8.2.2023 15:43
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Jihomoravském kraji a jeho okresech. Jsem velmi rád, že naše dnešní pozvání přijal pan Jan Sedlák z Okna nemovitostí, Michal Poláček z Ready-matu realitní, Martin Veverka z Next REALITY Vyškov. David Vašíček z ALVA REALu. A samozřejmě Ondřej Hon z CENAP Cenové mapy, který nám poskytuje data, se kterými potom můžeme pracovat.
Graf č.1: Vývoj poptávky po bytech v Jihomoravském kraji (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.2: Vývoj poptávanosti domů v Jihomoravském kraji (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.3: Vývoj hledanosti bytů v Jihomoravském kraji (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.4: Vývoj hledanosti domů v Jihomoravském kraji (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.5: Vývoj trhu s byty v Jihomoravském kraji - leden 2020 - říjen 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.6: vývoj cen bytů dle okresů v Jihomoravském kraji - leden 2020 - říjen 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.7: Vývoj nabídky bytů v okresech v Jihomoravském kraji - leden 2020 - říjen 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Dneska se budeme bavit o Jihomoravském kraji a jeho okresech. Jihomoravský kraj je velmi specifický v několika, v několika směrech a možná nejdřív dám slovo Ondrovi Honovi, aby nám vůbec řekl, s čím počítáme, s čím nepočítáme, nějakým, nějakým způsobem tohle celé téma uvedl.
Tak dobrý den, dámy a pánové, dneska se budeme bavit o vývoji vlastně v Jihomoravském kraji, když Petr zmínil. Na jaké data se podíváme. Podíváme se na to, jak, jak se chová vlastně trh s nemovitostmi primárně teda nabídkovej trh. Podíváme se jednak na ceny, které se nějakým způsobem začaly v poslední době měnit. Podíváme se i na velikost nabídky a samozřejmě na, na množství zlevněných nabídek jako vždycky. A budeme rádi, když nám tady pánové z praxe řeknou, zda-li ty data odrážejí realitu anebo je to ještě trošičku jinak.
Děkuju moc a možná rovnou, rovnou, rovnou začni.
Super, takže pánové, když, když se podíváme vlastně na Jihomoravský kraj jako celek, tak, tak jde vidět napříč vlastně okresama, že už v některý ten trh začal stagnovat, to znamená ceny nerostou. A jinde naopak, jinde naopak začal padat. Já vás teda poprosím, jestli se můžete k jednotlivým okresům vlastně vyjádřit. Ten největší, ten největší propad bude samozřejmě vidět na Brně-městě. Tak jestli, jestli nám můžete říct, jestli to takhle odpovídá a případně proč to tak je? Proč ten pokles tam nejvýraznější v Jihomoravském kraji?
Tak jestli si můžu vzít slovo, protože jsem z Brna-města a vlastně máme kancelář v hlavním městě. Tak bych mohl říct, že vlastně to, vlastně tady došlo k úplně k nejvyššímu nárůstu vlastně nemovitostí. Tak proto teď tady u nás musí ten pokles prostě logicky být nejvyšší a je to znát. Ta poptávka je po těch nemovitostech tady po okrese nižší. A to je ten, to je ten důvod. Jo, když teda říkám, je to všechno o nastavení ceny. Takže těch zájemců máme pořád dost. Pokud nastavíme cenu dobře. Jo, ale musíme jí snížit, takže to je za mě.
Tak já, jestli bych mohl pana Vašíčka doplnit, protože taky jako kancelář máme sídlo v Brně. Tak určitě mohu souhlasit s tím, že v tuto chvíli to v Brně je nasycená ta nabídka. Myslím si, že za poslední 3 roky zde nebylo tolik nemovitostí k prodeji. A konečně mají kupující možnost velkého výběru. A to jak bytů, tak u rodinných domů. A samozřejmě i tím je způsobená pak ta reakce na tu cenu, která samozřejmě logicky se musí upravit a dochází k té korekci směrem dolů.
Super, vy jste, vy jste zmínili tu nabídku. Vlastně z grafu je vidět, že nabídka, konkrétně na Brno-městě je, výrazně převyšuje i rok 2020. Což do teďka bylo v málokterých lokalitách. To taky odpovídá, je tam opravdu takové velké množství nemovitosti dneska k prodeji?
Je to zase otázkou té poptávky. Protože ona se snížila, tak, tak to koresponduje s tou nabídku, která prostě vystřelila dolů jako výš. A tím pádem se ty, že se neprodává a musí se snižovat ty ceny. A pokud se bude snižovat, tak se zase bude prodávat. Ale má ten doběh jako další. A vlastně čím, čím delší část, tak tím to bude samozřejmě ty ceny nemovitostí padat. Čili oni ty ceny jedou samozřejmě strmě nahoru, nahoru velmi rychle. Ale pomalu, ale aby teda jestli pro, ti prodávající uvědomí, takže ta poptávka není taková, tak to, tak to jde pomaleji zase dolů. Takže teď nějaký bude určitě časový zpoždění. Kdy ti prodávající si uvědomí, že ty ceny, že prostě ta poptávka není a budou muset ty ceny upravit, aby je prodali, tak to je za mě.
Super, děkuji.
Možná, možná bysme se mohli zeptat pánů z Vyškova a z Hodonína. Jaká je situace vlastně u nich? Protože samozřejmě Brno, Brno, Brno, město Brno-venkov je specifická část. Ve finále skoro jako ve všech ostatních krajích, kde je tam vždycky jeden dominantní, dominantní, dominantní okres. Co je dneska, dneska specifického, řeknu dneska možná Martina, Martina Veverku nejdřív do Vyškova, pro Vyškov jako takový?
Tak dobrý den, co se týče toho Vyškova, tak já vlastně pracuji pod pobočkou ve Vyškově. Ale vlastně jakoby mám na starosti Břeclav a Hodonín, a proto i to Vyškovsko. Ale co mám informace od kolegů, tak je to de facto celoplošný jo, že vlastně jsou, jsou dva faktory, že ti prodávající ještě nezaznamenali, nebo nechtějí zaznamenat tu změnu oproti tomu roku 2021 kdy prostě to byl extrém. Jo byla valorizace úplně všechno a všude. Dělaly se aukce, takže bylo to způsobený tím, že vlastně na jednu nabídku tak bylo strašně moc poptávek. Tohle se nějakým způsobem změnilo, co se týče hypoték i energii. Nějaká, nějaká jakoby válka, Rusko, Ukrajina. Všechny tyhle ty jakoby věci tak, tak mají dopad právě, právě na, na tu, na tu poptávku. Jo, že se vlastně ty ceny i ten byt, i ty byty ve Vyškově. Když by, když by to bylo v roce 2021, tak je jo, tak tam prostě bylo 20, 25 poptávek za 2 hodiny. Takže se defacto ten, ta nabídka stahovala z inzerce. A teďka co máme data přímo jakoby z centrály z NEXTu, tak je to, že přijdou dvě poptávky za celý týden jo. Takže zase úbytek té poptávky, tak vlastně nahrává tomu, že ty ceny musejí jít jakoby zákonitě, zákonitě dolů. Pak už jenom jakoby na tom realitním makléřovi, aby vlastně těma argumentama vysvětlil těm majitelům, aby nějakým způsobem šel těm kupujícím naproti. Někdy se to daří, někdy se to nedaří jo. Takže, takže za mě co se týče Břeclavi, Vyškova, Hodonínska, tak je to celoplošně jakoby stejný.
Jestli se nepletu, tak Michal Koláček pracuje v Hodoníně v okolí. Možná ten Hodonín mě tam trošku zaujal, protože vlastně z celého Jihomoravského kraje Hodonín je ten okres, kde je, kde jsou v uvozovkách byty v bytech. Ty nejnižší, nejnižší nabídkové ceny průměrné. V čem je ten Hodonín tak specifický?
Já hodnotím Hodonín jako takové okrajové pohraniční město. Zrovna vlastně jsme blízko rakouským hranicím, slovenským hranicím tedy na pomezí. Takže dlouhodobě v minulosti byl Hodonín průmyslové město. Dneska se profiluje jako lázeňské město. To znamená, když rostly ty ceny, jak říkal kolega nejvíce v Brně. Tak jsme zaznamenali třeba i poptávku brněnský zájemců. Co se týče toho stavu toho trhu, tak samozřejmě také souhlasím s mými předřečníky, že došlo k výraznému ochlazení té dávky. A to má samozřejmě přímý dopad na nárůst nabídky, ať už v bytech nebo domech. Přesto se daří prodávat a je to prostě o tom, že musí si ty prodávající uvědomit tu situaci na tom trhu, kdy se nám výrazně změnila situace na trhu hypoték. Nám ty lidé nedosahují, i kdyby nakrásně akceptovali vyšší úrokové sazby a smířili se s tím, že si je můžou za 3-5 let zrefinancovat zásad nižších. Tak přesto nám nedosahují kvůli těm spřízněným ukazatelům DTI, DSTI a LTV. Takže v podstatě dneska na trhu, když se prodává nemovitost, tak kupují zájemci v hotovosti, anebo potřebují prodat nějakou svojí další nemovitost. To jsou nejčastější případy, s kterými se teď na Hodonínsku, Břeclavsku setkáváme. No a naše činnost je ještě specifická v tom, že děláme i developerské projekty. A tam ta, možná to bude další tam další otázek, ale tam jsme teda ten pokles cen zcela nezaznamenali tak jak u stavebních pozemků. Čili bavím se čistě o starších bytech a domech, kde skutečně ten pokles je výrazný. A dneska, pokud chce ten prodávající prodat, tak musí být schopen akceptovat snížení ceny.
Michale, vy jste zmínil, že děláte i na Břeclavsku a zrovna Břeclav je bych řekl podle dat jedna se z oblasti, která bych řekl výrazně nikdy nerostla, ale zároveň aktuálně ani neklesá oproti jiným. Proč, proč tomu tak je?
Je to zajímavé srovnávat právě okresní města, podobné velikosti Břeclav a Hodonín. Břeclav dlouhodobě jak se říká (???). To znamená mají vyšší nárůst obyvatel a je to hodně dáno i o tom, že sednete na vlak, kde jste za 20 minut v Brně. Takže nehledě na to, že mají vlastně velmi blízko i Rakousko, takže ta ekonomická síla je ty mzdové hladiny jsou tam určitě vyšší. Oproti ve srovnání třeba s tím Hodonínem možná i se Znojmem. A Břeclav skutečně se rozvíjí jako město. A pokud se povede prosadit ten obchvat tím centrem města, který by jí výrazně pomohl, tak věřím tomu, že nadále poroste. To je asi i důvod, proč ta poptávka nám tolik neochladila. A my tím, že i připravujeme projekty v Břeclavi, tak vnímáme dlouhodobě, že ta poptávka je tam vyšší.
Takže z Břeclavi se stává satelit z Brna, jestli jsem to pochopil správně?
Úplně bych to zatím takhle nenazýval. Strávil jsem dětství v Břeclavi, takže mám k tomu srdcovou záležitost, ale jako určitě, určitě je to město, které je na vzestupu.
Děkuju. Dobře, když se, když se na to podíváme obecně na ty data, tak jde hodně vidět, že ta situace na trhu se vlastně začla měnit v posledních měsících. Jo když jsme začali dělat první vysílání, tuším někde do srpna, tak ta změna na tom trhu tam nebyla vidět. A dneska už to vidět samozřejmě jde a roste to každý měsíc. Vlastně roste počet slev a snižuje, snižuje se ta cena. Jak to vnímáte, už začali lidi vlastně chápat to, že se ten trh mění? Protože vždycky to bylo o tom, že se snažili prodávat za maximum, chtěli z toho vytěžit to maximum. Je už to dneska jinak? Jsou už ty prodávající benevolentnější vlastně k tomu víc slevovat, protože třeba je něco tlačí k tomu rychlému prodeji?
No, já bych to, jestli si mohu vzít slovo, protože vlastně ve všech těch regionech, kde teď kolegové hovořili Vyškov, Hodonín, Brno, ale i Blansko, Boskovice působíme. Tak možná ten přesah máme ještě trošku širší. Tak my bychom ty změny začali evidovat už někdy v druhém kvartálu letošního roku od dubna, kdy ta poptávka velice výrazně klesla. A já bych řekl, že teďka před, před koncem roku se to dělí na skupinu prodávajících, kteří prodávají a kteří opravdu musí prodat. A když jako makléři pracujeme s tou první skupinou, kteří prodávají, tak tam velice těžko se vysvětluje ty naše zkušenosti z aktuální z toho trhu. Protože nikdo nechce přijít o svoje peníze, které má v tom majetku. Takže tam se s tou cenou pracuje velice těžko. A i proto bych řekl, že na těch realitních serverech je tak veliké množství nabídek, že to je zkouška pro prodeje. Ale pak samozřejmě je to velice cenná skupina zákazníků, kteří musí prodat a ty si velice rádi dají vysvětlit, jak s tou cenou pracovat, aby na tom trhu uspěli a to asi zase všichni kolegové mohou potvrdit, že na tady ty typy zakázek stále poptávka je. Protože potřeba toho bydlení se nedá zastavit. A pořád máme na jedné straně toho kupujícího, kteří, který chce jít do toho nového, do nové nemovitosti. A na druhé straně prodávajícího, kterým tu nemovitost musí posunout dál.
Jak to vidíte ostatní ve vašich okresech? Začali už lidi chápat vlastně to, že se ty ceny hýbou směrem dolů primárně?
Já ještě můžu za Brno ještě říct, tak to potvrdí kolegy, že je to opravdu dáno tím tou potřebou. A pokud ten prodávající potřebu má, tak tu cenu sníží. Pak je otázkou, když ti lidé nepotřebují, tak odloží ten prodej a myslím si, že za rok, dva bude ta situace jiná. Ale sami víme, že to pravděpodobně bude trvat delší dobu. Tak je to jenom o tom vysvětlit tom těm kupujícím a těm prodávající. No a pak je otázká, jestli pak ti kupující, kteří na to třeba nebudou mít, tak půjdou do toho nájmu a nebudou kupovat jo v tuto chvíli. To jenom takže potvrzuju.
Super, děkuji. Jak to vidíte se slevami vlastně, že jo už tady pan Sedlák zmínil, že vlastně nabídka se ochladila někdy v dubnu. Což je samozřejmě pravda. To jsme i vnímali. Ale než se to vlastně projevilo v těch cenách, tak to trvalo, řekněme, až do toho někdy třetího kvartálu. Co ale pozorujeme, tak je výrazný nárůst vlastně počet nabídek ve slevě. No a s největší pravděpodobností to budou lidi, kteří se to pokoušeli v tom prvním, druhém kvartálu ještě za maximum. A ty data hovoří jasně. Zatímco v roce 2021 jsme málokdy překročili 5 % ze všech nabídek, tak v třetím kvartálu dva 22 nebo průměrně za rok dva 22 už jsme se pohybovali kolem 10. A přičemž za desátý měsíc už je to někde kolem 15-18 %. Jak to vidíte vy v těch našich okresech? Je to ještě výraznější nebo ty teda tak nějak odpovídají tý realitě.
Tak já jestli mohu za Hodonín, tak tady jsme ho odeslali určitě už 20 % oproti srovnání s meziročním srovnání. Týká se to jak bytů tak domů. A tam mi říkal kolega vlastně, že to zaznamenali to snížení té poptávky už v tom, potom prvním kvartále. Tak on to přesně kopíruje to, kdy vstoupilo v platnost do 1. 4. ta spřízněná politika ČNB. Co se týče DTI, DSTI. Takže ten první kvartál ještě tam byli v uvozovkách ti opozdilci, kteří to chtěli stihnout. Chtěli, ještě měli schválené ty hypotéky za těch starší podmínek. A samozřejmě to tu poptávku povzbudilo. A teď aktuálně tohle to, ten možná se vyčerpal. A jestli jsem dobře četl, tak v říjnu byl pokles i poté meziroční 80 procent. Jo, což je opravdu vysoké číslo. A já bych to ještě možná rozhodl v tom, jsem zažil realitní krizi v roce 2010, 2011. To jsem začínal v realitách. A ta krize tehdy byla, bych řekl trošku jako import, importována ze zahraničí. Když to tady v podstatě dnes pozorujeme, bych řekl takovou tu vnitrostátní realitní krizi v tom, že ČNB dlouho tvrdila, že tady máme realitní bublinu. A samozřejmě čím stokrát opakovaná lež se stává pravdou. Tak v tom je ta veřejnost také na to slyšela. Takže vstupuje tam do hry přitom, při těch slova, při tom cenovém vyjednávání velmi výrazně i to, že kupující je velmi výrazně obeznámen. A očekává tu slevu a chce vyjednávat oproti minulosti. A je to právě dáno i tím, co se dozvídá z těch médií. Takže to je taky velký, velká změna na tom trhu.
Martine, vy jste zmínil realitní krize. Dá se to nazvat krizi, anebo je to spíš narovnání trochu potom, řekněme, až skoro až nezdravém růstu za poslední 2 roky? Tak třeba Davide vy.
Tak krize, krize nevím. Zatím ještě bych to nenazval. Zatím se pořád prodává, nemovitosti jdou a spíše je to opravdu otázka tak jako ta nejistota těch kupujících a toho celýho trhu, kdy si myslím, že si to musí, nebo se musí jakoby znovu vrátit nějaká důvěra. A ta a pak se vrátí samozřejmě nastavením nějakých lepších podmínek v bankách jo. Samozřejmě ten trh taky (???) ještě bych mohl tady zmínit developery, kteří nám určujou taky trošku nějaký secondhandový prodeje, kde developeři zásadně nechtějí snižovat ty ceny. A vlastně developeři to nahrazují nějakým zlepšováním těch, těch služeb a přidávání kuchyňských link, garáží a tak dále. A teď je otázka (???) sníží tu cenu. Takže ty nový místo, kde ta nová cena bude nižší (???), takže za mě asi takhle.
Já možná do toho lehce vstoupím, já vám ukážu jeden z grafů. Možná, který byl, který jsme publikovali nedávno. Což je vlastně vývoj nabídky, nabídky na realitním trhu jako takovém. Kde je krásně vidět situace, situace, která nastala v rámci, v rámci covidu a teďko postcovidu nebo v rámci této části realitního života. Vlastně, když vezmeme například jenom nabídku na prodej. To je celá Česká republika, není to Jihomoravský kraj ale celá Česká republika. Tak vlastně se dostáváme v rámci nabídky třeba v bytech na úroveň roku dva 18, dva 19 jo. Je to vlastně návrat k tomu, co tady vlastně bylo těsně před tím, než začal covid. To znamená tady a odpovídá to možná i těm ostatním, ostatním, ostatním částem, které tam jsou. To znamená primárně jedeme spíš ten, jak, jak to říct návrat k normálu než cokoliv jinýho. A možná se můžeme bavit o tom, že vlastně covid zapříčinil nezdravý nárůst vlastně všeho na, na, na, na všechno, na všech možných, na všech možných frontách. A teď se dostáváme k tomu, že vlastně, když prolneme křivku dál, tak vlastně jedeme, jedeme, jedeme, jedeme pořádal dál. Covid škrtáme a tenhle ten trh pokračuje tak jak, jak fungoval. Jo, to je jenom zase nějakej další pohled, další možný pohled na, na data, které, které jsou k dispozici, zase z jiný strany.
To zase, když vlastně peníze se dostanou do oběhu, takhle jako kdyby zareaguju, tak chudý lidi co budou, tak co dostanou, tak, tak nakoupí ty nemovitosti, že jo tak se zvýší poptávka.
Super. Jak to, jak to vnímáte vlastně v rámci, říkáte tedy, že se stále prodává, což je samozřejmě, což je samozřejmě dobře. Ale souběžně s tím vlastně padlo, že o hypotéky padaj. To znamená, chápu správně, že i v Jihomoravském kraji nakupujou lidi primárně za hotovost?
Tak jestli k tomu můžu něco říct, tak vlastně co se týče, co se týče toho, toho hypotečního denního trhu, tak vlastně vždycky to máme udělaný tak, že když, že když to vyhodí ta nabídka, potom ty inzerce, tak vlastně je očekávaná nějaká poptávka, nebo byla očekávána nějaká poptávka. Tak pak jsme ty informace komunikovali s těma finančníma poradcema, kteří přímo byli na prohlídkách vlastně fyzicky, vlastně těch jakoby nemovitostí. Kdy, když, když se to podobná s tím rokem 2021 ten, tam defacto 80, 90 % lidí, co byli na, na, na těch prohlídkách, tak procházeli jo co se týče hypoték. Když, když ten model vezmu jakoby v dnešní době, tak tu finanční poradkyni mám vždycky na každé prohlídce. A můžu říct, nebo můžu potvrdit, že 90 % lidí naní neprochází. Jednak je to, skrz to jde hlavní, hlavní příčinou, proč se prochází tak je to DSTI a samozřejmě, kdy, kdy vlastně jsou lidi na 36 let, tak vlastně musel mít automaticky osmdesátku. A hlavně lidi, lidi nemají v dnešní době jako našetřené ty peníze. Takže, takže ten propad je tam fakt jako jednoznačný. Co se týče toho, tak je dobrý, aby to, aby u těch nemovitostí, aby, aby u těch prohlídek byl i tyn majitel. Což vlastně způsobuje to, že on vlastně slyší i ty názory těch finančních poradců. Takže jak byla předtím otázka, jestli ti majitelé nějakým způsobem zareagovali na ten, na ten propad, nenazýval bych to krizí. Protože se fakt prodává, prodává se, ale jenom za reálné ceny. Takže za mě doporučení je vzít ty majitele přímo na tu prohlídku, aby i oni slyšeli od těch finančních poradců, že prostě ten pokles je tam až 80 %, což je hodně.
Jak to vnímáte ostatní, taktéž i ve vašich oblastech je ten pokles hypoték tak výrazný?
Já to vnímám asi tak jak ve filmu Kulový blesk, kdy jeden prodej nahrazujeme dalším prodejem a máme navázaný vlastně ty klienty, kteří samozřejmě na to hypotéku nedosáhnou, ale prodávají tu svojí nemovitost a čekáme na konci toho kulového blesku na klienta s hotovostí, který nám to odstartuje. Ale jinak mohu potvrdit i to, co říkal, říkal Martin, že dosáhnout dneska na hypotéku je složitější, ale zase si myslím, že ta situace nebyla úplně zdravá, aby hypoteční úvěr dostal kdokoliv, kdo do banky přišel. Takže to zase naváže na další problémy v budoucnu, což se nám teď za chvíli ukáže asi.
Já tam dávám ještě jeden zajímavej graf, což je vývoj poptávky po bytech v Jihomoravském kraji. Tam je z toho zase vidět ten narůstající rozdíl mezi prodejema a pronájmama. Možná jenom krátce, pojďme se podívat ještě na pronájmy. Jenom v rámci jižní Moravy, protože tam jsme se o tom s kolegy, kolegy nebavili. Je tam nějaký dle vás větší rozdíl mezi jednotlivými městy? To znamená zase Brno, Brno okolí a zbytek, zbytek Moravy? Nebo ty pronájmy dneska rostou a poptávka po nich roste celomoravsky nebo celojihomoravský řečeno?
Já vás teda, jestli teda můžu za Brno, tak ta, ta poptávka roste pořád. Roste a s tím roste i ta cena. Samozřejmě to opakuje pořád ta Ukrajina. Tady přinesla spoustu dalších nových prostě klientů. A tím se ta cena pronájmu zvyšuje a nehledě na ty pronájmy, tak i ta zvyšování vlastně cen, kdy si kupující nemůžou dovolit koupit. Tak logicky jdou do toho pronájmu. Tak to je ta druhá příčina. Proč se ty ceny zvyšují, takže to je země za Brno.
Tak jestli můžu zhodnotit Břeclav, Hodonín a třeba Vyškov. Tak vždycky, vždycky tradovalo to, jak už vlastně říkal Michal, že co se týče i poptávky i vlastně poptávky na pronájem, tý ceny pronájmů, co se týče Hodonína. Tak vždycky bylo jakoby nejslabší. Jo, co se týče, když vlastně porovnávám moderní Břeclav, tak vždycky v Břeclavě byly, byly vyšší ty pronájmy. Teďka jsem měl za poslední asi měsíc nebo 2 postup pronájmů. A můžu říct, že, že už ten Hodonín je, je se, hodně přibližuje k těm cenám k té Břeclavi. A co se týče i Vyškova versus Brno, tak tam je to vlastně obdobný. Vždycky ten Vyškov byl trošičku níž. Ty ceny toho pronájmu a někde už se podařilo to pronajmout de facto bez prohlídky, a dokonce za vyšší nájemné než třeba v Brně městě. A to samé zase Hodonín versus Břeclav. Takže na mě určitě velký nárůst jakoby poptávky po pronájmech.
Já souhlasím a jenom bych to ještě doplnil, protože určitě se víc zvýšila poptávka než ceny nájmů. To znamená pořad ta cenová hladina těch nájmů se nezvýšila o tolik a určitě ten potenciál toho růstu tam ještě je. A je to zase v přímé souvislosti s výší hypotéky. Tak jak v minulosti jsme sledovali, kdy nájemce byl schopen splácet hypotéku a pak ještě něco majiteli pronajímateli, aby zůstalo jako na amortizaci bytu. Tak to se dneska úplně otočilo. Nevyplatí se koupit investiční byt na pronájem, na hypotéku, protože to splátka té hypotéky je násobně jako velmi výrazně vyšší. A toto nám doposud ten nájem nepokrývá. A pokud se tak nestane, tak vlastně bude nadále ta poptávka po těch nájmech určitě vyšší.
Možná poslední téma, které bych otevřel dneska jsou domy. Protože samozřejmě domy je úplně samostatná kapitola. Jsou kraje podle dat, který máme s Ondrou, kde se vlastně jakoby nic neděje v rámci domů, domů. Poptávky po domech ale i z hlediska cen. Jak je to u vás dle vašich zkušeností, které, které které máte? Jaká je situace na trhu s domy v Jihomoravském kraji a ve vašich okresech? Možná pan Sedlák nebo /souzvuk zvuků/.
Já bych to s dovolením doplnil tak, jak říkal Peťa, s těma domana moc, s domama se ne vždy něco jako stalo. A v tom Jihomoravském kraji to podle dat vypadá, že už se toho zrovna moc nestalo. Vyjma, vyjma samozřejmě domů nad 250 m². To znamená těch velkých, kde ten nějaký pokles cen jde vidět. Tak u těch menších domů ani výrazně nenarostla ta nabídka a zdaleka ještě nedovršila toho množství, co bylo v roce 2020. A nni nijak výrazně neklesla cena. Spíš mi přijde, že to tak nějak jako stagnuje. Tak asi klidně pojďme.
Tak já se do toho pustím rovnou do těch domů. U těch domů rozhoduje stav technickej. Protože v okamžiku, kdy si mám pořídit dům, kde ta energetická náročnost je vysoká, tak si to ten zákazník umí velice dobře spočítat, a pak se s tou cenou musí pracovat co nejrychlejc. Aby vůbec my jsme byli schopni tu nemovitost prodat. A takže nevím, jaké čísla vy ještě máte u těch, u těch cen, ale my, my vidíme i u těch domů, že musíme být o 15-20 % levnější, než jsme byli v loňském roce. Abysme vůbec sehnali kupce. A co se týká poptávky, tak na domy naopak evidujeme vyšší poptávku než, než na byty ve městech. Protože ty domy zase kupují zákazníci, rodiny, kteří už jsou připraveni. Ví, co očekávají od toho svého bydlení, mají to nějaké dlouhodobé programu to stěhování. Takže tam pořád ta klientela je. A jestli ten technický stav nemovitosti je dobrý, je dobrá dostupnost, občanská vybavenost, tak pak není problém tu poptávku na takovou nemovitost zajistit.
Děkuju, Michale do Hodonína.
Já to zase rozliším na novostavby domů a na starší domky. U novostaveb to znamená velmi výrazný trend zastavení staveb, kdy tady konzervují v rámci nových staveb. A budou mít velké problémy ty stavby dokončit. A je to samozřejmě dáno výrazným nárůstem cen stavebních materiálů a prací, což se byť v některých komoditách už zlepšuje ta situace. Tak pořád to vychází výrazně, výrazně dráž než před těmi třemi lety. U starších domků právě zaznamenáváme takové zvýšenou poptávku. Hlavně když jsou v super stavu nebo v lepším vztahu a jsou menší. To znamená, hraje tam výraznou roli energetická náročnost toho domu. Protože také zaznamenáváme tady, že nám chodí třeba důchodci a říkají prostě, jo mám, říkáte mi zálohy na topení, na plyn 200 tisíc. Tak, když je ten důchodce sám, tak to absolutně nemá šanci utáhnout. Takže to jsou jakoby racionální důvody, kdy se rozhodnou to koupit a jít do menšího. A u těch starších domků. Klienti, kteří si vyzkoušeli právě něco opravovat, rekonstruovat, dostavoval a tak dále. Tak vidí sami, jaké ty ceny dneska jsou. Takže dokáží daleko více ocenit tu hodnotu toho domu. A když se dá jednak k nastěhování, tak určitě tam není až takový důvod k poklesu té ceny.
Já jestli ještě můžu doplnit. Tak já nevím, jak to mají kolegové, ale já co se týče stavebních pozemků, tak tam absolutně je mizivá poptávka. Protože si myslím, že v dnešní době ty lidi nechtějí vůbec stavět. A nechtějí řešit prostě projekty, stavební povolení, prostě stavební materiál všechno drahý. Radši, radši jdou na prohlídku prostě staršího domečku a lehko si vypočítají, jestli jich to vyjde levněji jakoby postavit, anebo zrekonstruovat. To si myslím, že je asi ten jakoby nejzásadnější argument. Co se týče novostaveb, tak když to, když to porovnám já, tak co se týče té poptávky, tak je větší než na ty starší domečky. Ale zase jsou to klienti, kteří to nekupují na hypotéku. Jsou to klienti, kteří prodávají třeba dva byty v Brně, nebo prodávají svůj nějaký prostě jakoby jo ten starší domeček a chtějí to vyměnit. Takže za mě si myslím, že tam to ovlivňuje i hodně to, že vůbec není poptávka po stavebních pozemcích. Takže lidi hlavně kupuji ty starší domečky s kompletní rekonstrukcí nebo de fakto zbourání. Lepší asi ke kompletní rekonstrukci, protože tam zase řešit demoliční výměr a tyhle věci. Tak je to taky jako trošku složitější pro ty lidi, takže za mě takto.
Davide.
Ještě jestli, jo, jo ještě jestli můžu doplnit ty, ještě nevím, jak rozestavěné nemovitosti. Já souhlasím naprosto se vším. Ještě bych doplnil, že ty rozestavěný nemovitosti jsou jako podobný co se týče té poptávky, kdy se zastaví. Oni ty lidi nedokážou si nacenit vlastně to dokončení té stavby, a tak jakoby neví. Neví jaká cena té nemovitosti bude potom dokončení. Takže proto i ta obava z té konečné ceny je velká poptávka právě po těch stavbách dokončených, nedokončených teda nesnižuje. Takže za mě pořád ty novostavby budou (???) budou se prodávat. Ale cena bude musel být nižší. To stejný u těch staveb jako už které jsou ty secondhandové, ty použité. Tak tam ta poptávka pořád bude. Ale musí se zase uzpůsobit cena toho stavu nemovitosti. Jak už jsme se bavili nebo jako už kolegové říkali. Takže stav nemovitostí bude hodně rozhodovat o té vyšší ceně a bude se ta cena prostě díky tomu (???) to je tak za mě.
Ondro, něco na závěr.
Super, já vám děkuji pánové za, za váš čas a tady tuhle tu přínosnou diskuze. Za to jsem rád, že jsme mohli probrat i ty aspekty vlastně z praxe, co se na tom trhu děje a neděje. A možná poslední otázka na závěr. Jaký vidíte výhled v následujícím třeba roce, dvou? Třeba Davide, jste skončil, tak začněte.
Dobře, dobře, tak ten výhled bude stále podle mě klesající a nebude teď tady moc prostoru pro, pro nějaké, to nějaké navyšování cen. A to bude potřeba hodně ty klienty usměrňovat v té ceně a hodně s nima tu cenu rozebrat. V podstatě to celé bude o té výši kupní ceny, aby se ta nemovitost ať dům, byt, pozemek, cokoliv prodalo. Takže za mě dál snižování cen a uvidíme, kde se to zastaví.
Díky, Michale, jak to vidíte vy?
Já se na to období těším. Bude to klást daleko vyšší nároky na práci nás realitních makléřů a na to právě kvalifikovaně zvládnout v práci s těmi cenami, s těmi slevami, práci s klienty. A samozřejmě takové ty samoprodeje, to bude mizet, protože opravdu už nebude stačit si dát někde nějaký inzerát a myslet si, že se to samo prodá. Takže já jsem mírným optimistou v tomhle směru. A pevně věřím, že ten trh prostě absorbuje ty šoky, které musel tento rok zvládnout. A po čase, když se ten trh na ty indikátory zvykne, tak věřím tomu, že zase se to vrátit ta situace do běžného stavu.
Martine. Děkuji.
Tak za mě já se na toto období taky těším, protože si myslím, že se i trošičku, i trošičku prořídne trh s těma realitníma makléřama, kteří to dělají jenom tak jako okrajově. Protože si myslím, že v roce 2021 spíš ten makléř jenom jakoby přihlížel, jak oni si to všechno jakoby dávají, dávají dohromady a vlastně spojoval vlastně ty kupující a prodávající. Teď je doba, kdy fakt ten realitní makléř u těch nemovitostí musí přemýšlet. Musí nějakým způsobem ukazovat ty, ty, ty, ty informace těm, těm majitelům, protože říkám někteří to chápou, někteří to nechtějí pochopit. Ale, ale co se týče výhledově, tak já si myslím, že ještě spousta nemovitostí přibyde. Takže je, a to je zase skrz, že budou prostě jakoby vlastně končit ty fixace levných hypoték a už se to děje teď. Že vlastně na prohlídkách ty lidi říkají, nám za rok končí fixace, máme splátku 13 000 a teďka budeme mít prsotě 28 jo. Takže spousta nemovitosti přibude. Bude, bude hrozně moc nabídky a malá poptávka, takže za mě určitě snižování přijde ještě jakoby ve větším množství.
Honzo, tak dejte tomu nějaký závěr?
Tak já jsem, já jsem velice rád, že všichni kolegové se na, na, na tu budoucnost těší a očekávají, že to přinese změny na realitním trhu ale změny pozitivní. Já mohu potvrdit, myslím si, že ta doba bude velice, velice zajímavá a bude rozhodovat rychlost připravenost. To znamená nebude, myslím si, že aby se dobře prodávalo, tak makléři budou muset pracovat na té nemovitosti s tím prodávajícím. Tu nemovitost velice dobře připravit ale ne poté technické ale i poté právní stránce. Aby když se s tou nabídkou jde na trh, tak aby se nedělaly chyby a protože bude hlavní slovo mít v následujících několika měsících možná letech kupující. A to je to, o čem bych řekl, že v České republice kupující prahli a teď se jim to vrací zpátky.
Pánové, děkujeme moc za naší část, za váš čas. Mějte se krásně. Doufám, že se brzy uvidíme někdy zase naživo. Přeji vám mnoho úspěchu v prodejích. Blíží se Vánoce, to znamená i krásné Vánoce následně. A věřím, že jako vy všichni, že ta situace, která v tuto chvíli je, která nás možná čeká, tak tomu realitnímu trhu může, může pomoci. Pro makléře to bude znamenat, že budou muset začít znovu prodávat. To je možná ta nejdůležitější message, že už to nebudou jenom já,. Já to ani nechci říkat, ale prostě budou se muset znovu vrátit k tomu, že budou muset začít prodávat na obě strany. Že to nebude až tak jednoduché. A že z toho zase ty silní, ty schopní přijdou ještě víc posílení. Mějte se krásně a krásný zbytek dne, na shledanou, děkujeme.
Děkujeme, na shledanou.
Na shledanou.
Díky, na shledanou.
