18.4.2024 9:55
V tomto článku a videu se zaměříme na aktuální vývoj realitního trhu v Plzeňském kraji. Hostem dnešního dílu je Petr Makovský, výkonný ředitel Reality iDNES, společně s Janem Štěpánkem z TAURUM reality a Ondřejem Honem z CEMAP, expertem na cenové mapy. Diskutujeme o trendech, které ovlivňují ceny nemovitostí, včetně vlivu nedávných ekonomických událostí a pandemie. Zajímá nás, jak se trh vyvíjí v jednotlivých segmentech, jako jsou rodinné domy, byty a pozemky v okresech Plzně.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Úvod
V úvodu dubna 2024 se odborníci na realitní trh sešli k diskusi o aktuálním stavu a vývoji trhu v Plzeňském kraji. Petr Makovský, výkonný ředitel Reality iDNES a zakladatel projektu Realiťák roku, moderoval setkání s Janem Štěpánkem z TAURUM reality a Ondřejem Honem z CEMAP, kteří poskytli své pohledy na dynamiku trhu, změny v cenách a oživení aktivity na realitní scéně.
Stav trhu
Jan Štěpánek zaznamenal oživení realitního trhu ve své oblasti, což se projevovalo zvýšeným zájmem na prohlídkách a rychlejší reakcí zájemců na nabízené nemovitosti. Pozitivní trend potvrzoval i růst cen, což naznačuje stabilizaci trhu po předchozím období nejistot.
Vývoj cen a stabilizace nabídky
Ondřej Hon přinesl analýzu cenového vývoje, který ukázal stabilizaci nabídky a cen nemovitostí po extrémním výprodeji během covidových let. Diskuse se také dotkla specifik trhu s rodinnými domy, které začaly nabírat na atraktivitě i přes přetrvávající obavy z rekonstrukcí a nedostatku řemeslníků.
Investiční klima a tržní perspektivy
Debata se obrátila k otázkám investičního klima a očekávanému vývoji trhu. Jan Štěpánek poznamenal, že i přes zvýšený zájem není trh s pozemky v Plzni a okolí bez problémů, zejména pokud jsou pozemky bez přípravy nebo v nevýhodné lokalitě. Co se týče budoucnosti trhu, očekává se postupný růst cen, podpořený potenciálním poklesem úrokových sazeb, což by mohlo přilákat další kupující.
Závěr
Setkání zdůraznilo, že Plzeňský kraj prochází obdobím pozvolného oživení, přičemž se trh stabilizuje a adaptoval na nové ekonomické a sociální realitě. Diskuze přinesla cenné postřehy, které pomáhají lokálním makléřům, investorům a potenciálním kupujícím lépe navigovat v dynamickém prostředí realitního trhu.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u naší další Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Plzeňském kraji a jeho okresech. A jsem velmi rád, že můžu přivítat dva hosty, prvním z nich je pan Jan Štěpánek z TAURUM reality. Ahoj, Honzo.
Dobrý den, ahoj Petře.
A druhým je Ondřej Hon z CEMAP - cenové mapy, ve spolupráci se kterým připravujeme data ohledně vývoje na realitním trhu. Ahoj Ondro.
Dobrý den, ahoj.
Dneska se budeme věnovat Plzeňskému kraji. Honza je specialista, pohybuje se tam, když zrovna nezavítá úplně někam jinam, občas je vidět i v Praze a jiných místech. Pojďme možná si říct, je začátek dubna, rychle, Honzo, tvůj názor, jak se vyvíjí dneska realitní trh v rámci tvého, tvé působnosti? Je to zase o trošku lepší, jak slýcháme z trhu?
Je to tak, já to zažívám taky, vnímám oživení toho realitního trhu, a to se projevuje tím, že je více zájemců na prohlídkách. Rychleji zájemci reagují na inzerované nemovitosti. A i mám pocit, že vidíme i na trhu, že lehce stoupají ceny nemovitostí, takže to oživení trhu určitě vnímáme.
Každopádně já tam pustím nějakou úvodní tabulku, poprosím o komentář Ondru.
Tak vidíme, že ceny vlastně se oživuji v Plzeňském kraji, teda i u rodinných domů. Honzo, se tě za chviličku zeptám. A stejně já jako napříč celou republikou se vlastně začala stabilizovat nabídka po nějakém jako extrémním výprodeji v covidových letech následovaným nějakým velkým nárůstem nabídky a poklesem cen se vlastně začala stabilizovat nabídka, začaly stabilizovat ceny a jde už vidět nějaký mírný nárůst. Honzo, možná tě poprosím o komentář z praxe. Jak to vnímáš ty, konkrétně třeba rodinné domy, že jo? Byla tady i nějaká, v uvozovkách, stavební krize, drahé materiály atd., domy se moc neprodávaly, nebyl o ně velký zájem. Je i tady v tomhle segmentu vidět oživení toho trhu?
Oživení vidět je a musím říct, že u bytů je to samozřejmě víc markantní. Teď jsme.. dokonce se nám i stalo párkrát, že jsme byli překvapeni, když jsme dali byt nebo i dům do inzerce za cenu o malinko vyšší, než by jsme udělali třeba ještě před čtvrt, půl rokem a odezva z toho trhu byla. Čili lidi se skutečně hlásili, chodili na prohlídky a prodali jsme ty nemovitosti. Vnímáme to i u domů a my teda prodáváme zejména domy již stojící, ne novostavby z developerských projektů. Takže jsme teďko byli úspěšní v prodeji i u domů, které byly jednotky roků staré, anebo třeba i 20, 30, 40 let staré domy jsme prodávali poměrně dobře a za lepší ceny, než jsme očekávali.
Takže lidi už se nebojí do těch starších domů, které vyžadujou rekonstrukci?
Mám pocit, že se lidi.. Takhle, bojí, bojí se pořád, ale...
Tak míň se bojí.
Bojí se asi ne tak toho cenově, ale bojí se toho, že nenajdou řemeslníky, že to bude dlouho trvat a bojí se toho, čeho se bojí standardně u starších domů, že je ledacos překvapí. Ale řekl bych, že víc teď už cítíme, že jdou do koupě i těch starších domů, takže.. Ale pořád nám na prohlídkách prezentují to, kolik je tam práce a ta obava z toho, co na ně vykoukne při té rekonstrukci, tak tam je pořád. Ale taky jsem zjistil, že dost často takhle lidi komunikují i proto, aby si připravili prostor pro vyjednávání o slevě. Takže to je druhá věc.
I vyjednávají o slevě? Jak je to se slevami oproti předchozím letům, že jo, tak před covidem to bylo o tom, že se slevy nedávaly a naopak se spíš prodávalo za víc, než to bylo v nabídce, protože se dělaly aukce, nebo kdo dá víc atd. Rychleji koupí. Teď v posledních letech, roce, dvou zase naopak byl nějaký velký tlak na tu cenu, protože těch kupujících bylo málo. Jak je to vlastně teďko? Chtějí celou slevu, jasně, každý zavolá, chci slevu, ale je vůbec jako motivace těch prodávajících zlevňovat? Anebo tím, že se ten trh už oživuje, tak řeknou, hele, radši počkáme, ta cena je nastavená dobře?
Ono je, ono se to podle mě v téhle době nedá globalizovat, protože někteří lidi jsou více vybavení informacemi, takže třeba ví o tom, že ten trh už se zase zvedá, někteří ještě žijí v myšlenkách, že to prostě klesalo, tak se snaží o tu slevu si říkat. Ale ono to hodně záleží na tom, jak se nám podaří férově a dobře nastavit tu cenu do inzerce. Od toho musím říct, že se to hodně odvíjí. Tím pádem se to odvíjí od toho, kolik lidí přijde na prohlídku a jak velký ten zájem je. A teď musím říct, že v tuhle dobu je to trošku složitější, než to bylo třeba před těmi dvěma lety, třemi lety, kdy ten zájem z trhu byl velký, tak teď je to právě, že někteří jsou v myšlenkách ještě, hele, můžu si říkat o slevu, ale někteří už vnímají, hele, ceny už rostou. My to víme, my sledujeme ty sdělovací prostředky a tam, kde se nám podaří, že dáme inzerci a přihlásí se více zájemců v rámci krátkého časového úseku, tak tam zase my s tím pracujeme poměrně dobře v tom smyslu, že říkáme lidem, hele, prostor pro slevu tady není, protože je zájemců více. Musím říct, že aukce ještě nejsou tak běžné, jako byly před těmi třemi lety, byť třeba před asi třemi týdny jsem zrovna jednu aukci uspořádal, ale teďko bych řekl, že právě, jak se ten trh zvedá nahoru, tak se to začíná potkávat, potkávat s tím, že lidi vždycky to, co se děje na tom trhu a v hlavách lidí, má mírné zpoždění. Takže my to vnímáme, že lidi chodí více na prohlídky a ti lidé, kteří to ještě nevnímají, tak si třeba o tu slevu říkají a my to musíme trošku korigovat. Takže mám pocit, že teď je takové přechodné období.
Já se možná jenom zeptám na pozemky, protože pozemky v minulém období jako reálně stály kompletně všude po celé republice. Vnímáš, že tam taky došlo k nějakému oživení nebo tam to zůstává, jak to říct, lehce neprodejné pořád?
No, já tady asi řeknu, že ty informace úplně stoprocentně nedám, protože my těch pozemků moc neprodáváme a máme to, co jsme prodávali nebo měli v nabídce, tak se dělo obojí dvojí. Měli jsme i pozemky, které jsme prodali relativně za dobrou cenu, ale měli jsme i pozemky, které máme delší dobu v nabídce a nic se neděje. Ale mám pocit, že ty pozemky vylítly cenově nahoru, zejména v okolí měst, tak vylítly cenově nahoru. A u pozemků je to pro mě úplně nejtěžší v tom, když si člověk, který má kus pole za městem, myslí, že skutečně má zlaté vejce, a že nejhorší je pro mě, když mi zavolá majitel pozemku a řekne, neznáte nějakého šikovného developera, tak vím, že už tam byl nějaký problém, se kterým si nedovedou poradit s tím pozemkem a hledají nějakého kouzelníka, který jim brutálně zvedne cenu toho pozemku. Takže u těch pozemků tam, kde je to hotový stavební pozemek, který je ideálně připojený na sítě, připojený na komunikaci a je v zástavbě, není tam žádný problém s územním plánem, tak to je věc, která je relativně dobře prodejná, když není úplně přemrštěná cena. Tam, kde je jakýkoliv problém, ať už to je to, že v územním plánu ještě není připraveno, nebo tam nejsou sítě, nebo tam jsou jakékoliv jiné problémy, tak tam je to těžký opravdu.
Tak toto víceméně potvrzuje ty slova, které slýcháme za posledních x měsíců, že jo, protože pozemky prostě mají v tuhle chvíli určitá omezení a doufejme, že se taky zpátky to vrátí k tomu, že se to dostane do normálního prodejního procesu jako takového. Vnímáš nějaké.. Ty vlastně působíš hodně v rámci Plzně jako města. Jaký je vlastně rozdíl mezi Plzní městem a vlastně Plzní a těmi okolními, okolními oblastmi, jako je Plzeň-jih, sever. Dá se tam říct, že když vezmeme Prahu, dám příklad, tak Praha je velmi podobná tomu, co se děje na Praze-západ, východ, protože jsou to vlastně přilehlé oblasti a nejsou tam tak velké změny v rámci Plzně. Je tam vidět nějaký větší jako rozdíl?
No, já musím říct, že já nejsem úplně specialista na Plzeň, protože já skutečně mám rovnoměrně zakázky rozprostřené. Plzeň +150 km. Ale já to vnímám tu situaci takovou, že dneska dost často lidi vnímají bydlení pár kilometrů od Plzně a řekl bych i od jiného města, jako že jsme stále v Plzni, že když někdo hledá byt, tak nemusí se jako jenom soustředit na Plzeň, ale i přilehlé vesničky nebo menší města jsou pro spoustu Plzeňáků úplně v pohodě a je to vidět i na těch cenách a je to vidět i na tom, jak se rozšiřuje dopravní síť. Teďko tady před nedávnem byl zprovozněný směrem na jih od Plzně dálniční přivaděč, rychlostní komunikace 20 km dlouhá a v ten okamžik je vidět, že ty vesnice, které jsou kolem tohohle, tak najednou jsou více v kurzu, protože z těchhle vesnic do města to je 10 minut, což je, bych řekl, kratší dobu než třeba z okrajové části Plzně. Takže já úplně jakoby rozdíl nevnímám v tom, že by se zásadně něco dělo jiného v Plzni nebo v okresu Plzeň-sever, Plzeň-jih, ale samozřejmě čím dál jsme od města, čím dál jsme od Plzně, tak tam ty rozdíly samozřejmě cenové potom už jsou velké. Spousta lidí dneska říká, hele, já musím jít 20 km od Plzně, tam teprve začíná cenová hladina, na kterou mám, když si chci koupit domek a nechci mít 300 m zahrádku. Takže takhle bych to asi zhodnotil.
Ondro, koukám ještě...
Jaká je ta cenová hladina domku, který jsou lidi ochotni koupit. A teď beru tu standardní, toho standardního kupujícího, neberu nějaké nadstandardní nemovitosti.
Já si myslím, že taková střední třída, bych řekl, je někde okolo třeba 7 milionů Kč, je něco, co si spousta lidí dovede představit, že si koupí s tím, že to třeba trochu zrekonstruují, nebo že to budou rekonstruovat v rámci toho, co už se tam nastěhují nějak postupně. To, co je nad 10 000 000, tak vnímám, že tam už se ta cílová skupina výrazně zužuje a to, co je zase, řekněme, domy za 3, 4 miliony, tak to jsou, to jsou spíš opravdu domy, buď jsou velmi malé, nebo jsou na úplně kompletní rekonstrukci, a to už zase pro spoustu lidí není lákavé, protože tam právě čekají ti strašáci, kterých oni se bojí. Takže to, co je, řekněme, nějakých 5–8 milionů Kč, tak bych řekl, že je ta hladina, která se poměrně dobře prodává.
Super, děkuji. Jak je to, je to s nájmy v Plzni?
Tak to mám úplně jednoduchou odpověď. Mám pocit, že s nájmy.. jako roztrhl se pytel se zájemci o nájmy a nám pořád standardně volají lidi i na nájmy, který už máme pronajatý. A jakmile zveřejníme byt k pronájmu, tak prostě my furt cpeme ty ceny výš a výš, protože zjišťujeme, že pořád se hlásí mraky lidí, kteří by v tom nájmu chtěli bydlet. Takže to hrozně tlačí ceny nahoru a ty prostě stouply za poslední roky. Teď jsme pronajímali tady v Plzni byt 2+1 za 15 000 Kč, což si před nějakými dvěma lety vůbec nedovedu představit, že by bylo reálné. Takže ty ceny prostě nájemního stouply.
Čím to je způsobené, že lidi jako nenakupují svoje nemovitosti, proto je velký tlak na ten nájem nebo se tam přistěhovalo tolik lidí, co způsobilo vlastně ten velký tlak na ten nájem?
Já jsem o tomhle slyšel jednou nějakou reportáž nebo nějakou analýzu a hrozně mi ta analýza dávala smysl. Je to určitě způsobené tím, že tady je výrazně více lidí z Ukrajiny, tak ti se nám hlásí skutečně na prohlídky. A druhá věc je ta, že oproti době před x lety, tak dneska více bytů je obsazeno třeba menším počtem lidí, že dříve v těch bytech bydleli rodiny. Čtyři lidi byli úplně nestandardní a dneska spíš se blíží ten standard ke dvěma lidem na byt, možná v leckterých případech i na jednoho člověka, na jednoho člověka na byt. To znamená, že při stejném počtu lidí je větší poptávka po bytech a určitě je to způsobený i tím, že úrokový sazby u hypoték, byť klesají, tak jsou stále ještě dost vysoko. Takže spousta zejména mladých lidí nebo těch nízkopříjmových prostě nemá na to, aby si vzali hypotéku a vlastní byt si koupili. Tak to taky tlačí ty nájmy nahoru.
Možná jenom doplňující otázka ode mě. Pracuješ taky s nějakými investory, to znamená s lidmi, kteří z toho skupují pro vlastní investice? A jaká je dneska situace v rámci investičního nakupování v Plzeňském kraji?
My jsme tohle dělali hodně dříve, my jsme zprostředkovali vyloženě investorům možná nějakých 100 - 150 bytů ke koupi, ale zejména v okolí Chomutova a Mostu. Tady v Plzni jako ve velkém městě, tak ta situace nebyla pro investory tak výhodná, jako bylo právě třeba v tom, v tom Chomutově, protože ten roční výnos se tady standardně pohyboval někde okolo 3 - 4 %, kdežto v tom Chomutově to bylo klidně i nad 10 %. Takže ta situace je tady taková, bych řekl, jako normální. Není to nic extrémně zajímavého, jako extrémně z pohledu, myslím výnosu, jako investičního výnosu. Takže nespolupracujeme s investory, kteří by přes nás standardně opakovaně hledali byty. Ale chodí nám investoři na prohlídky, takže když je byt za nějakou jako, řekněme, atraktivnější cenu, byť s tím, že si to ten investor dorekonstruuje, tak to se nám stane, že normálně standardně přijdou na prohlídku.
No, víceméně, víceméně asi současná situace se vrací do normálu, na tom se asi shodneme, že už jsme překonali nějaké období. Ceny zase začaly pomalinku růst nejenom u bytů, ale i u domů. Jak ty vnímáš tu situaci do budoucna? Co očekáváš nebo co by se muselo stát, aby se ta situace zase obrátila a ceny například začaly klesat?
Já teďko do budoucna očekávám přesně to, co ty jsi popsal. Já dokonce říkám lidem, že mám pocit, že teď ještě pořád je ta dobrá doba na koupi, protože předpoklad skutečně nejenom u mě je, že ceny půjdou nahoru a druhý dobrý předpoklad pro kupující je ten, že úrokové sazby hypoték velmi pravděpodobně půjdou dolů. Takže bude možné koupit byt nebo dům za relativně příznivou cenu. Nemovitost poroste na hodnotě a bude možné refinancovat hypoteční úvěr. Já mám pocit, že teď před námi je právě to období toho pozvolného růstu, které bude jako posilováno klesáním úrokových sazeb hypoték. A co by se muselo stát? Nevím. Já si myslím, že zase přijde v tom ekonomickém cyklu doba, kdy zase ty ceny dosáhnou nějakého svého vrcholu v tom čase, který nastane, možná zase naopak úrokové sazby polezou nahoru, ale to si myslím, že je spíš otázka ne měsíců, ale spíš jako roků, a že zase nějaký zlom nastane. Mám pocit, že krásně to ukazoval kolega Iztok Toplak, realitní makléř z Prahy, který tam ukazoval ty cykly, které to vlastně to kolísání těch cen má a teď si myslím, že budeme v té růstové, na tom růstovém trhu, co se týká cen nemovitostí několik let.
Jestli si pamatuju, tak i to tam predikoval rok 2031, kde by se to mělo otočit v rámci té analýzy. Ondro, závěrečná otázka.
Honzo, já se tě možná zeptám, ty seš v kontaktu s těmi lidmi vlastně na denní bázi. Jak vnímáš jejich náladu nebo obecně, že jo, bavili jsme se o tom i v několika, v mnoha jiných jako vysíláních, že byla nějaká realitní jako krize, jestli ta realitní krize byla, nebo to byla přirozená korekce trhu, to nechť vyhodnotí každý sám. Můj názor byl ten, že to byla odložená spotřeba a ty lidi vlastně jsou, ti zájemci jsou a akorát čekali na tu vhodnou příležitost vlastně toho trhu. Jak to vnímáš ty? Ty se s těmi lidmi bavíš. Jaké jsou jejich potřeby vlastně dneska, když přijdou na tu prohlídku?
Já to vnímám úplně stejně, ale po celou dobu, co dělám realitního makléře, tak se setkávám vlastně se dvěma typy lidí. Jeden typ lidí potřebuje řešit svoje bydlení a ti prostě ho řeší v okamžiku, kdy ho potřebujou řešit a druzí se snaží spekulovat, jestli náhodou nebudou ceny levnější, nebo jestli dražší, jestli je teď dobrý koupit. Často to bývají právě investoři, kteří mají přebytečné peníze, chtějí koupit něco na pronájem. Tak ti lidé, kteří jsou v té první kategorii, tak ti prostě kupujou, když musí. Ale řekl bych, že spousta lidí právě i třeba z důvodu toho strachu, když začala válka na Ukrajině, nevěděli moc, co se bude dít, tak radši si ty peníze nechali, než aby je dávali do nemovitostí. A teď mám pocit, že právě ty peníze, které na tom trhu jsou mezi lidmi, tak jsou více ochotni je do těch nemovitostí dát a utratit. Takže se jako posiluje ta skupina lidí, kteří jsou prostě ochotni koupit. Takže bych řekl, abych odpověděl na otázku, řekl bych, že ta nálada je výrazně lepší, než byla třeba loni.
Jo, to znamená, že to chápu správně, tak pominula nějaká hrozba, kde ty lidi se nechtěli víc zadlužovat, nechtěli do nějaké nejistoty, nastřádali vlastně nějaké peníze, asi nějaké větší úspory a teď jsou ochotni je prostě investovat do toho svého bydlení, z většiny bydlení nebo nákupu prostě té nové nemovitosti.
Přesně tak to vnímám.
Děkuji.
Prima, já moc poděkuju za dnešní diskuzi s Honzou Štěpánkem z realitní kanceláře TAURUM reality. Díky moc za čas. My se uvidíme velmi brzo na realitním klubu, když to dobře dopadne a tam si můžeme říct víc. Díky moc, Ondro, za účast tvojí taky a všem ostatním děkujeme za sledování. Mějte se krásně a na shledanou.
Děkuji, na shledanou.
Na shledanou.
