátku a jak se mu ta situace vysvětlí, proto i ten můj komentář k těm předchozím bodům. Je to hodně o osvětě a hodně o tom, jak si s těmi klienty popovídáme na začátku, aby věděli, co čeká tento prodej.
Já se možná zeptám, pánové, když jsme se dívali vlastně na data od někdy roku 2009 vlastně, tak ten trh kontinuálně nějak plynule vlastně rostl, jo. To, co nastalo od roku 2020, tak spíš byl ten extrém a není ta situace dneska spíše návrat k normálu a splasknutí té obrovské bubliny, která tady vznikla za poslední 2 roky? Ať už to cenově tak i poptávkou, že jo, protože asi všichni víme, jak to 2 roky probíhalo, desítky prohlídek na jednu nemovitost, což šponovalo cenu nahoru. Dneska těch poptávek je méně, viděli jsme na datech, že se vracíme někdy k roku 2019, cenově ani zdaleka ne, tam spíš jako se vyrovnáváme dneska někdy konci roku 2021, takže tam ten prostor ještě je poměrně velký. Jak to vnímáte vy? Není to spíš jenom jako návrat k nějakýmu jako k normálnějšímu stavu než ten, který byl 2 roky zpátky?
Na to je za mě velmi krátká odpověď. Ano, tak to bude. To, co se dělo na začátku covidu a během covidu, bylo víceméně šílenství, byl to exodus, aspoň já to tak vnímal, byl to exodus lidí z velkých měst a velká touha po čerstvým vzduchu a přírodě, a to prostě opadlo.
Já si myslím, tady je zásadní asi otázka definovat si, co je ten normál, ten návrat k tomu normálu, co to vlastně je, protože podle mého názoru normál je takhle. Pokud to udělalo takhle, tak to už není normál, takže my se možná vrátíme zpátky k tomu, do toho pozvolného růstu těch nemovitostí, který podle mě normální je. Ten souvisí s mnoha aspekty, s určitou mírou inflace a podobně, ale to, co tady bylo poslední 2 roky, tak to skutečně neodpovídalo normálu, takže teď si myslím, že dojde k určité korekci, která teď se děje právě tím, že se snižují ty ceny. Tedy se to navrátí možná právě do té správné, křivky, kde by to mělo být vzhledem k makroekonomickým ukazatelům a vzhledem k třeba kupní síle, k průměrným mzdám a podobně.
Jak vnímáte vlastně to, nechci říct postavení kupujících, ale vůbec náladu mezi kupujícím, když s nimi chodíte na prohlídky? Protože třeba my se dost často potkáváme s tím, že vlastně dost vyčkávají, že vidí, že ten trh se otáčí, tak si říkají, no u mě to úplně hoří. Ještě zůstanu o půl roku déle v nájmu, pak si něco najdu, ani tam třeba nebývá - nebo nebývá - bývá samozřejmě při ceně nemovitosti problém ta úroková sazba, ale historicky třeba byla taky taková nebo ještě vyšší. On není spíš jenom teďko ten trh nějakým způsobem paralyzován těmi vnějšími vlivy?
Tak, opět 2 odpovědi. První odpověď je ta, že je skupina lidí, kteří hledají, věnují se tomu, vnímají stav na tom trhu a tihle lidé chodí na prohlídky leckdy s tím, že v podstatě jako první věc říkají - hele, padá to dolů, ceny jdou dolů, připravují si tím půdu pro to, aby si rovnou řekli o významnou slevu. A pak jsou klienti, kteří se jakoby rozkoukali, potřebují vyřešit svoji otázku bydlení, potřebují něco koupit. Úplně zásadně se tomu nevěnují a ti jsou naladění, bych řekl, tak jako normálně, ale samozřejmě, že tím, že většina lidí v České republice vždycky kupovala na hypotékou, tak výrazně ubylo lidí, kteří kupujou na hypotéku, takže teď chodí na prohlídky spíš lidé, kteří mají hotovost, anebo by prodávali nebo tedy kupovaly z prodeje jiné nemovitosti, z ceny té nemovitosti, což ten proces samozřejmě zase komplikuje, prodlužuje a podobně. Ale kdybych chtěl odpovědět slušně a krátce, tak ano, dneska na prohlídky chodí lidi, kteří jsou si vědomý toho, že ceny klesají a snaží se toho využít.
Já bych použil trošku jiný slova. Klienti vybírají, přemýšlejí, smlouvají a váhají. Už to není o rychlém procesu, spousta těch lidí řeší financování, protože se jim nechce zaříznout se v hypotéce a těch prohlídek je málo, nemovitostí hodně a ten klient, který přijde na tu prohlídku, je si toho poměrně dobře vědom. Takže tlak na cenu.
Když se potom díváme do těch dát, tak je zajímavá varianta nebo zajímavá statistika poměru počtu zlevněných nemovitostí, které se dostávají na ten trh, protože v jednu chvíli chvíli to překročilo u někoho i 15 %, především v Domažlicích, v Plzni jih, ze všech okresech se tak blíží, že víceméně výrazná část nemovitostí, které jsou nabídce, se zlevňují. Jak dneska vlastně dlouho vydrží nemovitost u vás v nabídce? Než se zarezervuje? Dá se to nějakým způsobem odhadnout?
Tak u mě jsou to dny až roky, takže strašně těžko na to budu povídat. Zajímavá věc, já jsem teď v minulém měsíci prodal nemovitost, kterou jsem skutečně inzeroval rok. Před čtvrtrokem jsem prodal nemovitost, kterou jsem inzeroval 2 roky, byly to trošku teda atypické nemovitosti, ale je pravda, že dřív, když jsme zveřejnili nemovitosti, tak u většiny nemovitostí, když to nebyl nějaký atyp, tak se skutečně ihned objevili zájemci o prohlídky a ve většině případů se během jednotek dnů až maximálně jednotek týdnů rezervoval. Tohle se teď prodloužilo, a řekl bych, že dneska vnímám u standardních nemovitostí naprostý standard, že inzerujeme několik týdnů, než zarezervuje. Měsíc, dva u bytů, bych řekl, že je celkem obvyklé.
U nás to jsou řádově měsíce, uvidíme, jak ten trend bude pokračovat.
Jenom možná k tomuhle tomu, když se ta část té doby prodlužuje, než se to zarezervuje, musí makléř k tomu začít přistupovat malinko jinak, přece jenom exkluzivní smlouva je na 6, maximálně na 6 měsíců. Nehrozí tam i pro vás nějaké finanční ztráty z toho, že byste o ten obchod, nebo to, jak zastupujete klienta, ten víceméně nějakým způsobem neprodá do šesti měsíců, nebude na vás naštvaný a nedá to někomu jinému?
Samozřejmě, že to hrozí, ten makléř se musí sakra snažit, aby se tomuhle riziku, co možná nejvíce vyhnul, to znamená, musí přemýšlet o tom, jak to nafotil, o tom, jak je to prezentovaný a musí se investovat v marketingu a ruku v ruce s tím se musí pracovat. A znovu říkám, i s cenou, jo, což už tady bylo několikrát řečeno. Pokud inzeruji za cenu, která je od 30 % vyšší, než jsem měl nějaký tržní odhad na začátku té práce, tak asi bych měl pracovat s tím majitelem anebo na začátku u té schůzky tu zakázku případně ani nenabrat, což je stav věcí, kterej já jsem si osobně nedokázal ještě 2, 3 roky zpátky představit. A dneska bohužel je to realita, pokud ten klient přijde a má skutečně extrémně vyšší očekávání o té realizované kupní ceně, tak tu zakázku prostě nenaberu. Jiná cesta nevede, jinak bych se toho rizika samozřejmě vyvaroval.
Také odpovím. Já si myslím, že v momentě nebo v situaci, kdy realitní makléř skutečně odvádí v průběhu trvání té smlouvy profesionální práci na vysoké úrovni, pravidelně komunikuje s klientem, komunikuje o ceně, ukazuje mu, co dělá pro prodej té nemovitosti, tak pokud je klient, řekněme, standardně smýšlící, tak ví, že si nepomůže po půl roce, když tu zakázku dá jinému makléři. Pokud nabude dojmu, že už se více pro ten prodej nedá udělat, tak si sám odpoví na tu otázku, jestli by si pomohl nebo pomohl. Já osobně z toho strach absolutně nemám a stalo se mi samozřejmě u několika zakázek, kdy se nám nepodařilo prodat v průběhu toho půl roku, tak jsme se s klientem domluvili různě. Buď třeba, že ten prodej se vůbec nebude realizovat, že tu nemovitost nebude prodávat, že zlevňovat nechce, anebo že jsme se domluvili, že neděláme další smlouvu na půl roku, aby on se necítil vázaný, ale děláme jí na výrazně kratší období, třeba na měsíc a postupně to prodlužujeme, abychom toho klienta vlastně jako nedržely v kleštích, že musí mít další smlouvu na půl roku.
Já se možná ještě zeptám, ono už to tady částečně zaznělo. Vždycky velká obava je právě z těch klientů, kteří musí prodávat, aby se nedostali do nějaké jako, řekněme, životní pasti v tom smyslu, že nemovitost koupili za draho, dneska nemají na splácení, že jo, ještě k tomu energie atd. Jak to vnímáte vy? Roste ta nabídka, protože je malý odliv, anebo se už na Plzeňsku objevuje spousta prodávajících, kteří vlastně prodat musí?
Já tohle zatím nevnímám, že by se rekrutovali prodávající z lidí, kteří prodat musí. Zatím tenhle stav ke mně ještě nedorazil, byť jsem již spoustu krát slyšel, počkejte až lidi dostanou nový vyúčtování a novou výši záloh na energie, až doběhnou různé refixace hypoték, banky jim zdraží hypotéky z dvou procent na 6, tak se tohle začne objevovat. Já musím říct, že já tohle jsem zatím ještě u sebe nezaznamenal.
Mám podobnou zkušenost. Zatím takový klienty nemám. Zároveň se domnívám, že mít budu, že až to doběhne, tak se objeví řada klientů, která nebude mít starosti se splácením úvěru a bude mít starosti se splácením energií, takže zatím ne, ale asi jo, do budoucna.
Ondra už vyčerpal svoje otázky. Zeptám se ještě Jirky, jestli se chce na něco zeptat kolegů.
Ne, už to všechno padlo.
Výborně. Pánové, něco ještě na závěr vaší strany? O vás, o plzeňským kraji, o práci makléře, o čemkoliv?
Mě možná ještě napadá jedno doplnění k té otázce, která tady zazněla, jestli se já jako makléř nebojím, že vlastně doběhne zprostředkovatelská smlouva, ta exkluzivní smlouva a ta nemovitost se neprodá, jestli se nebojím o svoje náklady, které jsem s tím měl vynaložené. Musím říct, že tady už se dostáváme i do určité, řekněme, etické nebo lidské úrovně, protože já jako člověk, jako makléř, který tam zahučel několika možná i 10 000 korunami, tak samozřejmě mám zájem na tom to prodat, ale pokud bych na druhé straně viděl, že nutit toho prodávajícího do extrémní slevy, hlavně, abych já prodal, je pro toho člověka naprosto nesmyslné, tak se s tím musím smířit, tu smlouvu máme prostě podepsanou na nějakou cenu, on s těmi slevami nemusí souhlasit, takže já to beru jako určité riziko podnikání a bral bych to jako neetické ty klienty nutit do těch slev jenom proto, abych já prodal.
Já bych s dovolením zareagoval, nebylo to myšleno z mé strany, podobně na toto téma. Rozumím tomu, že ten klient má nějakou svoji strategii. Na druhou stranu musím říct, že mám trošku obavu z toho, když do toho obchodu jdu a hrozilo by, že ten obchod bude skutečně zpracovanej, udělanej a inzerovanej a pak nebude zrealizovanej. Tam to podnikatelské riziko člověk na sebe samozřejmě bere, ale musí důrazně na začátku zvažovat, jestli ano či ne. Samozřejmě i s ohledem na to, aby se nepoškozovalo ten klient případnou slevou, řekněme, pod úroveň, která by se mu ještě vyplatila. To jenom taková poznámka za mě.
Já jsem to vůbec nemyslel, ani nějak nevím, že jste o tom mluvil, to bylo myšlené spíše jako myšlenka, kterou jsem tam měl, protože samozřejmě jsme podnikatelé a potřebujeme ty zakázky zrealizovat, takže to vůbec nebylo nic proti vám.
Jo, děkuju. Já jsem v tom spatřoval jakousi návaznost na ten komentář a měl jsem potřebu prostě k tomu ještě něco dodat.
Samozřejmě je to pravda, my ten zisk potřebuje realizovat, a proto je extrémně důležité to, jak jste říkal vy, pracovat na té osvětě na začátku, abychom vlastně obě dvě strany mohly dojít ke smysluplnému prodeji té nemovitosti.
Přesně tak, je to o dvou smluvních stranách a z toho obchodu musí odejít 2 vítězové, musí odejít jako vítěz ten klient, který bude spokojenej, protože dobře prodal a zároveň i ten makléř, který na tom pracuje, musí odejít s tím, že za tu svoji práci získal nějakou přiměřenou odměnu.
Pánové, díky moc za váš čas. Popřeju vám krásné Vánoce, hlavně klidné, protože se už k nim pomalu blížíme. Držíme vám palce do budoucna, hlavně hodně zdraví, štěstí, spokojenosti. Díky moc vaši účast a věřím, že se někdy brzo potkáme. Mějte se krásně hezký. Den za.
Děkujeme za pozvání, hezký Vánoce. Mějte se všichni.
