21.3.2024 16:47
Dnes se ponoříme do analýzy vývoje realitního trhu v Pardubickém kraji začátkem roku 2024. Článek a video přináší exkluzivní pohledy a odborné analýzy od předních odborníků v oblasti realit, včetně Petra Makovského, výkonného ředitele Reality.iDNES a zakladatele projektu Realiťák roku, Martina Kováře z RE/MAX G8 Reality Chrudim a Jana Jelínka z Jelínek reality.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Ve světle optimistických makroekonomických ukazatelů vstupujeme do další fáze analýzy realitního trhu, tentokrát se zaměřením na Pardubický kraj. Hosty Petra Makovského jsou dnešního rozhovoru Martin Kovář z RE/MAX G8 Reality Chrudim a Jan Jelínek z Jelínek reality, kteří s námi sdílí své postřehy a očekávání.
Martin Kovář popisuje trh v Chrudimi a Pardubicích jako optimisticky se vyvíjející, s klesající mírou inflace a snížením úrokových sazeb ČNB, což naznačuje možné zlepšení podmínek pro získávání hypoték. Výsledkem je vyšší návštěvnost prohlídek a zvýšený zájem o hypotéky. Jan Jelínek potvrzuje tento trend také pro okres Svitavy, kde lidé reagují pozitivně na zlepšující se ekonomické zprávy a mají zvýšené očekávání v oblasti nemovitostí.
Diskuse odhaluje, že přes mírné zvýšení nabídkových cen na počátku roku 2024, rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou závisí na typu a stavu nemovitosti. Zatímco novější a v lepším stavu nemovitosti se prodávají blízko nabídkové ceny, ty vyžadující investici mohou vykazovat rozdíl až 15-20%.
V segmentu rodinných domů je zřetelný trend preferencí moderních, ihned obyvatelných domů, které se prodávají i za vyšší ceny. Naopak starší domy, vyžadující větší investice, zůstávají často neprodané. Jelínek upozorňuje na specifickou situaci ve Svitavách, kde i přes snížení nabídkových cen zůstává poptávka zaostávající, což naznačuje určité zpoždění tržní reakce ve srovnání s ostatními regiony.
Oba hosté diskutují o změnách ve financování a přístupu investorů. Kovář zmiňuje, že v letošním roce se podíl kupujících s hypotékou zvýšil a lidé jsou ochotni financovat vyšší částky než v předchozím roce. Jelínek potvrzuje, že i přes zvýšený zájem investorů o nákup nemovitostí, často jejich nabídky nereflektují realitu trhu a očekávají výraznější slevy.
Závěr rozhovoru je obecně optimistický s očekáváním, že trend snižování úrokových sazeb a lepší dostupnosti hypoték podpoří trh s nemovitostmi v Pardubickém kraji. Investoři i nadále hledají příležitosti, avšak úspěch na trhu bude záviset na schopnosti adaptovat se na aktuální tržní podmínky.
Komletní přepis videa:
Dobrý den. Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u naší další analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Pardubickém kraji a jeho okresech. A jsem velmi rád, že mohu přivítat dva hosty, za prvé Martina Kováře z RE/MAX G8 Reality Chrudim. Dobrý den.
Dobrý den.
A Jana Jelínka z Jelínek reality. Dobrý den.
Dobrý den.
Je začátek března, 2 měsíce za námi roku 2024, podle velkých čísel vypadají, že jsou relativně optimistická. Zeptám se na začátek vás, pánové, jak hodnotíte vývoj na realitním trhu v oblastech, kde působíte víceméně začátkem roku 2024. Martine, dám slovo vám nejdřív.
Děkuji. Já působím teda v okresech Chrudim a okresech Pardubice, takže se budu vyjadřovat k této části východních Čech. Zatím vidím ten trh, že se vyvíjí optimisticky, makroekonomická čísla jsou příznivá, snižuje se nám míra inflace meziroční, tím pádem i Česká národní banka snížila o trošičku úrokovou sazbu, to znamená, že i vyhlížíme, že se to promítne brzy do úrokových sazeb komerčních bank a že potom sazby úroků, trhy, hypotéky budou příznivější, jo, tím pádem i v těch poptávkách nebo zájemcích, kteří chodí na prohlídky, tak vidíme, že tam se projevuje vyšší návštěvnost a i často už si právě berou i hypotéky, takže to vidím pozitivněji tady v tom ohledu.
Děkuju moc. Teď poprosím Jana.
Tak já můžu souhlasit s kolegou, já se teda pohybuju především v okrese Svitavy, ale je vidět, že lidé více jakoby reagují na nabízený nemovitosti, než v minulým roce, i když se s nima člověk baví při náběrech nebo ohledně nějakých témat, které se týkají nemovitostí, tak sami prostě vidí ty zprávy v médiích a říkají, že by mělo být všechno jakoby teďka lepší a těší se jakoby k těm prodejům, no.
Děkuju moc. Já na začátek vlastně dám jeden z grafů, který jsme si, který jsme si připravili, víceméně vývoj od roku 2020, vždycky ke konci roku, což jsou nabídkové ceny v jednotlivých okresech Pardubického kraje nebo vybrané, to znamená, je vidět, že vlastně v loňském roce docházelo k poklesu cen, o tom se ještě možná budeme bavit za chvilinku, z hlediska bytů. Od začátku roku vlastně ceny ve všech okresech, kromě právě Svitav, začaly pomalinku růst, jsou to nabídkové ceny, to znamená, je to trošku něco jiného než ty prodejní. Zeptám se, pociťujete také to, že možná ceny začaly trošičku růst a jak je velký rozdíl mezi nabídkovou cenou a tou realizovanou prodejní, protože vy jste ti, kteří jsou, jsou tomu nejblíž? Martine, možná nejdříve vy?
Opravdu tady ta čísla, která jsme viděli, je to v tom, že i možná trošku klesá ten počet těch nemovitostí v nabídce, v tom daném segmentu, takže i proto třeba ty rozdíly, které by tam vznikaly třeba u některých typů nemovitostí mezi tou nabídkovou a realizovanou cenou nejsou tak velké, takže v tom globálu potom nám to dá, že ty ceny se o nějaké procento možná snížily proti tomu minulému roku. Jo, ale tam, jaký je rozdíl mezi tou nabídkou realizovanou, tam to záleží hodně opravdu na tom daném typu nemovitosti, v jakém je stavu třeba ten byt nebo ten dům. Takže já jsem obchody v minulém roce, kdy jsme to opravdu prodali za tu cenu nabídkovou, která tam byla, jenom jsme museli počkat na toho správného kupujícího, třeba nebylo to rezervováno, do 2-3 týdnů, a čekali jsme třeba 2 měsíce, ale pak se nám to podařilo. Někdy, když to je opravdu nemovitost, která vyžaduje další investici, tak tam ten rozdíl potom určitě může být třeba i 15, 20 % proti té nabídkové roli.
Jasně. Honzo, jak je to u vás?
U nás je to takový, že souhlasím tadyhle s tím grafem, co jste nám posílali, tady opravdu řeknu, během těch Vánoc jsem pozoroval v okresním městě třeba (???), konečně řeknu, klesly nabídkový ceny a asi to bylo zapříčiněno tím, že vždycky, když jsme se bavili roky předtím, tak všude to klesalo a okresy (???) tam byla taková výjimka, že tady se to drželo a spíš to trošku stoupalo, tak možná teprve teďka to semka nějak došlo. Takže dá se říct, že za minulý rok došlo k poklesu třeba o 20 %, o 20 % se lišily třeba ceny mezi nabídkovýma, když člověk potom si stahoval data z katastru nemovitostí, tak tam bylo až 20 %. Ale jinak záleží, jak kdo má nastavený ty ceny, co jsem třeba prodával já byty, tak se nic zlevňovat nemuselo, vždycky se to prodalo za ty nabízený ceny. Jediný, co se mi třeba stalo, tak v okrese Svitavy, dlouhodobě i v Litomyšli, je těch nabídek hodně, tam si pořád drží jakoby ty starý ceny, tak tam jsme museli zlevňovat třeba jenom o 5 %, to bylo cca 100 000 na 3,5milionovém bytě, ale obecně, jak tady se pořád drží, se drží ty ceny nahoře, tak řeknu 10, 15 %, že se to potom liší, když si člověk stáhne ty data z katastru.
Mě zaujalo, teď ještě budu zase nazpátek na Svitavy, protože já tam pustím nějaký další graf, protože Svitavy je jeden z mála okresů dneska v České republice, kde, to ukážu na tom druhém grafu, kde nabídka bytů meziročně mezi únorem 2023 a únorem 2024 stoupla, což mě jako velmi, velmi překvapilo. Je tam, co je zvláštního na tom, nebo možná to je to vysvětlení, co jste říkal před tím, že vlastně dlouho to trvalo, než začaly ceny zlevňovat ve Svitavách nebo v okrese. Možná teď se dostáváme do té malinko opožděnější fáze v rámci toho, že vlastně v tuhle chvíli teprve došlo k nějakému zlevňování, teď možná to zase půjde nahoru, ale ten počet nabídek je tam vyšší. Čím si to vysvětlujete, Honzo?
Já si to vysvětluju tím, jak jsem říkal, no, že to tady teďka doznívá, ty ceny se tady jakoby pořád nějak drží, ty nabídkový ceny pořád se drží nahoře, jenom teďka tím, že jsem sledoval přes Vánoce ty prodeje, protože jsem tam prodával taky byty, tak jsem viděl, že přes ty Vánoce se to najednou zhouplo, všichni najednou o trošku zlevnily, ale pořád si drží, pořád si drží ty starý ceny. A nereflektují jakoby ten trh, moc se neprodává, no, pořád je to tady, řeknu, že když se ta tržní cena nastaví dobře, tak ten byt nebo ta nemovitost je, co se týče bytů, tak se dá říct, že během měsíce nebo dvou měsíců pryč, jo, takže podle mě tady dobíhá to, co bylo předtím v celé republice, no, my jsme byli fakt taková výjimka, co si pamatuju, co jsme se spolu bavili, bavili minulý rok.
Byla to taková výjimka, teď je zase malinko výjimka na druhou stranu, možná, možná, možná prostě to tam zase dojde, je tam nějaké určité zpoždění, možná má smysl se tomu věnovat v nějakých analýzách víc, proč tomu tak je, protože ten okres možná je jeden z mála, kde ten nárůst nabídky pokračuje, a to tam nemáte vlastně žádné skoro nové developerské projekty, že jo, jestli se nepletu, v okrese toho moc není.
U nás ve Svitavách, tam právě, že teďka se dodělávaly bytový jednotky nebo bytový domy a moc se neprodávají, mají nastavenou cenu a všichni pomalu přecházejí na formu družstevního bydlení a snaží se jakoby snížit ty prvotní náklady pro ty kupující.
Děkuju. Možná jako jeden z fenoménů, který teďko je, vlastně jsou domy, protože podle čísel, které jsme měli, tak vlastně poslední třeba půlrok, tři čtvrtě rok se dražší domy neprodávaly v rámci celé České republiky, říkali to kolegové i z různých krajů. Jak je to u vás z hlediska rodinných, rodinných domů a nějakého vývoje tam za poslední půlrok, Martine? Sledujete tam něco zajímavého, nebo je to běžné, jako to bylo předtím?
Tak sleduju to, že je to trend jako v těch bytech, pokud je jakoby dobrá nemovitost, pěkná, moderní, která nevyžaduje investici a je v dobré lokalitě mimo nějaké třeba hlučné oblasti a podobně, tak se prodá, jo, tady, prodávaly se i tady rodinné domy, třeba v cenách přes 10 000 000. Ale, jak říkám, musí to být hned k nastěhování, v podstatě novostavba třeba do 5 let stáří, pokud to je třeba starší dům vícegenerační, který vyžaduje několikamilionovou investici a ještě majitel potom třeba nechce jít na tu tržní cenu, tak pak to je v podstatě ležák, který se jako těžko prodá.
Protože já jsem z čísel, které vidíme, tak jako, když půjdeme do Svitav, tak když vezmu Chrudim, tak tam za poslední rok zase i v rodinných domech se snížila nabídka asi o 40, 40 rodinných domů, cena se tam lehce snížila o nějakých 10 %, ve Svitavách je to zase malinko naopak, tam zase i rodinné domy vzrostly, to znamená počet nabídek rodinných domů vzrostl na nějakých 160, 163 podle čísel, které máme ve spolupráci z Cenové mapy, ta cena víceméně skoro neklesla. Je to zvláštní, ale nevím, jestli k tomu je nějaké vysvětlení vůbec.
Já, jestli to můžu jakoby posoudit, tak většinou se tady prodávají ty starší, levnější domy v okolních obcí nebo vesnicích. A zde ty, zde ti lidi více už koukají na ty energetický náročnosti. A když to řeknu, tak moc se tyhle ty starý, starý domy a starý domy kupovat nechtějí, no. Je to takový složitější z nastavení ceny, dá se říct, i za nějaký nízký ceny, prostě ty lidi do toho nechtějí jít, protože vidí, že za prvý, to budou muset třeba celý zbourat. A za druhý se teda to bude muset tam nový postavit a je obtíž jakoby sehnat nějakou dodavatelskou firmu. Tady se prostě prodávají ty starší domy a těm teďka jakoby ta pšenka na tom trhu moc nekvete, no. I když to je za málo, tak ti lidi do toho moc nechtějí jít, takže tím asi jakoby dochází, dochází k nárůstu tomu počtu, ale co se týče, když je rodinný dům, který si nevyžaduje moc rekonstrukce a teď to je na nějaký hezký lokalitě, tak je to taky, dá se říct, během chviličky prodaný.
Možná poslední otázka na oba dneska je z hlediska financování, protože úroky nebo hypotéky klesají, klesají trošku, dostaly se na nějakou zajímavou úroveň, už ceny jsou relativně nízko. Projevuje se to u vašich klientů, takže už těch lidí, kteří si berou hypotéku a financují hypotékou, je už výrazně více, než bylo v loňském roce, protože v loňském roce ten pokles hypoték byl obrovský. Možná začnu Honzou nejdřív.
Mně přijde, že to je pořád stejný, nebo aspoň u mých klientů je to pořád tak 50 na 50. Pořád jsou lidi, co ty peníze mají, jak ty levný, tak i ty, tak i ty drahý nemovitosti, tak můžu fakt říct, že u mě to je 50 na 50, no, že v tomhle tom se nic nezměnilo.
To znamená, ani v loňském roce jste nepociťoval žádný úbytek klientů na hypotéky?
Jediný, co jsem pociťoval, že to víc jakoby ty lidi řeší, ale nakonec u těch obchodů, který se zrealizovaly, tak to bylo nastejno, jo, bylo to 50 na 50.
Na ty Svitavy se musíme podívat, jsou trošku zvláštní, možná víc a chtělo by to nějakou hlubší analýzu, protože jsou to zajímavé věci, které jdou relativně proti těm trendům skoro ve všem. Martine, co u vás.
Já (???), loni, tak tam ty hypotéky možná byly v nějaké jiné čtvrtině těch prodejů, které, na které jsem teda viděl. V letošním roce, tak to přesahuje až 50 %, dá se říct, i teda vidím to tak, že ti kupující, tak si berou hypotéku i na vyšší částku, než to bylo v tom minulém roce, tam třeba si dofinancovávali jenom 50 % toho nákupu. V letošním roce už si berou třeba i na těch 80 % té hodnoty nemovitosti. Takže je vidět, že už si na to zvykli a jsou schopni teda jít do té hypotéky.
A možná úplně na závěr, zajímají mě vždycky investoři, protože investoři jsou specifická kategorie, která ukazuje, kam ten trh vlastně směřuje. Jsou to lidi, kteří většinou mají velmi dobře spočítáno, jestli už koupit, nebo ještě nekoupit, jak to vypadá z hlediska investičních nákupů ve vašich okresech, ve vaší působnosti v posledním období. Vracejí se, byly tam vždycky, nebo jak to je, Martine?
Investoři tady u nás byli vždycky. Pochopitelně ale vyhledávají příležitosti, kde můžou co nejvýhodněji nakoupit, což většinou teda nebývá přes realitní kancelář nebo realitního makléře. Nicméně i na prohlídkách jsem na několika bytech jsem investory měl, ale zase snažili od cenu snížit natolik, že jsme nebyli ochotni na to přistoupit, prodávající, takže spíš si myslím, že vyhledávají ten nákup přímo od těch samoprodejců, nebo ještě jiným způsobem.
Honzo, a u vás je tam, Svitavy, možná něco úplně jinak.
Teďka bych asi souhlasil s kolegou. Vždycky, když jde do nabídky prezentace, tak se ozvou nějací investoři a automaticky, automaticky píšou koupím, není to milion třeba, já nevím, prodávám si byt za 2,5, tak zkoušeli hnedka 2,2, ale vždycky se to prodalo jakoby za víc, takže pořád se jim jakoby zdá, že ty ceny jsou tady vyšší a nechtějí do nich hnedka jít, no, vždycky spoléhají ještě na nějakou tu slevu, no, vidí asi, že těch nemovitostí v těch nabídkách je hodně, tak pořád se snaží jakoby smlouvat, no, ale objevují se, objevují se, dá se říct, pomalu, co se týče bytů. Tak pomalu na každé té zakázce se vždycky takhle ozvou a smlouvají. A ta cena, většinou se prostě prodá za to, co tam je nastavená.
Je fakt, že vlastně investoři měli, když vezmeme krajské uspořádání, tak trošičku jiné zájmy, ten Pardubický kraj tam byl většinou na větším okraji, protože vlastně lidi se zajímali o Moravskoslezský kraj, tam nahoře, případně Ústecký, Karlovarský, tam jich bylo vždycky hodně, v těch ostatních krajích to bylo trošičku míň, ale mě jenom zajímalo, jestli se znovu vracejí, jestli kupují a jestli, jak říkáte, že víceméně je tam rozdíl, rozdíl v těch cenách menší, tak jim to možná úplně nevychází, zkoušejí to, asi to zkoušejí v celé republice, což jsme zjišťovali. Pánové, něco na závěr, něco, jak vidíte konec, jak vidíte průběh letošního roku, ne konec, ale co očekáváte, že se bude dít třeba do června, do prázdnin, do Vánoc je to strašně daleko. To nikdo neví. Odhad, co se bude dít na realitním trhu ve vašich okresech, jestli něco, Martine?
Já teda nečekám nějakou dramatickou změnu. Je tu předpoklad, že ČNB sníží zase dál úrokové sazby, takže se to pravděpodobně už bude projevovat u více bank, které poskytují hypotéky, takže si myslím, že bude pokračovat nějaký mírnější optimistický scénář, kdy se bude zvětšovat zájem teda kupujících o vlastní bydlení, hlavně teda o ty nemovitosti, ať už byty nebo rodinné domy, v dobrém stavu, po rekonstrukci přímo na stěhování.
Honzo, váš názor?
Já to vidím optimisticky. Takže bude co prodávat a budou lidi. Na druhé straně budou lidi, kteří na to budou moct dosáhnout, no, uvolní se, doufám, že budou více přístupnější ty hypotéky, půjdou ještě trošku dolů ty úrokový sazby, (???) těch 5 % a obě dvě strany se budou mít dobře, takže já to vidím optimisticky.
Pánové, děkuju za váš čas dneska. Držím palečky v našem podnikání, protože ten trh vypadá, že v letošním roce by měl být výrazně možná lepší, než byl loni, a to už nebylo vůbec špatný. Věřím, že se vracíme do normálu, do let před krizí, to ani nebyla krize, ale přes abnormální věci, které tam byly. A věřím, že se brzy potkáme. Mějte se krásně a děkuju. Mějte se hezky. Na shledanou.
Na shledanou a ať se daří.
Tak děkuju, ať se vám daří. Na shledanou.
