25.2.2024 15:22
V tomto článku a videu se podíváme na aktuální situaci na realitním trhu v kraji Vysočina. Hostem dnešního dílu je Radim Dalík z Reality 11 Humpolec, který nám poskytne odborný pohled na vývoj trhu v tomto regionu.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
Aktuální trendy na realitním trhu Vysočiny: Pohled expertů
V poslední době jsme svědky dynamického vývoje na realitním trhu Vysočiny. Ve světle nedávných změn jsme se rozhodli prozkoumat aktuální situaci a trendy, které formují tento specifický region České republiky. Pro hlubší vhled jsme pozvali k rozhovoru Petra Makovského, uznávaného odborníka z portálu Reality.IDNES.cz a projektu Realiťák roku, a Radima Dalíka z Reality 11 Humpolec.
Změny na trhu a adaptace realitních makléřů
Z našeho rozhovoru vyplynulo, že realitní trh na Vysočině zažívá pozitivní posun. Radim Dalík poukázal na výrazný nárůst počtu prodejů i poptávajících, což naznačuje "odšpuntování" trhu po předchozích méně aktivních obdobích. Tento trend je odlišný od divokých let zažitých během pandemie, ale oproti loňsku je počet prodejů alespoň dvojnásobný.
Další zásadní změnou je přístup k financování. V důsledku vysokých úrokových sazeb a nedostupnosti hypoték se kupující uchylují k alternativním způsobům financování, jako je prodej stávající nemovitosti k dofinancování nákupu nové. Tento trend zdůrazňuje roli realitních makléřů, kteří se stávají klíčovými hráči v procesu prodeje a nákupu.
Ceny a nabídkové dynamiky
Přestože celkově ceny bytů na Vysočině od roku 2020 neklesly, jednotlivé lokality vykazují odlišné chování. Například Jihlava zaznamenala mírný pokles cen, což ukazuje na rozdíly v kupní síle a dostupnosti nemovitostí v rámci kraje. Dalík zdůrazňuje, že specifika Vysočiny, jako je industrializace a omezená bytová výstavba, mají zásadní vliv na ceny a dostupnost nemovitostí.
Poptávka po nájemním bydlení a investiční příležitosti
Zajímavým trendem je rostoucí poptávka po nájemním bydlení, což odráží nedostupnost vlastního bydlení pro širokou populaci. Zároveň se objevuje nová vlna investorů, kteří vidí v nákupu bytů ochranu proti inflaci a jiným ekonomickým vlivům. Tyto změny naznačují, že realitní trh na Vysočině prochází evolucí, přizpůsobující se novým ekonomickým a sociálním realitám.
Výzvy a příležitosti
Přes všechny pozitivní signály se realitní makléři na Vysočině setkávají s výzvami, zejména při nastavování realistických cenových očekávání prodejců. Využití cenových map a reálných dat z trhu se ukazuje jako klíčové pro vzdělávání klientů o aktuální tržní situaci.
Závěr
Realitní trh na Vysočině je živý a dynamický, s mnoha příležitostmi i výzvami. Adaptabilita, inovativní přístupy k financování a hluboké porozumění lokálním specifikům jsou klíčové pro úspěch v tomto sektoru. Díky odborníkům jako jsou Petr Makovský a Radim Dalík získáváme cenné náhledy do toho, jak se realitní trh na Vysočině vyvíjí a jaké příležitosti se nabízejí jak pro kupující, tak pro prodejce nemovitostí.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu Analýzy vývoje realitního trhu v kraji, tentokrát Vysočina a jeho okresech. Jsem velmi rád, že mým dnešním hostem je z Radim Dalík z Reality 11 Humpolec, dobrý den, Radime.
Dobrý den.
Já na začátek musím omluvit Ondru Hona z cenové mapy, který nám poskytuje data ve spolupráci s projektem Realiťák roku reality iDNES a ministerstvem pro místní rozvoj, protože právě před malým okamžikem Ondru hospitalizovali v nemocnici s nějakou virózou nebo něčím, u čeho neví, co je. Takže budeme se muset bez něj, budeme se muset bez něj obejít v tuhle chvíli. Radime, díky moc za připojení, možná na začátek, jak dneska to vypadá v kraji Vysočina z hlediska poptávek, nabídek, jak to vidíte vy? Měnilo se něco oproti stavu na začátku roku, případně létu?
Tak samozřejmě se toho změnilo dost, víceméně v porovnání s tím, co jsme tady spolu hodnotili v loňském roce, tak dá se říct, jednak narostl počet prodejů i poptávajících, to je první věc, když to řeknu úplně zjednodušeně, tak bych řekl, že ten trh se nějakým způsobem odšpuntoval. Nejsou to takový divoký roky, jako jsme zažili v dobách covidu a podobně, když se fakt jako prodávalo úplně na běžícím páse, ale já to hodnotím tak, že třeba oproti loňsku je ten počet prodejů minimálně dvojnásobný, ten trh se nějakým způsobem vyvinul, vyvinuli se i kupující, funguje to trošičku jinak, než to bývalo, v dnešní době se moc nemůžeme opřít o hypotéky z důvodu vysokých úrokových sazeb a nedostupnosti. Ale lidi se prostě naučili poradit si v těchhle situacích, našli jsme prostě nové způsoby financování. Teď se nám poměrně rozjelo financování prodejem jiné nemovitosti. Příklad, chci si pořídit rodinný dům a mám menší byt, tak už prostě skončily ty doby, kdy si lidi byt nechávali jako investici do budoucna, jako nějaký pasivní příjem z nájemného a podobně, ale prostě děláme to formou takovou, že byt prodáme a dofinancujeme koupi domu třeba úvěrem, a to si myslím, že je přesně úloha, do který vlastně realitní kancelář zapadá, v tom si troufám říct, že ve většině případů by to bez nás nešlo.
To znamená i ta práce, i ta práce toho realitního makléře se v tuhle dobu změnila, chápu to dobře?
Přesně tak.
A co tam pociťuje jako největší změnu pro vás jako realitního makléře? Co musíte dělat jinak?
Co bysme dělali jinak. Samozřejmě to gró té práce zůstává stejný, ale z druhé stránky věci je tady hodně důležitá komunikace. Ve chvíli, kdy nám tam po sobě naskáčou nějaké prodeje, které na sebe navazují, tak je vlastně nutné to lidem kompletně popsat celý proces, připravit je na nějakou časovou náročnost toho projektu a víceméně ohlídat všechny další věci, prostě aby seděly termíny, byly tam nějaké rezervy, řekněme, když prodávám byt a chci koupit dům, tak už musím prodávající toho domu připravit na to, jak to financování bude postupovat, že to nebude tak jednoduché, jako když má někdo hotovost, nebo když se řeší hypoteční úvěr, mít dobře nastavené kupní ceny s nějakými rezervami, abysme se prostě do toho vešli a tu nemovitost jsme zbytečně neblokovali několik měsíců a pak zjistili, že vlastně jsme prodali za míň a že nám chybí nějaký peníze prostě na dofinancování té nové nemovitosti. To je za mě úplně to zásadní v tuhle chvíli.
Prima, já tam zkusím pustit nějakej graf ohledně cen, který máme ve spolupráci s CeMap-em cenové mapy, jsou to nabídkové ceny, nějaký vývoj od 1. ledna roku 2020 pro kraj Vysočina, kde vlastně podle těch cen to vypadá, že v rámci kraje Vysočina vlastně od roku 2020 nedošlo k poklesu, poklesu těch cen jako v ostatních krajích, bereme to jenom byty, protože ten kraj je malinko specifický, za poslední rok je to vlastně naprosto flet, tzn. od ledna roku 2023 doteďka je průměrná cena plus minus stejná. Ono podle těch grafů je krásně vidět, jak to lehce pokleslo a pak to malinko zase stouplo, ale jsou tam samozřejmě výjimky, když vezmeme, když vezmeme třeba Jihlavu, kde ta cena lehce, kde ta cena lehce poklesla, jaké jsou rozdíly vlastně v kraji Vysočina z hlediska toho kupního chování těch jednotlivých lidí, jak to vnímáte vy?
No tak on ten kraj je opravdu specifický, tady jsou prostě lokality, které jsou, řekl bych silné, kde je velká kupní síla a naopak, jsou tady prostě části toho regionu, kde ta kupní síla není taková, Vysočina sama o sobě je poměrně dost industrializovaná, bych řekl, jsou tady prostě lokality, já jsem třeba z Humpolce a u nás prostě je několik fakt velkých fabrik, město prostě zažívá velký příliv lidí, který chtějí bydlet, a to je vlastně jeden ohled, že ty lidi se prostě do určitých míst stahují a pak zase záleží na další věci, a to je samotná třeba bytová výstavba, my, když budeme rozlišovat vlastně nějaké secondhandové nemovitosti nebo byty, tak ty tady jsou prostě daný, jejich počet nenarůstá, ty se prostě nějakým způsobem průběžně točí. Ale z druhé stránky věci tady prostě třeba se tolik bytů, nových bytových domů nestaví a nevznikají nové příležitosti, což samozřejmě musí ovlivnit i tu cenu, i když prostě je poptávka nižší, tak prostě tady konkrétně na Vysočině, já jsem přesvědčený o tom, že se moc nebuduje, nemá cenu to vůbec jakoby srovnávat třeba s Prahou a tak dále, ale ty byty si prostě ty ceny za mě takhle drží a držet budou.
Mě tam zaujala jedna věc, dám tam ještě jeden graf, a to je ten graf poptávky po bytech v kraji Vysočina, kde podle grafu, který vidíme, tak vlastně poptávky vlastně rostou, začaly znovu růst i v rámci, nebo na byty na pronájem, řekněme tomu tak, ty rostou, to je jasný, byty na prodej jsou relativně flet za poslední dobu, ten rozdíl mezi prodejema a pronájmama se nějakým způsobem lehce stabilizoval, i když teďko, když vezmeme poslední měsíce, tak možná se malinko navýšil. Dostává se i kraj Vysočina na to, že to nájemní bydlení je tam stále důležitější?
V tuhle chvíli stoprocentně, tady vlastně v tuhle chvíli je to tak, bydlet musíte vždycky, ale v tuhle chvíli prostě prodej nebo nákup bytu nebo jakékoliv jiné nemovitosti je pro hodně lidí nedostupný, takže samozřejmě hledají jinou alternativu bydlení, což jsou ty pronájmy, dorůstá tady víceméně silná generace dětí, Husákových dětí, což jsem víceméně třeba já, což bych bral lidi od 20 do 25, 30 let, kteří prostě se osamostatní, chtějí se odstěhovat od rodičů, mít vlastní bydlení a většině z nich prostě ze začátku musí posloužit pronájem, protože ten trh prostě tomu teďka nepřispívá.
Když porovnáte zájem o byty a domy a pozemky, protože samozřejmě ty jsou tady také důležité, jak dneska je vlastně situace na trhu s domama a s pozemkama, protože pořád slyšíme, že třeba pozemky se přestaly skoro prodávat v celé České republice. Je tomu tak i u vás?
No, tak tady je to teda trošičku jinak, víceméně pozemky jsou furt zajímavý segment na tom trhu, my samozřejmě tady těžíme nebo těžíme, těžíme z toho, že prostě Vysočina není prostě Praha, Středočeský kraj a dá se říct, že i pro investory, kteří dneska drží hotovost, tak jsou pozemky furt zajímavé, já víceméně nemám úplně problém s prodejem stavebních pozemků jako takových nebo pozemků určených k výstavbě, spíš nám jakoby stojí prodej těch rodinných domů, kde my jsme se o tom tady několikrát bavili s kolegou, bavíme se o tom furt, prostě jsou tady nějaké limity finanční v tom regionu, přes které když se přehoupnete, tak se prostě prodává těžko, za mě prostě pozemek v okresním městě nebo v menším městě do 3 milionů Kč je prostě prodejný, aspoň v těch frekventovanějších částech Vysočiny, u rodinných domů je to prostě složitější, stává se nám teďka dost často, že prodáváme domy staré 10, 15 let. Třeba v okresním městě a tam samozřejmě majitelé mají určité představy o cenách, většinou na to přichází tak, že rozpočítávají průměrnou cenu pozemků a pak náklady na výstavbu a tam se samozřejmě dostáváme do částek, které jsou těžko realizovatelné, takže tam, tam samozřejmě to trošku stojí.
Kolik je taková ta bariéra dneska u toho domu, ta cena toho domu, kdy už to vlastně přestává být prodejné, rychle prodejné, řekněme tomu tak.
Když to vezmu hodně obecně, tak já bych to viděl někde mezi šesti, sedmi miliony v nějakém menším městě, vesnice do 5 milionů Kč.
Říkal jste, že pozemky se...
Tam samozřejmě vycházím z poptávek.
...relativně prodávají dobře i u vás, to jste možná jeden z mála krajů, kde tomu tak je, protože celorepublikově počet pozemků na prodej relativně výrazně roste v poslední době a kolegové, co jsem se třeba dneska bavil s lidmi, tak říkali, že prostě pozemky jim relativně stojí, stojí u toho, vy jste to vysvětloval, že ta situace samozřejmě u vás je malinko jiná, což je dobře, aspoň tak tahle ta varianta, pak mě zajímá možná ještě varianta, Vysočina je taky součást, kde jsou chaty, chalupy, relativně, relativně zajímavá rekreační oblast, jak to dneska vypadá na trhu s těmihle těmi rekreačními nemovitostmi?
Tak tam si samozřejmě myslím, že jdeme v republikovém trendu, čili ty nemovitosti se už neobchodují takovým způsobem, jako to bývalo v minulosti, ten trh se podle mě přesytil, prostě chalupy, chaty si nakoupili lidi, kteří si je nakoupili jenom z důvodu toho, že byli omezeni nějakým způsobem covidem a dalšími věcmi. Má to zase, má to zase dvě roviny, první rovina u těch chalup, vzhledem k tomu, že jsou cenově dostupnější než třeba rodinné domy, tak hodně lidí sahá po tom, že si je koupí a plánují je nějakým způsobem rekonstruovat, přestavět na bydlení. S chatama je to ještě o dost horší, tam bych řekl, že hodně rozhoduje lokalita, už je fakt z čeho vybírat a prostě to není úplně jednoduchý v týhle chvíli.
Poslední otázka na závěr. Mě zajímá z hlediska investorů, jestli cítíte nějaký návrat investorů, kteří by chtěli kupovat byty k investici, byty, domy, asi spíš byty, i u vás a případně, jaký druh lidí to je, jestli není trošku jiný, než byl předtím?
Tak já jsem jakoby za poslední rok, rok a půl jsem prodával zhruba desítku bytů tady a minimálně polovinu kupovali reálně investoři. Většinou to byli lidé, kteří měli hotovost a brali to jako určitou ochranu proti inflaci a dalším vlivům. Takže z tohohle pohledu u nás je ta sorta lidí, kteří kupují byty stále stejná, tam se to moc nemění, tam se akorát změnil prostě druh toho financování, jak už jsem o tom mluvil. Prodám menší byt, koupím si větší namísto toho, abych si bral hypotéku, to je asi ten zásadní rozdíl. Jinak samozřejmě rozhoduje vždycky správné nastavení kupní ceny, to je úplně zásadní, pak jsou věci prostě, které neprodáte nikdy a nikomu.
Možná úplně otázka úplně na závěr, jak se dneska v téhle době vlastně daří těm lidem, který chtějí prodávat tu nemovitost, vysvětlit, že ta cena, která tady byla před rokem, před dvěma, před třemi už není taková, že je potřeba to výrazně zlevnit nebo výrazně, je to potřeba to trošku zlevnit, aby to bylo prodejné. Jak na to vůbec slyší?
Je to samozřejmě složitější, protože prostě ty lidi to nechtějí slyšet, že ty nemovitosti mají prostě o pár, o několik procent nebo o desítku procent nižší hodnotu, jak to říct, víceméně já k tomu používám prostě různé cenové mapy, používám k tomu cenové údaje z katastru nemovitostí a reálné příklady, odkazuji se na to, že to, co je v inzerci, je to, co je neprodané, a naopak, že by nás mělo zajímat to, co se reálně zobchodovalo, to znamená taková je asi jednodušší varianta, jak to udělat, samozřejmě prostě jsme jenom lidé a někomu se mi to nepodaří vysvětlit, třeba to někdy děláme špatně, ale tak to prostě je. A to patří k naší profesi.
Radime, já moc děkuju za povídání, nebudu vás déle zdržovat na dovolené. Díky moc, že jste si udělal čas a doufám, že se uvidíme. Máme slavnostní vyhlášení minimálně projektu Realiťák roku 29. ledna v Poslanecké sněmovně.
Letos už dorazím. Moc děkuju.
Jo, super, děkuju, těším se, mějte se krásně, na shledanou.
Díky za pozvání, mějte se hezky, na shledanou.
