27.6.2023 15:03
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu pořadu Analýzy vývoje realitního trhu v jednotlivých krajích České republiky a jeho okresech. Dnes se podíváme na kraj Královéhradecký. Já jsem velmi rád, že můžu přivítat Martinu Tichou z Reality Tichý, Víťu Konopu, obchodního ředitele Reality.iDNES a samozřejmě Ondru Hona ze společnosti Cenové mapy, který je ve spolupráci s Realiťákem roku a projektem Reality.iDNES nám poskytuje ověřená data, které potom k těmhle těm rozhovorům a všem dalším využíváme. Pořad moderuje Petr Makovský
Graf č. 1: Vývoj poptávky po bytech v Královehradeckém kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.2: Vývoj poptávanosti domů v Královehradeckém kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.3: Vývoj hledanosti bytů v Královehradeckém kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.4: Vývoj hledanosti domů v Královehradeckém kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.5: Vývoj trhu s byty v Královehradeckém kraji - leden 2020 - březen 2023 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 6: Vývoj cen bytů dle okresů v Královehradeckém kraji - leden 2020 - březen 2023 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.7: Vývoj nabídky bytů v okresech Královehradeského kraje - leden 2020 - březen 2023 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu pořadu Analýzy vývoje realitního trhu v jednotlivých krajích České republiky a jeho okresech. Dnes se podíváme na kraj Královéhradecký. Já jsem velmi rád, že můžu přivítat Martinu Tichou z Reality Tichý, dobrý den.
Dobrý den.
Máme tady Víťu Konopu, obchodního ředitele Reality.iDNES. Ahoj, Víťo.
Ahoj.
A samozřejmě Ondru Hona ze společnosti Cenové mapy, který je ve spolupráci s Realiťákem roku a projektem Reality.iDNES nám poskytuje ověřená data, které potom k těmhle těm rozhovorům a všem dalším využíváme. Dneska se podíváme na Královéhradecký kraj. Měli se ještě připojit dva kolegové, možná se k nám připojí později z dalších realitních kanceláří, ale to nevadí. Využijeme, využijeme Martinu ze znalostí, ze znalostí místního trhu. A možná úplně na začátek opět se zeptám Ondry Hona, co vlastně sledujeme, proč to děláme. Ondro?
Tak ahoj, dobrý den. Jako v každém jiném díle vlastně sledujeme vývoj nabídky a vývoj realitního trhu z pohledu velikosti, z pohledu nabídkových cen a z pohledu množství slev. Vidíme v tom nějaké souvislosti, o kterých si dneska budeme povídat. I v Královéhradeckém kraji jsou nějaký specifika a budu rád, pokud vlastně ten příběh z praxe napasujeme na ty data.
Supr, takže máme nějaký, nějaký úvod a možná než se dostaneme do těch primárních dat, o kterých se máme bavit, využiju Martinu Tichou, která, která trh zná. Jak to dneska vypadá v rámci vašeho regionu, v oblasti, kde působíte? Jak se ten trh změnil za posledních, řekněme, za posledních půl roku nebo tři čtvrtě roku?
No, tak v porovnání s tím obdobím před půl - tři čtvrtě rokem je, bych řekla, méně nabídek, je to podle mě dáno tím, že je i méně kupujících. Lidé víc zvažují, kam ty peníze investují, protože ve většině nákupů se jedná opravdu o investici. Hypotéky jsou dneska na nule. Takže vlastně kupují hlavně ti, co mají hotovost nebo v uvozovkách hotovost, prostě peníze na účtech a ti teda zvažují, kam ty peníze investují. To je vlastně celý gro současného realitního trhu oproti těm minulým obdobím, kdy vlastně ty hypotéky normálně jely, normálně se dávaly, lidi kupovali na hypotéky, byla velká nabídka, byla velká poptávka. Teď vlastně nám do toho Česká národní banka takhle zasáhla. Já vůbec neříkám, že to je špatně nebo dobře, nejsem makroekonom, ale ten dopad na ten realitní trh to má takový, že teda současných toho půl - tři čtvrtě roku ten trh trošičku stagnuje. Samozřejmě to má vliv i na ceny nemovitostí.
Já bych se tady v tomhle tom případě zeptal, vy jste, vy jste zmiňovala samozřejmě ty úrokové sazby a mě by tam zajímalo, dokdy vy v rámci vlastně Náchoda jste zhruba jako vnímala to, že ještě ty předschválené hypotéky vlastně tvoří nějaký jako zajímavý byznys, kdy to podle vás jako skončilo? My to samozřejmě pak uvidíme na těch grafech, ale mě by to zajímalo z té vaší praxe v rámci Náchoda.
No, ještě do současný chvíle se setkáváme s někým, kdo má předschválenou hypotéku, ale to už jsou opravdu naprosto jako jednotky případů. Má to vliv v podstatě takový, jako jsem popsala už předtím, je to prostě trošku stagnující trh teďka a lidi hodně zvažují, co koupí a za kolik.
Peťo, máš vypnutý zvuk.
Vím, vím, už jsem to zjistil. Já bych v tuhle chvíli chtěl ukázat dva grafy, který se ještě netýkají cen, ale možná se dotkneme tomu, co Martina, Martina říkala. To znamená nějakou nabídku, nabídku a poptávku. Podíváme se na vývoj hledanosti bytů v Královéhradeckém kraji jako takovým. Rozdíl mezi prodejem a pronájmem. Tady vidíme, že vlastně do nějakého května roku 2020 - 2021 ten rozdíl mezi hledaností, to znamená to, co lidi koukají na internetu, že by chtěli koupit, mezi prodejem a pronájmy byl relativně malý. Od roku, od nějakého května - června 2021 ten rozdíl výrazně narostl. A aby jsme si to zapamatovali, tak já tam takhle přeskočím na poptávky, které my sledujeme v rámci Královéhradeckého kraje jako celkově. A tady přesně v tu chvíli, kdy v květnu nebo v dubnu - květnu 2021 ten rozdíl nějaký byl, ale nebyl tak velký. Najednou nastal obrovský nárůst zájmu o pronájmy jako takové. Je to sledování v rámci i celé České republiky. Je to samozřejmě velmi podobné a mě by možná zajímal i možná názor Martiny, jak ona to cítí vlastně na Náchodsku, jestli tam i ten zájem o ty pronájmy byl, výrazně najednou se najednou výrazně zvětšil oproti, oproti tomu, co bylo předtím 2-3 roky nazpátek.
Ne, my to tady tak nevnímáme. Může to být i náš subjektivní dojem, protože se pronájmům už ne tolik věnujeme, ale rozhodně bych neřekla, že by se zvýšila nabídka těch.. nebo nabídka pronájmu nevím, možná ano, ale poptávka po pronájmech si nemyslím, že je nějak výrazně vyšší, než byla kdy dřív. Tu bych ale řekla, a co jsem v médiích často slyšela a nebyla to pravda, že se nájmy zvyšují, nájmy se nezvyšují, ty stagnují, naopak bych řekla, že spíš možná pomalu i půjdou trošku níž, protože ty lidi na to nemají. A co se zvyšovalo, byly služby a energie, ty se zvyšovaly. Ale novináři nebo nevím kdo, to hodili všechno do jednoho pytle, řekli, nájmy se zvyšují, ale nájmy zůstaly stejné, zvyšovaly se pouze ty služby a ty energie, takže asi tak k nájmu.
Jasně. Prima. A teď se možná podíváme na ty čísla ohledně cen a vývoje cen. Nejdřív v celém Královéhradeckém kraji a pak se podíváme na jednotlivé, na jednotlivé okresy. Já tam pustím tu hlavní tabulku a poprosím Ondru, aby to okomentoval.
Takže prakticky, prakticky vidíme celý Královéhradecký kraj, jak z pohledu cen od roku 2020, to znamená, vidíme tam, že došlo k nějaký korekci a řekněme, že od, od ledna víceméně 2023, to znamená za poslední kvartál ty ceny spíše stagnují, než by dále padaly. Stejně tak tomu odpovídá i velikost nabídky. Ta nám někdy do listopadu rostla, v prosinci samozřejmě jako každý jiný rok dochází k mírnému poklesu, a to z důvodu toho, že jsou vlastně Vánoce a ta makléřská činnost se tolik neprovozuje, lidi chtějí mít klid. Ale řekněme, že od toho ledna nějak výrazně neroste, spíš osciluje kolem nějaké jako podobné hodnoty. Co je ovšem zajímavé a projevuje se nám to víceméně napříč celou republikou, je množství slev, které se poskytuje na nemovitosti, jo. Až vlastně do nějakého jedenáctého měsíce roku 2022 to množství slev rostlo a nyní už se vrátilo někam zpátky na úroveň předchozích let, což může mít i za příčinu vlastně to, že ty nemovitosti už se naceňují trošku střídměji a nedochází nebo už není takový ten pocit, že to pořád zkouším prodat vlastně za to maximum a spíš už se to snažím prodávat za tu rozumnější cenu. Samozřejmě bavíme se o nabídkových cenách, na realizačních cenách ještě předpokládáme oproti tomuto pokles někde mezi 3 až 7 procenty podle samozřejmě typu a stavu nemovitosti. To znamená, ještě tam v největší pravděpodobnosti dochází ke slevě při tom samotném prodeji.
Já možná skočím rovnou na ty jednotlivé okresy, protože to je daleko samozřejmě zajímavější, zajímavější čtení než celý kraj. Ten celý kraj velmi se podobá i zbytku republiky, ale když se podíváme na jednotlivé, jednotlivé okresy, máme tady, máme tady Martinu, která je, která operuje převážně v Náchodě a okolí. Když vezmeme, vezmeme Náchod, Náchod jako takový, tak vlastně v loňském roce podle čísel, které vidíme, tak vlastně ty ceny v Náchodě za celý rok, když srovnáváme leden, leden, tak zůstaly naprosto stejné, ten peak tam byl zase někdy v březnu, v dubnu, pak to začalo klesat a za letošní rok, za první kvartál v nabídkových cenách je tam pokles cca 1 000 Kč na metr čtvereční. Jak vlastně na Náchodě, na Náchodě vlastně lidi přistoupili k nemovitostem, ono těch nabídek tam tolik není. Náchod je možná malinko specifický, specifická část, ale ono vlastně celý ten Královéhradecký kraj je zajímavý v tom, že tam je Trutnov, který má zajímavý vývoj a různé apartmány, Špidl, Pec a další. Pak máme tam obrovskou aglomeraci Hradec Králové, který samozřejmě určuje primárně ten trend na tom trhu a není tak dominantní jako v některých dalších krajích. Pak je tam Jičín, který neuvěřitelným způsobem je stabilní a neustále lehce roste. Jak vnímáte, Martino, Náchodsko, anebo ceny, které na Náchodsku v rámci bytů například a v rámci obchodu nemovitostí za posledních několik let se pohybují?
No, ten vývoj cen byl potom nejmarkantnější od toho covidu. Do covidu to pořád mírně stoupalo, tak nějak to kopírovalo ten trh a ten trh s hypotékami. Covid ten do toho zasáhl velmi razantně. Nad moje očekávání naopak ty ceny nemovitostí stouply, to neříkám nic nového, to je všude po celé republice. Ceny stouply natolik, že už to bylo pro lidi opravdu neúnosný, neakceptovatelný, někdy ty prodávající za to chtěli takový ceny, který byly úplně ostudný. My jsme pak ani do takových prodejů nešli a odmítali jsme, odmítali jsme zakázky. Takže asi tak. Teď se to zase, trošičku to vypadá, že by se to mohlo dávat do nějakého trošku normálu, aby ty ceny nemovitostí opravdu fakticky odpovídaly té nemovitosti, co nabízí a nebylo to někde prostě úplně mimo reál. Takže asi tak. No, ten covid a teďka teda ty hypotéky, že jsou jako zaříznutý, tak to je všechno, co se, co se u těch nemovitostí děje. Jinak ještě jestli můžu na Ondřeje, tak jak říkal o těch nabídkových cenách, my jsme aspoň teda za naši realitku, musím říct, že my jsme vždycky nabízeli reálné ceny i v té době, kdy byly ty ceny na maximum a ty prodávající se nás snažili tlačit do nějakých nesmyslů, jak jsem říkala, to jsme odmítli, do toho jsme nešli. Ale vždycky jsme nabízeli za rozumnou cenu jak dřív, tak i teď. Dřív na to bylo víc zájemců, udělali jsme aukci elektronickou, v současné době to za to prodáme, jo. Vždycky jsme jako na nějakých reálných číslech. Je to asi daný i tím, že manžel, vlastně druhý společník, je znalec v oboru nemovitostí, takže pořád se snažíme nějak normálně prodávat za normální ceny v daném čase a v daném místě.
Já jenom trošku doplním, ono to, co říkáte, vlastně potvrzuje i to, že ubylo vlastně to množství slev, které se na ty nemovitosti dávají a vlastně ty grafy, které vidíme, tak nereflektují to, že někdo se to snažil nabízet za nesmysl. My vlastně do těch grafů propisujeme tu poslední známou cenu, to znamená po tom snížení, jo. To znamená, on reálně, kdyby jsme tam vykreslili i ty data před tou slevou, tak by ta křivka nebo ten zub byl výrazně, výrazně vyšší. Ale víceméně pozitivní. Je dobře, že to tak děláte vy. A je určitě dobře, že to tak obecně začal dělat i ten trh, protože víceméně to množství slev už je dneska na polovině toho, co bylo třeba v druhé půlce minulého roku, z toho, z toho vlastně odpovídá i to, co říkáte, že spousta lidí se to fakt snažila ještě šponovat, šponovat, šponovat, ale na konci dne to nabízeli dlouho a stejně to zlevnili.
Tak my teda, jestli můžu ještě k tomu říct, tak nepamatuju si, nepamatuju si, kdy jsme museli zlevňovat nemovitost. V minulé době to vůbec, že jo, naopak, to jsme dělali aukce výrazně prostě téměř na každé nemovitosti a v současné době dáváme prostě reálnou cenu a nezlevňujeme, protože zase prostě na druhou stranu ten majitel, je to jeho nemovitost, samozřejmě to chce prodat za maximum, ale reálné maximum.
Ale chce to prodat, nechce to prodávat.
Tak ano, přesně tak. A do prodávání my nejdeme, my jdeme do prodeje.
Já bych se tady v tom kontextu jenom zeptal, ta struktura těch prodávajících třeba za posledního půl roku v rámci té vaší oblasti Náchodska, změnila se nějak, vnímáte třeba, že je tam potřeba víc prodávat, protože třeba ty lidi se dostávají do nějakých finančních problémů nebo prostě věková struktura těch prodávajících se mění, nebo, nebo si myslíte, že to je za poslední třeba ty 2-3 roky vlastně podobné?
Ne, zatím teda žádné takové prodeje, co se týká nějakých finančních problémů, pravděpodobně asi narážíte na neschopnost splácet třeba hypotéku nebo něco podobného. Tak s tím jsme se zatím nesetkali. Je to víceméně pořád stejné, jako to bývalo. Nejčastěji prodávají v současné době, já nevím, třeba různé nemovitosti, které lidé získali v dědictví a nepotřebují je a podobně. Ten, kdo v současné době vyloženě prodávat nemusí, tak vyčkává, je otázkou času, teda je otázkou, jestli dělá dobře, protože nikdo nemá křišťálovou kouli a nevíme, co ten trh udělá za půl roku - za rok a může si říkat, Ježíš Maria, proč já jsem to neprodal, furt jsem čekal, že se to zase někde navýší. Takže těm lidem bych řekla, radši prodejte ještě teď, ty ceny jsou vysoko, nevíme, jak to bude za rok - za dva.
Já bych určitě řekl, že stoprocentně souhlasím, že třeba u bytů to takhle jako může být, ale nejsou třeba nějaké nuance u domů? Jako v rámci těch domů přece jen se ta energetická náročnost jako cenově poměrně zvýšila a jak je to teďka u domů v rámci Náchodska? Protože všichni, předpokládám, nemají zateplené ty domy, nějaký takový trend tam vidíme. Tak tohle to je tam pořád shodné?
Určitě. Obecně se v současné době po té energetické krizi zhruba před tím rokem - rokem a půl se jakoby zlevnily nebo hůř prodávají nezateplené staré domy, ale i nezateplené panelové byty, kterých už není tolik, ale sem-tam se najdou. Takže i ty jo, staré nepředělané panelové byty, nezateplené, k tomu nějaké staré vybydlené 50 let staré, postavené někdy v padesátých - šedesátých letech svépomocí domy, tak ty se taky neprodávají dobře, respektive se prodají dobře, pokud má majitel rozumné očekávání, protože zase mají třeba zajímavé pozemky, zajímavé parcely, zajímavá místa v rámci regionu, v rámci města.
Dobře, takže vlastně koukají na ty energie. Je to teďka pro ně důležité.
Určitě. Je to pro ně velmi důležité.
V čem se Náchodsko liší oproti některým dalším okresům v Královéhradeckém kraji, jaké tam můžou být specifika z vašeho pohledu?
No, na Náchodsku je specifické Broumovsko, tam právě možná v rámci těch hypoték, teda v rámci těch prodejů a té nemožnosti splácet hypotéky, tak tam by mohlo být trošku víc než tady vyloženě v Náchodě a blízkým okolí. Takže je to specifické od toho Broumovská přes Náchod až k Jaroměři, kde zase naopak Jaroměř, byť je to ještě Náchodský okres, tak už tam jsou trošku hradecké ceny. Takže, takže to je takové asi největší specifikum. Stejně jako Trutnov má vlastně ty Krkonoše a ten zbytek, tak my tady máme trošku to Broumovsko a ten zbytek. Jinak teda prodáváme i třeba na Rychnovsku, na Královéhradecku. Na tom Rychnovsku se hodně odráží Kvasiny, Škodovka, ta taky trošičku jako tam ty ceny zakolísaly a už to není takové, jak to bylo. A ten Hradec Králové si myslím, že si pořád drží tak jako trošku svoje ceny. Ale teď jsem vlastně opravdu snad posledních pár měsíců, týdnů skoro bych řekla, že začínají být nižší, než byly někdy, někdy, mně to připadá skoro až zbytečně nižší. Záleží potom jak-který majitel osloví jakou realitku nebo přes jakého známého to prodává, kdo tak dobře do toho vidí a kdo mu to umí dobře nabídnout, aby za to dostal to maximum.
Prodávala jste někdy něco na Jičínsku?
Ne, Jičín teda upřímně asi jediný ze všech okresů neznám.
Protože my jsme tam na Jičín měli nějaké připravené otázky, protože Jičín je takový samostatný, samostatná část Královéhradeckého kraje, který se vymyká vlastně celému, celému zbytku. Tak nevadí, třeba se nám podaří to potom zjistit někde jinde. Ondro?
Je to tak, je to tak, no, Jičín a Trutnovsko vlastně, že jo, ale Trutnovsko jsme se dívali, že je dost hodně v poslední době ovlivněno právě těmi lokalitami typu Špindlerův mlýna a Pec pod Sněžkou, kdy vlastně... A zajímalo by mě, proč se od nového roku objevují second-handové vlastně apartmány alias byty, což vlastně výrazně zvyšuje průměrnou hodnotu v Trutnově jako takovém. Takže předpokládáme, že v Trutnově jako městě se nic neděje, nebo respektive asi to bude kopírovat ten trend republiky, to znamená, mírný pokles anebo stagnace. Ale právě díky těmhle extrémně drahým nemovitostem to celkový obraz o tom okrese jako takovém může právě zkreslovat.
Určitě jo. Tak Trutnov nebo respektive Krkonoše byly vždycky žádaný a od toho covidu, kdy vlastně lidi hodně začali utíkat z měst, proto byla ta vyšší poptávka po různých chatách, chalupách, tak to ještě více navýšilo vlastně ty ceny nemovitostí v těch Krkonoších.
No, spíš, spíš by mě zajímalo, jestli ty data vlastně říkají to, že se lidi těch drahých apartmánů dneska zbavují, protože jich je tam.. My jsme teda vyřadili ty, ty novostavby a nechali jsme tam jenom second-handové a objevují se tam právě ve větší míře v posledních měsících právě ty apartmány.
No možná, že se ty lidi toho zbavují, že už se nebojí tak bydlet v těch městech díky covidu, ale těžko říct, to by mohla být třeba jenom zjednodušená odpověď tohle.
Prima. Pánové, máte ještě nějakou otázku na našeho dnešního hosta?
Jestli bych mohl, tak v rámci toho Náchoda bych se ještě zeptal na to vlastně, koho vnímáte teďka v tuhle chvíli teda nejvíc jako ty poptávající? Vy jste, vy jste říkala, že jsou to teďka primárně investoři, co mají nějakou hotovost, ale jestli byste to třeba teoreticky mohla ještě nějak blíže specifikovat a vlastně o jaký typ nemovitostí, případně takovíto investoři v rámci Náchodska mají zájem?
Tak zájem mají především o novější nemovitosti, ať už byty nebo domy a potom o nemovitosti na nějakých zajímavých lukrativních místech a ty už pak můžou být v jakémkoliv stavu. Když se bude prodávat pěkný, velký, zajímavý byt v centru Náchoda, v centru Jaroměře nebo i, já nevím, v centru Hronova, Červeného Kostelce, tak prostě bude, bude dražší a nebude tolik záležet na tom, jestli je to vyloženě po rekonstrukci. Takže o takové typy nemovitostí. Předělané, novější anebo zajímavá lokalita.
Děkuju.
A jenom poslední otázka možná ode mě. Ty, kteří poptávají a kupují nemovitosti dneska na Náchodsku, jsou to primárně, primárně lidi z Náchodska, nebo z Hradce Králové, nebo Pražáci?
Tak my jsme asi v tomhle, bych řekla, z realitek na Náchodsku hodně specifičtí, protože vzhledem k tomu, že využíváme 3D skeny, video prohlídky, tak dokážeme nalákat lidi z celé republiky. Takže my prodáváme Středočechům, Pražákům. Teď jsme na Novém Hrádku prodali dům Brňákům dokonce v aukci v dnešní době. Takže strašně záleží na té nabídce, jak je zpracovaná, jak je inzerovaná a kdo se k ní dostane. My moc tady vlastně, když to tak vezmu, tak byt v Náchodě Náchoďákovi většinou neprodáme, většinou ho prodáme někde dál z republiky někomu. A ono to vlastně pak souvisí s tou cenou, jak jsem říkala, samozřejmě ty ceny nemůžou být nemravné, na druhou stranu ten majitel má právo na to to zpeněžit za co nejvíc. A Středočech v Náchodě byt koupí za jinou cenu než jeho soused na patře.
Jasně. Moc díky, moc díky za účast. Martino, díky moc. Martina Tichá z Reality Tichý, děkujeme. Zároveň děkuju moc i Ondrovi Honovi a Víťovi Konopovi. Pánové, díky moc za dnešní účast, přeji krásný den a někdy, někdy brzy na viděnou. Mějte se hezky, na shledanou.
Na shledanou.
Hezký den, na shledanou.
