12.10.2023 10:51
Vítáme vás u našeho dalšího dílu Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Moravskoslezském kraji a okresech za účasti nejlepších realitních kanceláří v projektu Realitka roku v roce 2022 a nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2022 a i částečně roku 2023.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu pořadu Analýza realitního trhu, tentokrát z Moravskoslezského kraje. Já jsem velmi rád, že můžu přivítat dvě dámy, Renatu Lokosovou a Petru Novákovou, dobrý den, ahoj, dámy.
Dobrý den.
Dobrý den.
Zároveň tam máme Ondru Hona z CeMap - cenové mapy, který ve spolupráci s projektem Realiťák roku připravil zajímavá data ohledně Moravskoslezského kraje, na které se můžeme dneska podívat. Je začátek července, to znamená, máme za sebou první půlrok letošního roku, roku 2023 a tím pádem můžeme i hodnotit celé první pololetí letošního roku. Ondro, co máme dneska připraveného za data?
Dobrý den, ahoj, jako vždy se podíváme na vývoj trhu bytů vlastně v Moravskoslezském kraji a jednotlivých okresech Moravskoslezského kraje. Podíváme se na to, jak se nám vyvíjí ceny, jak se nám vyvíjí nabídka a jak se nám vyvíjí počty slev. Nově jsme přidali vlastně novou metriku a nová data, na které se podíváme, a to je kompletní nabídka, protože doposud jsme se vždycky bavili o vybraných bytech a vybraných dispozicích, takže se podíváme na jednotlivé kraje, respektive okresy v kraji i komplexně.
Možná, dámy, nejdřív slovo na vás. Mohly byste shrnout nějak první pololetí letošního roku, to jest roku 2023 z vašeho pohledu a z pohledu toho, oblasti, ve které působíte? Začneme Renatou možná nejdřív.
Takže krásný den přeji. Takže každopádně co se týče prodejů v letošním roce, čekala jsem, že to nebude ideální, protože to slyším ze všech stran, z médií a podobně. A můžu říct, že leden byl můj nejúspěšnější měsíc za celou kariéru, co dělám reality. Opravdu ty prodeje se, jak říkala kolegyně, rozběhly v letošním roce velmi výrazně a tím, že my jsme v regionu, kde vlastně ty ceny jsou nižší, takže ten zájem je opravdu ze strany třeba i lidí z Čech, z Prahy a z jiného regionu v republice velmi zajímavé ceny. A když nemůžou kupovat u sebe, kupují tady v tomhle tom našem regionu, kde jsou ty ceny stále jakoby příznivé, a proto nepoklesl, bych řekla, zájem, naopak se zvýšil. Ano, hlavně o byty v osobním vlastnictví teda, ano. U družstevních bytech je to, bych řekla, horší. U nás speciálně v Havířově byly zrušeny převody do vlastnictví a tím pádem ty ceny asi o 25 % poklesly, ale to je jediné na trhu, co poklesly.
Petro, co nám řeknete vy? U vás působíte v Ostravě a okolí?
Přesně tak. Ostrava a okolí, občas nějaký Český Těšín a trošičku něco v Bruntále, ale hlavně ta Ostrava, kterou můžu teda zhodnotit a já souhlasím s Renčou, že opravdu po loňském roce, kdy já jsem měla pocit, že to bylo úplně stagnované, že to bylo na ústupu, a že přichází nějaká krize, tak v lednu se to změnilo, začalo se prodávat, zvýšila se hodně poptávka po nemovitostech a i přesto, že to není ještě tak, jak to bylo v roce 2021, tak si myslím, že to je na dobré cestě a vidíme tam taky mírný růst, aspoň co se bytů týče.
Já moc, já moc děkuju. Chtěl jsem něco říct, ale samozřejmě jsem měl vypnutý mikrofon. Možná pojďme se podívat rovnou na nějaký základní data. Já tam pustím jednu z tabulek. Ondro, jestli můžeš to chvilinku okomentovat.
Jo. Na aktuálním grafu vidíme vlastně jednotlivé okresy, tady se konkrétně jedná o vybrané byty, kde, kde nejsou byty ve stavu špatném, to znamená, jedná se spíše o lepší byty k bydlení a vidíme vlastně, že v některých lokalitách je sice mírný pokles, ale spíš od začátku roku stagnace, ne-li konkrétně třeba v Ostravě i nějaký mírný nárůst vlastně těch cen. A to bych se možná rovnou, Petro, zeptal, čím to je nebo odpovídá to tomu trhu? Rostou už ceny v Ostravě?
Myslím si, že mírně ano. Já jsem teda, přiznám se, moc nepostřehla, že by nějakým způsobem klesaly, možná fakt jako hodně mírně, což ukazuje i vlastně ta křivka, že tam vlastně v roce 2022, tuším březen, začalo to stagnovat, pak to šlo mírně dolů. Ale já jsem to jako tak úplně nepostřehla, že by to šlo ve velkém dolů, ve velkém teda se zlevňovalo. Možná u těch družstevních bytů, tam ano, a u bytů, které jsou v původním stavu. Ale co se týče osobního vlastnictví, tak tam naopak teď si myslím, že to je opravdu ta doba, kdy pomalinku se to začínalo zvyšovat.
Takže říkáte, že je nejvyšší čas začít nakupovat, než to bude ještě výš, jo?
Jo. Přesně tak. Aspoň v Ostravě.
Super. Děkuji. Já možná navážu na Karvinsko, tam asi bude silná Renata. Pojďme se bavit asi jenom o bytech v osobním vlastnictví. Jak se vyvíjí trh vlastně tam v té oblasti u vás?
No, cena je stejná oproti roku 2021. Já jsem si dělala nějakou databázi, teďko beru byty spíš horší nebo horší, no, prostě neupravené byty, ano, když porovnám v době toho největšího boomu a teďko, jsou pořád ceny stejné, opravdu ani neklesly, jo. Ten Havířov, Karviná, jo, v Orlově mírně klesly, ale v Havířově vůbec, vůbec jsem nepostřehla u osobního vlastnictví pokles.
Tak obecně vlastně v okrese Karviná pozorujeme nějaký mírný pokles, ale opět vlastně od začátku roku nějakou stagnaci toho trhu a nějakou vlastně stabilizaci.
Jasně.
Peťo, jestli tě můžu poprosit, vývoj nabídky, jestli by jsme na to mohli vlastně přistoupit? Super, super. Tady vlastně vidíme, jak se nám vyvíjí počet nabídek bytů v jednotlivých okresech, jde vidět, že tam vlastně od loňského roku byl nějaký jako větší nárůst. Pak to nějakým způsobem pokleslo, řekněme, že to v tuto chvíli stagnuje. Pouze v Ostravě jde vidět nějaký výrazný pokles nabídek. Možná zase poprosím Petru, nějaký lehký komentář k tomu.
No, jak jsem vlastně říkala v minulém vstupu, že mi to přijde, že se to začíná vracet do toho roku 2021, kde bylo méně nabídek, kde toho nebylo tolik, kdežto tady se podíváme, i v tom grafu to jde vidět, že začátkem roku se to pomalinku zvyšovalo, loňský rok, začátek letošního roku, těch nabídek bylo opravdu hodně a teď postupně už to zase, už není z čeho tak vybírat. Těch kvalitních nemovitostí, těch fakt hezkých, tak těch není mnoho.
Takže vlastně se více prodávají ty lepší nemovitosti. Chápu to správně? Je o ně větší zájem?
Určitě.
Takže stejně jako jinde v republice, lidi se bojí těch rekonstrukcí nebo boje asi s ohledem na ten stav toho stavebního trhu, spíše vyhledávají nemovitosti, do kterých se můžou nastěhovat ihned a jsou ochotni za něj připlatit. Chápu ty odpovědi vaše takhle správně?
Chápete s tím, že já, když se bavím vlastně se zájemci, tak hodně lidí se nechce stresovat s tím, neví ani, kde má možnosti, kde sehnat vlastně řemeslníky, jak to udělat. Pro ně je jednodušší mnohem radši si připlatit a mít ten byt už v zrekonstruovaném stavu nebo přímo si ho nechat zrekonstruovat už pro sebe.
Já tam jenom pro ilustraci ještě dám jeden z grafů, který máme k dispozici, a to je vývoj hledanosti bytů na internetu, jak se vlastně vyvíjí od roku 2019. A je vidět, že vlastně leden, obě jste zmiňovaly, že leden byl pro vás velmi silný, tak v lednu ta poptávka nebo hledanost na internetu bytů v Moravskoslezském kraji byla enormní, jak na prodej, tak na pronájem. Pak to začalo lehce klesat, protože se samozřejmě udělalo teplo, začalo, začali lidi i řešit jiné věci. Ale ten leden, únor, březen byly obrovsky silné měsíce. To jenom pro dokreslení toho, co jste, co jste i vlastně vy komentovali, že i čísla z velkých, velkých čísel na internetu, co lidi hledají, se tam projevuje. Jenom za mě rychlý vstup.
Super. Já se možná zeptám, kdo je na Ostravsku nejčastější kupující? Je to, je to vlastně rodina, která má peníze nebo je to rodina na hypotéku, anebo jsou to právě investoři, pro něž byl Moravskoslezský kraj obecně nebo dlouhodobě jako vyhledávanou lokalitou? Poprosím třeba zase Petru a pak Renátu o komentář.
V Ostravě to z větší části teda aspoň u mě investoři, investoři a lidi, kteří mají našetřeno, moc nevyužívají hypotéky.
Renčo, jak je to na Karvinsku?
Na Karvinsku je to byt od bytu. Když je to menší byt, tak jsou to investoři, ano. 1+1, 2+1 ještě investoři. A potom vlastně ty větší byty, už jsou to ty rodiny, ale kupodivu byste se divili, rodiny se skládají, mají peníze, opravdu už jsem dlouho nezažila, že vybrali stoprocentní hypotéku, nebo stoprocentní, devadesátiprocentní hypotéku, že opravdu ty rodiny pomáhají, ty peníze tam jsou a minimálně 50 % dávají z vlastních zdrojů, jo. A jsou to třeba i velké částky a ty rodiny se složí a ti mladí si to koupí. A ty malé byty, tak jak jsme zmiňovali, tak opravdu investoři, protože je to pro ně zajímavé.
Já jsem ještě vypozoroval vlastně jednu věc, že je obrovský rozdíl vlastně mezi.. a třeba i na Bruntálsku, kde bych to já osobně úplně nečekal, velký rozdíl vlastně mezi bytem v dobrém stavu a bytem v tom horším stavu, že vlastně tam jsou až třeba 30 - 40 % z ceny toho bytu. Jak to vnímáte vy na tom trhu?
Lidé.. Takhle, lidé mají jakoby strach z těch rekonstrukcí i z toho důvodu, že budou dražší materiály, že nebudou mít správnou firmu, že ta firma nebude dobře pracovat, nejsou spolehlivé. Tohle to jsou vlastně.. radši připlatí a koupí už hotový byt, jo, to každopádně. Samozřejmě potom jsou zase investoři, kteří mají svoji stavební firmu, která už jim to zrekonstruuje, tak ti chtějí zase co nejnižší cenu a i třeba největší humus jako prostě úplně, jo, a ti to vezmou. Ale samozřejmě mladí lidé, když zrekonstruujete byt, jo, tak prostě potom je největší poptávka, když je hezky decentně zrekonstruovaný kompletně, tak radši si vezmou větší hypotéku a jdou do toho.
A je tam ten rozdíl v té ceně takhle jako velký, protože to třeba historicky nebývalo?
Určitě je, je, opravdu na tom flipování ti lidé vydělávají neskutečné peníze. Když oni koupí vybydlený byt účelově, opraví to a prodají, tak na tom jsou velký teďko procentuálně 50 %, no, fakt hodně, hodně jako jo, že na tom vydělají. Dejme tomu, koupí byt za 2 miliony, vloží do rekonstrukce nějakých 400 000 a prodají ho třeba za 3 200 000, dejme tomu.
Tomu by odpovídaly i ty čísla, které si, Ondro, říkal ty. Rozdíl, rozdíl relativně je tam veliký mezi byty v dobrém stavu a byty k rekonstrukci. Ale přerušil jsem Petru, ta určitě něco chtěla dodat.
Já jsem to chtěla jenom potvrdit. Shodou náhod já jsem teď prodávala dvě nemovitosti ve Vrbně pod Pradědem, kde je to ten okres toho Bruntálu a tam opravdu, když jsem naceňovala ten byt, tak byl obrovský problém ho nacenit, protože ty skoky finanční tam byly šílené. Od původního stavu po zrekonstruovaný a bylo to od milionu třeba do 7 milionů, jo. Takže tam zvolit tu správnou cenu bylo velmi těžké.
Zrovna to Vrbno je specifické i z důvodu nějaké rekreační oblasti v okolí. Takže tam asi i spousta bytů je klasifikovaných jako apartmány, předpokládám?
To je pravda, ale nemyslím si, že to je úplně až tak zajímavá lokalita. Jsou zajímavější lokality v těch Jeseníkách.
To rozhodně, to rozhodně, jenomže v těch zajímavějších lokalitách zase něco sehnat je velký problém a tady se bavíme úplně o jiných částkách.
To je pravda, každopádně ta poptávka tam není až tak velká, no, na veškeré nemovitosti. Ať už.., protože jsem tam prodávala jak rodinný dům, tak i byt a potvrdilo se mi to u obou.
My tady máme relativně velký štěstí, že Ondra Hon je z Opavy, že tam tu oblast zná, protože my jsme měli nějakou diskuzi střední Čechy, tak tam to bylo, tam to samozřejmě má Ondra, Ondra trošku z ruky. Váš region relativně umí, což je dobře.
Tak znám, nejsem třeba v denní praxi, což jsou zase dámy, takže vždycky je dobře se pobavit o tom, jak to vypadá z pohledu dat, jak to vnímám já, nebo obecně jak je to vnímané, a jaká je vlastně ta realita. Já se možná zeptám, vrátím se zpátky ještě k té nabídce jednou otázkou, než předám slovo Petrovi. Vlastně ten pokles nebo ta stabilizace té nabídky, je to primárně o tom, že se ten trh hýbe, anebo je to o tom, že třeba i lidi v tuto chvíli vyčkávají a čekají, co se s těmi cenami stane, jo. To znamená, řekněme, před rokem byla nějaká představa o ceně, pak došlo ke korekci vlastně toho trhu, a jestli teďko lidi vlastně tím, že to nemusí prodat, tak radši počkají, než to třeba zase vyroste. Jak to vnímáte? Třeba Petro?
No, tak nad tím přemýšlím. Já si myslím, že lidi vyčkávali, co se týče nákupu loni hodně v Ostravě a tam to šlo vidět i na těch prohlídkách, že když byli zájemci na prohlídkách, tak přišli, měli zájem, ale bylo to více o takových těch spekulacích. Potřebujeme to teď, nepotřebujeme to teď, půjde to, nepočkáme? Co se týče prodejů, tak tam si myslím, že lidi rychleji chtěli prodat, protože chtěli zachytit ty nejvyšší ceny. A teď si myslím, že se to tak jako stagnovalo. Necítím ani od prodávajících ani od kupujících, že by na něco čekali, spíš řeší teď momentální situaci.
Takže vlastně ta stabilizace trhu se vlastně řeší tou obrátkovostí nebo vlastně ta obrátkovost je ten důvod, proč se to začalo stabilizovat.
Přesně tak. Loni jsem to cítila, letos ne.
Renáto, tvůj názor?
Potvrzuji to, co říká Petra, je to tak, jo, že prostě ti lidé i se lépe s těmi prodávajícími teďko jakoby komunikuje, co se týče ceny, protože oni slyší, že prostě doba je špatná, přitom já bych neřekla, že až tak, ale prostě dobře se s nimi pracuje, může se ta cena opravdu dostat jakoby na tu reálnou cenu, jo, můžeme jim vysvětlit, proč ta cena má být takto, jo, a není to už takový problém, jako když ty ceny stoupaly, tak prostě oni, bych řekla, byli nenasytní a chtěli i nereálné možnosti. A teďko prostě už se s nimi lépe pracuje. Co se týče kupujících, tak oni někteří mají zkreslené představy, jako že prostě poprvé, když jdou na prohlídku, že prostě můžou jakoby něco s tou cenou argumentovat a snižovat a podobně. Ale když jim dva byty utečou, tak potom už jednají jinak a už jsou rychlejší a už vidí, že ten trh se hýbe, hodně rychle se hýbe, a že ty zajímavé nabídky mizí hodně rychle, jo. Takže už vidí, že to není tak, jak to říká se vyloženě v médiích, že prostě opravdu, prostě ty zajímavé nemovitosti jsou tady pořád za rozumnou cenu. Takže prostě tady v tomhle tom kraji, to je rychlovka, pryč. Takže neváhat a hned kupovat, no, takhle bych to viděla.
No, tak já vždycky říkám, že nikdy není blbá doba na nákup nemovitosti, pokud to člověk nechce za týden otočit, ale dlouhodobě držet.
Já jsem tam schválně dal jenom pro dokreslení tu tabulku, Ondro, od tebe, kde je, která hovoří o průměrném počtu nabídek ve slevě, tam zase se můžeme podívat na to, že vlastně zase to jenom koresponduje ten vývoj toho trhu, že ten trh se stabilizuje, možná se vrací k normálu rychleji, než jsme čekali, protože i většina, ve většině okresů v Moravskoslezském kraji již nabídky tolik nezlevňují a tolik se nedávají z hlediska, z hlediska inzerce na internetu jako takovém. To znamená, v Ostravě to pokleslo o 5 % atd. atd. To znamená vlastně ve všech krajích kromě Bruntálu, kde ten poměr byl od začátku vlastně malý, tam ten byl jeden z nejmenších vlastně v České republice, tak ve všech ostatních v roce 2023 ten poměr slev, poměr průměrných počtu nabídek ve slevě nám už klesnul oproti tomu, co se tady dělo v loňském roce. To znamená, i to dokresluje vlastně ten vývoj toho trhu jako takového, že už to není tak nutné. Ale asi i dámy potvrdí, že to, že se ptají klienti nebo zájemci o nemovitost, jestli bude nějaká sleva možná úplně na začátku, tak tak je, to je ta varianta, co se asi změnila, což nebylo zvykem ještě několik měsíců nazpátek, že by obchodní hovor začínal tím - a jakou slevu mi dáte? Je to tak?
Je to pravda.
Ano, je.
To jsme rádi, že to aspoň něco z toho dokážeme odvodit.
On ten poměr slev se vlastně snižuje i z toho důvodu, že ty lidi zmoudřeli vlastně, co se týče svých požadavků na prodej vlastně těch nemovitostí. Protože vlastně nevím, jak to bylo v Moravskoslezském kraji, ale tuším, že podobně jako jinde v republice vlastně, než to začalo padat v loňském roce, tak se snažíme ještě to prodávat za to maximum a zkoušet vlastně, jestli tu nemovitost prodají nebo ne. A vlastně poslední dobou už ty nabídky nebo ty nemovitosti jdou do inzerce za, řekněme, tu rozumnější nebo reálnější cenu. Tím pádem pak už není důvod tak moc zlevňovat, jak to bylo vlastně v tom minulém půlroce.
Možná ještě poslední otázka na vás, dámy. Jak moc je v současné době složité vysvětlit prodávajícím, že ta cena, za kterou tu nemovitost chce prodat, je nereálná, že možná ta cena reálná je o 10 % nižší, než si představuje. Možná Petra?
No, musí se klientovi vysvětlit, dát mu podklady. Ale já se přiznám, já moc, moc se s tímhle tím nesetkávám. Musím zaklepat, protože mám hodně klientů na doporučení.
Vědí, co mají čekat.
Že ví a řeknou většinou, vy jste odborník, my vám stoprocentně jako věříme. Kdyby se náhodou něco změnilo, jako že by jsme se fakt jako odlišovali nějakou velkou částkou, tak to asi k diskuzi je, ale stává se to hodně málo. Takže mám v tom štěstí.
Šťastná to žena. Co Renata?
Mám to podobně, ano, ale když se setkám s někým, kdo prostě má výrazně odlišný názor na cenu, tak argumenty z cenových map, ne to, co je na internetu, ale to, co reálně bylo prodané. Takže ceny z katastru, ceny z cenových map předložit. Vidíte, ano, tohle to se reálně prodalo za takovou cenu, vy jste úplně někde jinde s cenou. Samozřejmě může se to nabízet, ale bude se to nabízet a ne prodávat, a to je špatně pro tu nemovitost.
Ondro, máš nějakou otázku na závěr?
Já jsem se asi vyčerpal.
To je dneska dřív než normálně, ale to nám nevadí. Dámy, mějte se krásně, děkujeme za dnešní povídání, popřejeme vám s Ondrou krásné léto. Doufejme, že i pracovní, ale zároveň, že si i odpočinete. A doufám, že se velmi brzy uvidíme na nějaké společné akci. Mějte se fajn a děkujeme.
Děkuju moc, mějte se krásně.
Děkuji.
Díky za váš čas, mějte se hezky.
Taky, mějte se hezky.
