25.11.2022 20:12
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u další analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Moravskoslezském kraji a jeho okrese. Je to za účasti zástupců nejlepších realitních kanceláří projektu Realitka roku, a to v roce 2022. Dneska bych chtěl přivítat následující naše hosty. Renátu Lokosovou z Falcon reality, Jitku Biernatovou z Reality Ideally, Lukáše Chlebka z RK Chlebek, Filipa Hesse z Kiwi realit holding, Marka Byrtuse z ByrFin Real Estate, Veroniku Pustějovskou Justovou z RE/MAX Actual a Ondru Hona z CEMAP cenové mapy. Dobrý den všem. Poprosím možná úplně na úvod, aby se slova ujal Ondra Hon, řekne nám, co vlastně dneska budeme probírat a jakým způsobem, jakým způsobem přicházel k datům, které máme společné.
Graf č. 1 - Vývoj poptávanosti domů v Moravskoslezkém kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 2 - Vývoj hledanosti bytů v Moravskoslezském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.3 - Vývoj hledanosti domů v Moravskoslezském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 4 - Vývoj trhu s byty v Moravskoslezském kraji - leden 2020 - srpen 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 5 - Vývoj cen bytů dle okresů v Moravskoslezkém kraji - leden 2020 - srpen 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 6 - Vývoj nabídky bytů v okresech Moravskoslezského kraje - leden 2020 - srpen 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Dobrý den ještě jednou. Dneska je to o tom, aby jsme se podívali podrobněji do Moravskoslezského kraje a jednotlivých okresů Moravskoslezského kraje. Asi je bez pochyb, že na tom realitním trhu se vlivem okolností něco děje, takže se chceme podívat na data nejenom růstu cen, ale i obecně, jak se ten realitní trh hýbe, jestli se dávají slevy, nedávají se slevy a vůbec se podívat na to z pohledu vlastně realitních profesionálů a vlastně našich kolegů, kteří jsou tady dneska s námi, aby nám z praxe pověděli, jestli teď data vypovídají o tom, co každodenně vlastně řeší.
Možná ještě Ondro, řekni nám metodiku, jakým způsobem to získáváš nebo získáváme. Ten projekt už máme nějakou dobu a konečně máme nějaké finální data?
Jo, já víceméně dlouhodobě sledujeme ten trh. Jednou z(???), kterou sledujeme je vlastně růst nebo poklesl v zásadě trend cen nemovitosti. Nicméně ten trh má nějakou setrvačnost a víceméně i v době, kdy se méně prodává, jsou stále tendence prodávat za maximum. Proto bychom se podívali i na to, kolik nemovitostí vlastně aktuálně ve slevě je, jak nám roste počet nabídek a vůbec jak se ten trh mění. Jo, sledujeme to na základě vlastně tržních dat, a to v nějakých meziročních nebo víceméně v našem případě každoměsíčních intervalech.
Děkuju. Já tam možná úplně na úvod nasdílím jednu z obrazovek, kterou máme připravenou, možná úplně na úvod, to jste vy neviděli nebo neposílali jsme vám to do do přípravy. Je to statistika všech bytů v kraji Moravskoslezském dohromady. Není to rozdělené po okresech. Tady se chceme jenom podívat na to, jakým způsobem nebo jak to vypadá v Moravskoslezském kraji. Když vezmeme cenu bytů od ledna 2020 do konce srpna, tzn. ještě do konce minulého měsíce, tak podle čísel, které máme k dispozici, tak maximální ceny, tzn. ceny za metr čtverečný se pohybovaly někde ještě volby březnu, dubnu tohoto roku a od dubna pod nabídkové ceny začaly za celý kraj v rámci bytů klesat. To je první informace, kterou máme celkově v rámci Moravskoslezského kraje. Druhá část, která je k tomu samozřejmě s tím spjatá, je vývoj velikosti nabídky, tzn. kolik je bytů v rámci Moravskoslezského kraje vůbec v nabídce. Zase od srovnání od ledna 2020 do konce srpna 2022. Tam je vidět asi jako skoro v celé České republice, jakým způsobem nabídky pomalu po bytech klesaly, tzn. v nabídce realitních kanceláří těch bytů bylo méně. Ten největší pokles byl někde na úrovni července 2021. Od té doby začal lehce růst a a když potom se podíváme na poslední 3 měsíce, tak ten růst je relativně raketový. Budeme se bavit o podrobnostech za chvilinku a poslední premisa, kterou máme na začátku, za celý kraj je počet nebo poměr slev v rámci kraje a tady možná poprosím o komentář Ondřeje.
Jo, tohle číslo nám neudává vlastně absolutně číslo zlevněných nemovitostí, ale poměr vůči aktuální nabídce, jo, tzn. když se podívám do toho grafu, tak vidíme, že v osmém měsíci 2022 už to bylo někde kolem 16, 17 % všech nabídek, které šly vlastně do slevy.
To znamená, jestli to dobře chápu, tak v srpnu 2022 17 % nabídek, tzn. kusů už bylo zlevněno. Tzn. už mělo, minimálně jednou ta cena poklesla v rámci nabídkové ceny.
17 % z celkového množství tzn., když se zase podíváme na velikost nabídky na předchozí graf., tak vidíme, že nám velikost nabídky atakuje téměř 2000 nemovitostí, respektive bytů jedna až třípokojových v Moravskoslezském kraji, tak z toho 17% bylo ve slevě.
Možná první otázka na zástupce realitních kanceláří. Když vidíte Moravskoslezský kraj v rámci těchhle čísel, nebudeme se dívat teď detailně u vás ve vašich regionech. Jaká je vaše první reakce? Možná začnu, budu postupně, omlouvám se, budu postupně vyvolávat podle toho, jak vás tam vidím. Vidím prvního tady Filipa Hesse teďko, tak se zeptám nejdřív jeho.
S těma číslama se nedá než nesouhlasit. Ta situace je taková, jaká je a možná až půjdeme do podrobnější diskuze, proč taková je, tak si se asi dozvíme nebo si řekneme ty jednotlivé důvody, ale s vašimi údaji se dá jenom souhlasit.
Možná rovnou začněme u vás, když jste říkal jednotlivé důvody, jaký je podle vás ten největší důvod toho, že se realitní trh zastavil nebo v rámci cen zastavil a možná došlo k nějakému určitému poklesu. Řekněte jeden základní důvod. Možná se pak zeptám každého z vás, kdo bude poslední, bude mít trošku problém, protože vás je víc.
Tak žádný strom neroste do nebe ani cena za byty naroste do nebe. Já tomu říkám covidové období. Dneska se snažím o všem našim zhruba 50 makléřům napříč republikou zcela vymazat z hlavy, protože jim to kazí pouze představy a já si osobně myslím, že se nám ten trh pomalu zase vrací do normálu. Proč ten pokles nabídky, tak určitě je to tím, že lidé, kteří chtěli koupit, tak koupili v období toho šílenství realitního. A nyní přichází lidé ti, kteří potřebují, na to financování, a to financování víme, že v tuto chvíli velice velice problematické. A to, co nám stačilo před rokem, teď myslím jakoby ty příjmy těch lidí, tak to nám dneska bohužel nestačí, takže to je ten nejhorší film, který dneska zastavuje tu koupě schopnost, koupě chtíč těch jednotlivých našich klientů.
Další vidím Renátu Lokosovou, takže bude otázka u mě úplně stejná. Sledujete i u vás to, že cena nabídková se zastavila a zároveň, že velikost nabídky raketově stoupá tuhle chvíli?
Ano, souhlasím, neustále přibývají nabídky, každý den volají další klienti s dalšími nabídkami. Co se týče snižování cen, samozřejmě hodně ovlivnilo problém na Ukrajině a taky nasycený trh, jak říkal kolega, že ti, kteří chtěli koupit, tak už koupili. Už jsme to pociťovali na přelomu roku, že vlastně lidé kupovali převážně v hotovosti, aby nějakým způsobem umořili ty peníze a neležely jenom na účtu. A v současné chvíli opravdu ceny padají dolů, velmi výrazně, hlavně družstevních bytů, ostatní nemovitosti nejsou tak rapidní.
Děkuji. Jako dalšího vidím Lukáše Chlebka, tak budu pokračovat, aby se mi to nepletlo, doufám, že se mi to v rámci zoomu potom nepřehodí, protože pak bych si to zapamatoval. Jak to vidíte v rámci toho vy, už musíte poskytovat nebo už jednotlivé nemovitosti přeceňujete a klientům vysvětlujete, že ta cena, za kterou to chtěli prodávat třeba před šesti měsíci už není reálná?
Dobrý den. Tak my se o to snažíme už jakoby v rámci toho prvního kontaktu s těmi majiteli nemovitostí a snažíme se jim vysvětlit vlastně tu situaci, která vznikla jak zvýšením té úrokové sazby a na druhé straně ještě cenami těch energií, které jsou vlastně až 3× až 4× větší. Čili ano, snažíme se, snažíme se to vysvětlit těm majitelům, aby spadli trošku z toho obláčku, na kterém byly teď posledních pár let.
A daří se to?
Je to těžké, je to těžké. Většina těch, kteří o tom mají nějaký přehled a jsou znalí, tak si to nechají jakoby vysvětlit, ale pořád převažuje ta druhá strana. Že vlastně furt si myslí, že ta jejich nemovitost má úplně jinou hodnotu než ve skutečnosti.
Protože všichni lidi vlastně byli zvyklí na to, že se prodalo za jakoukoliv víceméně skoro za jakoukoliv cenu a posledních několik měsíců se to dařilo. Bohužel ta situace k tomu nenastala. Další vidím Veroniku Pustějovskou Justovou. Ještě potom mám další 2 lidi, tak ti to budou mít ale neustále těžší a těžší. Zeptám se jak je to u vás z hlediska počtu nabídek a z hlediska nějakých slev, které musíte nebo kteří, kde prodávající ty slevy reálně musí akceptovat?
Já to vidím tak, že všichni realitní makléři řešíme stejné věci napříč celým trhem. Každopádně v mojí oblasti je to stejné. Já teda už si myslím, že to tak máme všichni, a protože jsme tak trochu čekali, že něco takového přijde, tak jsem si některé klienty už dopředu připravila na to, že se taková situace může stát. Takže se slevami jsem teď neměla problém, ale bohužel ještě je to pořád málo, protože jsem zlevnila o 300 000 a ještě by jsme prostě potřebovali, protože ty ceny jdou opravdu raketově domů. I u nás a myslím si, že i jinde. A není to jenom ty důvody, které už byly zmiňované, ale já v tom vidím i u některých nemovitostí, které topí na své vlastní zdroje, jako plynem například, tak energetická krize, která nám tady přišla, tak ta je taky jeden z velkých důvodů, proč se tady toto děje.
Děkuju za tuhle odpověď. Dalšího tam mám Marka Byrtuse, tzn. Jitka bude až nakonec. Zeptám se Marku z hlediska klientů, požadují dneska daleko více průkazy energetické náročnosti a koukají se na to, než bylo v předchozím období. Nebo to ještě není tak v rámci tohohle toho nebo tolik chtěné jako to bývalo?
A dobrý den všem. Tak co se týče těch průkazů. Já si nemyslím, že by tady byla nějaká extra změna vůči náročnosti na t, tuhle informaci získat už i v předchozích letech. Tady tohle klienti požadovali a chtěli znát kvalitu nemovitosti, co se týče jako energetické náročnosti, a takže nemyslím si, že to je úplně jako nejhlavnější důvod poklesu jako cen, ale já to pořád vidím, my v ByrFinu máme vlastně realitně finanční holding a vidíme jak tu stranu poptávky těch kupujících, kteří potřebují to financování a tam budu souhlasit s panem Hessem, kde největší dílem to má ta strana kupujících, která odpadla vlastně, když se koukneme na pokles hypotečních úvěrů z předchozích let, tak jsme někde na 70, 80 %, tzn. cílová skupina, která realizovala vlastně financování cizími zdroji, tak vlastně 7-8 lidí z 10 dneska oproti minulým létům nefinancuje, tzn. to je velká kupní síla. Na druhou stranu si nemyslím, že ten trh je jako nasycený, protože když se kouknu na ten počet klientů, kteří nemovitost chtěli koupit, nestihli to v tom realitním boomu v roce 21, tak je pořád jako velká část lidí, kteří vyčkávají a čekají a uvidí se, co bude s těmi úrokovými sazbami. Takže určitě máme řadu klientů, kteří vyčkávají. Dneska určitě je převaha těch kupujících v hotovosti, jak uložení prostředků nebo diverzifikace nějaké části peněz do nemovitosti, takže jo, ale hlavním dílem si myslím, že ta kupní síla odpadla díky vyšším úrokovým sazbám.
Děkuju, v posledním kolečku mám otázku na Jitku Biernatovou. Jitko, kdy jste vy začala osobně v rámci společnosti vaší co máte, pociťovat to, že ty ceny už nerostou, že stagnují a začnou, začínají klesat. Je tam nějaký pro vás osobně ten datum, kdy se to stalo u vás?
Já si osobně jako nemyslím, že by to až tak jako klesalo, protože i já jsem s klientama řešila vždycky tři nabídkové ceny a řešili jsme vlastně ty ceny od nejmenší jakoby od té nejnižší po tu nejvyšší a volili jsme vždycky ten zlatý střed a šli jsme spíše formu (???), než tou formou (???) a jediné v čem to pociťuju jsou byty, které jsou v původních stavech, protože ty ceny těch materiálů na rekonstrukce pořád rostou. Ceny za práce rostou, takže tam ty ceny potom samozřejmě letí šíleně dolů oproti třeba těm bytům, které jsou zrekonstruované, protože samozřejmě na tu rekonstrukci je teďka třeba daleko více peněz než kdysi.
Děkuju, já tam teďko pustím grafy za jednotlivé, kde jsou vidět jednotlivé okresy, to bude možná zajímavější i pro vás a poprosím potom každého z vás o nějaký komentář k tomu místu, kde působíte, protože samozřejmě jste tam i ze stejných okresů a to celkem nevadí, protože vlastně nás zajímá to, jak to vlastně vidíte vy v rámci Moravskoslezského kraje. A samozřejmě u vás v rámci jednotlivých realitních kanceláří, takže já tam pustím jednotlivé grafy, aby jsme se na to, aby jsme se na to podívali. Nejdřív se podívejme na vývoj ceny bytů v jednotlivých okresech. První tabulka je vidět, že některé okresy jsou levnější, samozřejmě některé dražší, jsou tam zajímavé trendy v tom, že někde to rostlo a rostlo rychleji. Když vezmu třeba, na první pohled mě zaujal okres Bruntál, kde někdy do poloviny roku 2021 ceny vyrostly od té doby začaly lehce stagnovat, někde rostou pořád atd. a možná zase začnu prvním člověkem, kterého vidím, což je Filip Hess.
Na toto nebude úplně jednoduchá odpověď, ale.
Já to vidím tak, že stále tady v tom našem Moravskoslezském kraji máme dlouhodobě podceňované lokality, a tou dlouhodobě podceňovanou lokalitou je třeba ten Bruntál nebo Karviná. V těchhle těch lokalitách my vidíme, že je stále potenciál růstu i přes období, které je. Já uvedu příklad realizovaný před 14 dny, kdy jsme prodávali v městě Albrechtice byt 2+1 a bez jakýchkoliv slev jsme ho prodali za 950 000. Což před třemi léty zpátky by to bylo možná 600. Ta cena nám vyrostla, drží se a možná za rok bude ještě vyšší. Stejně tak v okrese Karviná nemusíme vůbec zlevňovat, protože to bydlení je natolik levné, rovná se dostupné pro ty lidi, že tam ta konkurence, asi ta bytová není až tak velká. Pokud bychom to vzali do souvztažnosti s Ostravou, kde je těch bytů přehršel a nabídka je velká, ať už ty v původním stavu nebo rekonstruované, tak je relativně jasné, že se musí dneska ta cena upravit, takže můj názor, abych nehovořil pouze, je ten, že to vidím na lokality dlouhodobě podceněné s potenciálem růstu i v téhle té složité době. A na lokality, které mají tu konkurenci u sebe vysokou a musí se bohužel přetlačit tou cenou.
Děkuju, zeptám se Renaty Lokosové úplně na to stejné. Jak to vidíte vy v rámci své zkušenosti a svých obchodů, které máte ve svém okolí?
No, já vidím hlavně rozdíl v tom, jestli je byt družstevní, když jsme u bytu, anebo jestli je v osobním vlastnictví. Vzhledem k tomu, že konkrétně v Havířově před přesně před rokem družstvo zatrhlo převody do osobního vlastnictví, tak propad cen družstevních bytů třeba v tom Havířově je 50 %. Dalším rozdílem je velký rozdíl mezi tím, jestli je by po rekonstrukci nebo ne. Tam opravdu podle vlastní zkušenosti teď vím, že se dá prodat za 49 000 za metr čtvereční, ale je třeba i problém prodat byt v původním stavu za 24 000 za metr čtvereční. Opravdu teďko beru ty lepší lokality, neberu problémové lokality. Je to opravdu, tyhle ty 2 rozdíly hlavně, jestli je to osobní nebo družstevní vlastnictví a jestli je po rekonstrukci, anebo jestli je původní stav ano, takže to bych viděla jako hlavní.
Děkuju. To stejné, jedna otázka na Lukáše Chlebka.
Tak já si myslím, že ohledně těch cen tady a budu hodnotit Frýdek-Místek, že nějaké snížení těch cen asi bude ještě pokračovat, ale nemyslím si, že bude až natolik razantní. Spíš si myslím, že bude klesat jakoby počet těch prodejů, že vlastně to razantní snižování těch cen bude jenom u případů, kdy někoho budou tlačit jakoby peníze na to, že potřebuje ten by co nejdříve prodat. Takže ti lidé, kteří nejsou finančně tlačeni k tomu prodeji, tak si myslím, že nemají až tak velký důvod jakoby nějak tu slevu poskytovat. To je můj názor.
Co si myslí Veronika Pustějovská Justová?
A ano, já vám si myslím, že bude taky velký rozdíl mezi tím, jaké ceny tam bereme, jestli bereme rodinné domy, anebo byty, protože samozřejmě rodinných domů je stále v nabídce málo a lidé chtějí bydlet v rodinných domech, takže si myslím, že ty ceny nebudou tak klesat u těch domů. A pokud ta nabídka bude přiměřená, samozřejmě, kdyby byl přetlak nabídky, tak se to změní, ale to v tuto chvíli my tady nepociťujeme a co se týká bytů, tak když se dívám na ty čísla a dívám se na těch 44 000,-/ m² k srpnu, tak když si vezmu například byt 2+1 průměrně 55 m² tak v současné době za tuto cenu by to byl jeden z nejdražších bytů, který je tady v současné době v nabídce. A ta reálná prodejní cena se tady teď pohybuje tak kolem těch 36, 37 000, jako kolem přibližně 2 000 000, když by jsme měli jako tady tento příklad.
Ono víceméně všechny ty ceny mají nějaké dojíždějící období, bohužel klienti, a to, co jsem se ptal předtím, tak vlastně nechtějí ještě většina z nich přemýšlet o tom, že by měla zlevnit, protože si všichni ještě dokážou dohledat, jak to krásně rostlo, jak to rostlo celé. Ty média úplně moc nemluví o tom, že ta cena už začala malinko klesat případě trošku stagnovat, tak ta doba nás doběhne za nějakou určitě dobu. Zeptám se Marka Byrtuse na to stejné, jak to vypadá u vás?
Tak já si myslím, že ten trend je jasný, když se koukneme v našem okrese, kde převážně působíme, tak je to Opavsko, kde pořád ten nárůst jako největší ze všech okresů a na druhou stranu, ale trendově pořád klesá od roku 2020, když se kouknu na ten graf, tak je třetinový oproti tomu růstu, jaký byl, takže se to zastavuje i u nás. Ty ceny, proč si myslím, že tady na Opavsku jsou nejvyšší, tak je to z toho důvodu asi, že je ta nabídka historicky prostě nebyla tak velká, jo, jestli se týkalo bytů, rodinných domů nebo pozemků. U pozemků si myslím, že tam ten nárůst byl nejvyšší, protože těch tady bylo jako velmi kolem Opavy, velmi málo jo, ale co si myslím z pohledu trendu těch cen, tak pokud se nic nestane s úrokovými mírami, ta energetická krize nebo náročnost pro domácnosti bude pokračovat, tak si myslím, že budou ceny klesat stále. Ten trend se nezastaví a bude se posouvat do roku 23, a protože ta nabídka těch nemovitostí k prodeji bude narůstat a samozřejmě některé domácnosti budou nuceni, byť si to nepředstavovali, ale budou muset dát svoji nemovitost na trh a tím pádem ten trend nárůstu nabídek bude stoupat, takže já si myslím, že nejen, že se budou zastavovat ceny nemovitostí, ale určitě dojde k nějakému ochlazení a už to vidíme i u některých nemovitostí, kdy ty slevy nejsou jenom v bodech procent, ale jak už řekla myslím paní Pustějovská, tak sleva byla 300 000 a nedostačuje. A těch nemovitostí já si všímám, že je více, a to nejsou jednotky procent, ale to jsou desítky, možná někdy 20 %, a myslím si, že u řad nemovitostí to bude pokračovat jo, a to v minulých letech nebylo, takže si myslím, že určitě dojde k poklesu cen.
Na Jitku Biernatovou mám dotaz o tom, že vy působíte taky v rámci Ostravy, Ostravy města, tam ten počet nabídek roste extrémně, když vezmeme ty čísla, pociťujete to taky u vás, že se na vás klienti více dneska obracejí, že by chtěli prodat a co s tím děláte?
Tak já už se až tak jako tu Ostravu asi nelákám. Více se pohybuju vlastně opravdu skoro po celém Moravskoslezském kraji, ale samozřejmě se na mě klienti z Ostravy obracejí. Nicméně si myslím, že klienti, kteří kupují, teď momentálně řeší i možnost práce, zaměstnání, dojíždění, protože i ten i ty pohonné hmoty a všechny tyhle ty náklady, které jsou navíc ovlivňují i to, kde, jak daleko bydlí, jestli musí řešit potom samozřejmě i ty hypotéky. Určit si fixace a všechny tyhle ty věci, takže většinou jako s klienty toto řešíme a pokud se dá vymyslet nějaký způsob, aby jim ten byt mohl zůstat, protože to třeba mají opravdu blízko do práce, tak děláme všechno pro to, aby jsme jim pomohli, ten byt jakoby zachovat a tím pádem ho nemusíme prodávat.
Paráda, děkuju. Ondřeji, máš nějakou otázku na kolegy, teďko. Protože já ještě mám pár jich připravených.
Já bych se zeptal .Ostrava byla nebo vůbec Moravskoslezský kraj, stejně Ústecko, bylo dlouhodobě vlastně cílem investorů i jako z Čech. Hlavně to asi vypuklo v tom roce 2020-21, zeptám se, jak to vidíte dneska, je to stále tak, že investoři mají zájem o byty na Ostravsku nebo i tento trend už se ochladil, a proto ta nabídka třeba roste. Bavme se asi jenom o bytech v osobním vlastnictví. Ta data jsou jenom na byty v osobním vlastnictví, tak poprosím, Peťo jestli budeš vyvolávat, já mám, může kdokoliv, ať se přihlásí, tady v tomhle tom(???)
Mám, no jasně.
Tím, že my máme pobočku i v Praze, tak vidíme v posledních měsících extrémní nárůst především pražských investorů o nákup bytu v Ostravě. A možná bych řekl tady Ostrava Karviná Havířov. Je to dokonce až tak cílené, že oni pochopili. Že za cenu jednoho pražského bytu jsou schopni v Ostravě pořídit třeba 2-3 byty. Karviná vůbec o tom nebudu mluvit, tam je to jasný. A tím, jak nechci říct, že raketově, ale velmi silně roste poptávka po pronájmech a dneska majitele nemovitostí jsou schopni si říkat vyšší ceny. Ta ekonomika pro ně začíná vycházet mnohonásobně zajímavěji než investice do jednoho bytu v Praze, takže za nás mohu říci, ano a velice silně. Jsou to naprosto cílené návštěvy naší pobočky v Praze, kdy investoři přicházejí a požadují konkrétní nemovitosti, ať už je to Karviná, Havířov, dokonce i Orlová, která dopadla ve vyhodnocení kvality měst, tak špatně, jak to v médiích bylo, tak se stává cílem investorů, kde oni začínají nakupovat nemovitosti a my se jim snažíme udělat ten Support. Teď myslím jakoby se správou té nemovitostí, na to máme jinou firmu, která se jim o to stará, ale najít jim vhodného nájemníka.
Někdo další by chtěl něco říct?
Já bych bych doplnil, my působíme taky, jak na Bruntálsku, Opavsku, Ostravsku, takže ve vše místech Moravskoslezského kraje a pokud se týká jako našich investorů, tak jako nerozlišují ten daný region, prodali jsme velký bytový dům 42 bytů v Břidličné. Právě na tom Bruntálsku, kde vidí řada investorů potenciál. Bytový dům v Krnově. Na druhou stranu, i když ta cena je jedna z nejdražších. V regionu je Opavsko a máme řadu investorů, který realizují projekty v Opavě i v Ostravě, takže si myslím, že ti investoři prostě hledají kvalitní nemovitost, se kterou my jim dokážeme jako poradit, ale nevnímáme nějaký extra rozdíl a cílenou lokalitu v tomhle kraji.
Já právě také, jestli můžu ještě doplnit, že vlastně ty ceny těch nájmů prostě vidím jako ten důvod, proč by ty ceny nemusely až tak jakoby razantně klesat, já jsem si dělal nějaký přehled za poslední 3 měsíce, co jsme prodali nějaké nemovitosti. A je tam nějaký nárůst čistého nájmu tady u nás ve Frýdku-Místku kolem 25, 30 %, čili vlastně prodali jsme teďka nějaký byt 3+1 za 2,5 milionu a pronajali jsme ho za 17 000 jakoby včetně energií. Takže to vidíme jakoby ten důvod, proč si myslím, že ty ceny až tolik klesat nemusí, protože když si to spočtete u nějakých 2,5 milionu je ta splátka hypotéky nějakých 14 000. V podstatě už by to mohlo skoro pokrýt jakoby tu celou hypotéku. Jenom takový dodatek.
Myslíte si, ještě, omlouvám se.
Lukáši, díky za ty nájmy, protože my třeba s investory jsme narazili a vnímám to i já osobně jo a narazili na jednu takovou věc, já si zas z pohledu investora úplně nemyslím v současné době, že by nákup na hypotéku a koupě nemovitosti na pronájem byl jako zajímavá investiční příležitost, nebo pokud má člověk volné prostředky a místo toho, aby je umořil dneska do nemovitostí i s výhledem na ten trend, který může být, když si to jen jednoduše spočteme. Máme třeba nějakou 1+1 u nás v Opavě, kterou zrekonstruovanou prodáme za 2 000 000 nebo i kdyby byla nezrekonstruovaná, já to zaokrouhlím. Dneska právě investoři řeší druhou stranu, pokud ty peníze dneska uložím, my máme spořák za 6,25 tak to zaokrouhlím za 6 %. A ty peníze uložím za 6 % 2 000 000 tak mám 120 000 v čistém, to je 10 000 měsíčně v čistém bez starosti, s nájemníkem, chození na byt atd. nebo případně hledání nového nájemníka, pokud se nenajdu bonitního nájemníka, takže to mám s relativním klidem. A druhá stránka věci, pokud to pronajmu, tak to za 10 000 čistého tu 1+1 nepronajmu, takže myslím si, že není zas, ti investoři mají 2 dneska různé možnosti a s růstem úrokových sazeb na běžných účtech si myslím, že řadu investorů to může odklonit od toho, aby to realizovali a kor pokud jste zmínil financovat to na páku, tak si řada lidí dneska rozmyslí tady tuhle danou záležitost. Za mě jako investor nebo poradce pro investora bych to určitě nedoporučil.
Já jsem to jakoby, já jsem to myslel spíš z toho pohledu jakoby ty obyčejní lidé, když vezmete, tak vlastně budou potřebovat bydlet vždycky a teďka se jim vyplatí jako jít do toho pronájmu, ale třeba řekněme si, ty pronájmy půjdou pořád takhle nahoru, tak třeba za nějaký rok, rok a půl nastane doba, kdy vlastně cena toho pronájmu anebo vlastně cena té hypotéky, vlastně je vyjde jakoby na to stejné. To se třeba může stát, takže tak jsem to spíš myslel, nemyslel jsem to spíš jakoby investoři, aby si brali drahé hypotéky a tak, ale jsem to myslel tady takhle.
Marku a nemůže to být třeba dáno právě tou Opavou, kde dlouhodobě vlastně jsou nejvyšší ceny v Moravskoslezském kraji a zároveň nejsou o tolik vyšší nájmy třeba oproti Ostravě?
Může to taky být tím dáno. Je to pravda, že ty nájmy nejsou jako extrémně jiné než nikde jinde, takže efektivnost jako určitě jako v Opavě na asi není. Ale i kdybych to asi připočetl na jinou lokalitu, tak ten rozhodovací proces bude prostě pořád stejný, jo, dneska prostě máme. Já nevím přesně, jaká je ekonomická výnosnost pronájmu třeba na Ostravsku nebo na Bruntálsku, ale ti kupci se rozhodují a to je další jako cílová skupina, která může odpadnout, jestli mám 6,25 v čistém dneska na spořícím účtu a bez starosti a kolik mám samozřejmě investováním do nemovitosti, tak mám další jako cílovou skupinu, co mi může odpadnout, protože samozřejmě koupě nemovitosti už je přeci jenom podnikání, protože už je s tím spojena nějaká starost. Takže myslím si, že to bude zapadat i do jiných okresů.
Já jestli můžu. Tak bych možná malinko souhlasila s panem Byrtusem a mám teďko zase investora, který přemýšlí úplně jinak a má nachystané finanční prostředky a kupuje problémové nemovitosti a které nechce držet a nechce pronajímat, protože ta návratnost je pro něj dlouhá a raději prostě obratem prodá, a když musí zaplatit daň, tak pořád se ten prodej vyplatí a ten výnos tam je a takhle jako točí finanční prostředky. A takhle jsme prodali několik nemovitostí v letošním roce tomu klientovi, který vlastně koupil a hned pak prodával.
Na závěr by zajímala 1 otázka na všechny, jestli v rámci té změny situace na trhu, která tam je, tak již děláte nebo přemýšlíte o nějakých změnách v rámci fungování vaší realitní kanceláře, případně makléřské profese, jestli tam vidíte buďto nějaké ohrožení nebo já tam vidím příležitosti teda, jak to uchopit výrazně možná lépe. A to by mě zajímalo u vás v rámci vašich realitních kanceláří. Filip mi někam zmizel, takže začnu Renatou.
Samozřejmě snažíme se abychom se udrželi nějak na trhu a ten prodej odsýpal, aby se prodávalo dál, prodávalo dobře, takže se snažíme dál vzdělávat. Dělat nové způsoby prodeje a zvyšovat, samozřejmě zvyšují se náklady za inzerci tím, že aby ta inzerce byla viditelnější a lépe prezentovaná a tímhle tím způsobem, jo samozřejmě předchází tomu diskuze s těmi majiteli, aby ta cena byla hned od startu realizovatelná, toho prodeje, než aby byla třeba, jak vždycky jsme říkali, trošku dáme výš, potom se dá slevnit, tak toto už ne. Jo, aby ta cena opravdu odpovídala reálu, a proto hodně dlouho trávím na tom, abych tu cenu určila správnou, aby odpovídala.
Moje podotázka, když jste tohle to říkala, stává se vám dneska častěji, že odmítnete nějaké zakázky, protože představa o ceně prodávajícího je víceméně nesmyslná?
Ano, i toto se stává, snažím se sice teda vždycky jim to dobře vysvětlit, že tohle to takhle nejde a že opravdu si musí uvědomit a dát jim argumenty, proč ne, ano, oni to musí vidět, když vidí v cenových mapách a vidí vyprodané konkrétní nemovitosti, vysvětlit jim, že nabídková cena, která je na internetu je jedna věc, ale to co je realizované je druhá věc. A že opravdu to, co vidí na internetu, nemusí být pravda. Nebo není pravda. Ukážu jim, protože dělám třeba printscreen inzerovaných nemovitostí a ukazuji jim nějaké detaily, podle kterých poznají, že to tam je inzerované příliš dlouho. A z toho je zřejmé, že opravdu tohle to není reálná cena a oni to většinou vezmou, dá se jim to vysvětlit, není těch procent odmítnutých klientů příliš.
Děkuji, Lukáši, přemýšlíte o něčem novém u vás nebo děláte už něco nového v tuhle chvíli, co k čemu vás ten trh teď donutí nebo donutil možná už?
Tak za prvé si myslím, že ten trh samozřejmě, jak jste se ptal, jestli se změní nebo nezmění, myslím si, že se změní hodně, že je asi výsledek toho bude, že spousta makléřů a možná i nějakých menších těch realitních kanceláří jakoby zmizí z toho trhu. Takže určitě to je i příležitost jakoby pro ty, co to dělají dobře, aby potom v budoucnu, měli jakoby více těch prodejů, a tak dál. Nad čím přemýšlíme jakoby snažíme se víc komunikovat s těmi klienty. A nabízíme i spoustu jiných jakoby podslužeb, jakoby děláme i rekonstrukce, děláme různé jakoby vyklízení pozůstalostí, a tak dál, stavíme nějaké domy, takže se snažíme jakoby rozšířit to portfolio, v čem jakoby v těch realitách podnikáme.
Děkuji, to stejné na Veroniku do Nového Jičína.
Tak já si myslím, že tady zaznělo hodně věcí, ale on line propagace ještě asi ne, takže my tady se snažíme jít cestou samozřejmě offline, když se to takhle řekne, takže reklamy, co se týče lokality, ale i on line reklamu a působení, proto jsem ráda, že jsem dneska tady a můžu se vyjádřit, protože samozřejmě lidé mají rádi informace, které , s kterými můžou pracovat, takže já bych to viděla touto cestou.
A teďko přeskočím Marka, toho si nechám nakonec a půjdu na Jitku nejdřív. Jitko stejná otázka na vás.
Tak já celou dobu jedu hodně komunikace s klienty, děláme pro ně vlastně kompletní servis kolem nemovitostí, ať už že jim třeba sečeme zahradu, neboj jim pomůžeme vyklidit ty nemovitosti a jedeme přes doporučení, tzn., že vlastně, když nějakému klientovi pomůžeme s některýma těma věcma kolem nemovitostí, byť je třeba nechtějí prodávat, ale třeba je do budoucna budou chtít pronajmout nebo prodat, tak určitě volají zpátky, protože jsme neustále v kontaktu.
Na Marka totiž mám ještě jednu doplňující otázku, protože děláte i finance. A hypoteční úvěry dneska klesly o 80 %, říká se, možná je to ještě víc. Nevím, jak je to přesně u vás. Říkal jste, myslím 70.
U nás je to míň, my jdeme trošku proti trhu. My máme pokles jenom 50 %.
Jenom 50, tak to jste šťastní lidi tam vás, čím to je?
Čím to je, tak je to pokles určitě díky sazeb, samozřejmě to lidi nečekali takový raketový nárůst prostě, kdy koncem roku ještě byly 2 % a najednou se probrali po Vánocích a bylo 5 až 7 %.
Mě tam spíš zajímalo, proč vy jdete proti proudu a máte jenom 50?
Jo, čím to je, proč jdeme proti proudu, tak statisticky samozřejmě trh je nějaký, jestli finanční nebo realitní. Já bych právě naopak řekl, že my jsme rádi, jaká je situace na tom realitním trhu, protože najednou vidíme, že jsou nabídky, které dlouho se nabízí, jsou nafocené mobilem a je tam ta nekvalitní práce. Ukazuje se vlastně nějaký setrvačný dojezd té špatné realitní práce, kdy stačilo nafotit mobilem a v roce 2021 se to prodalo. Hypotéku udělal kdokoliv, ani to třeba neuměl a najednou začal dělat po měsíci hypotéky a nějak se tam potloukal, ale dneska se ukazuje, že je nějaká regulace realitní a není to jen zákonem, ale je to trhem. Řada právě lidí, kteří to nemění, nemění své pracovní návyky nesnaží se na sobě pracovat. My právě to děláme jinak, my na sobě pracujeme, když se daří. A jsme nespokojeni s tím a tzn. potom už měníme za pochodu a koukáme se, koukáme se dávno dopředu, tzn. kvalitní jak už tady bylo zmíněno. Dneska je potřeba nejen kvalitní prezentaci, jestli offline, ale on line je potřeba využívat nové a nové kanály, které jsou moderní kanály, jak sociální sítě. Ta nemovitost musí být kvalitně natočená, musí být zpracovaná nějaká vizualizace toho, jak může vypadat. A ta nemovitost před a po, tzn., aby si to dokázal ten člověk představit, protože řada klientů si neumí to původní, tu původní nemovitost představit, takže snažíme se měnit tu práci a zkvalitňovat už jí za pochodu a právě v dobách, kdy se daří. Takže to je v té realitní části a v té finanční si myslím, je to díky synergii jo, vzhledem k tomu, že my jsme, ta realitní a finanční divize mezi sebou souvisí a my spolupracujeme, tzn. ty nabídky nemáme jen ze zdrojů doporučení, jak kvalitní práce. To je, abych řekl, asi samozřejmé, ale my si vypomáháme mezi jednotlivými odvětvími, tzn. ty nabídky chodí od finančníků a myslím si, že druhým kanálem pro naše zase hypotéky je to, že vlastně z té naší realitní divize nám chodí poptávky. Takže to nám kompenzuje ten pokles toho trhu, kde to takhle propojené nemají.
Děkuji, Ondřeji slovo na závěr, je spoustu hodin.
Tak super za vaše názory. Jsem rád, že jsme mohli probrat situaci v Moravskoslezském kraji. Libí se mi i, že každý na to máte trošku jinej pohled a myslím si, že to bude velmi inspirativní i pro ostatní. A určitě bych vyzdvihnul i to, co řekl Marek na konci, že nastává nějaká samoregulace toho trhu a je to vlastně jenom dobře, že se ta makléřská profese bude víc profesionalizovat a budou to dělat opravdu lidi, kteří tomu rozumí a hlavně tomu klientovi dodají tu kvalitní službu, která se od nich vlastně jako očekává.
Mě se tam na tom líbí hlavně to, že najednou realitní zprostředkovatel bude muset umět začít prodávat, jednat s lidmi, komunikovat, tzn. bude muset začít tu svoji profesi dělat vlastně správně ještě navíc, protože doteďka občas velmi často stačilo jen nabrat nemovitost, v uvozovkách jen, a pak už se prodala jednoduše a komunikace s kupujícím, s prodávajícím, občas šla stranou. Říkalo nám to spoustu majitelů realitních kanceláří i realitních makléřů, protože na to ani nebyl čas. A dneska i na té straně kupujících, ta poptávka po vás, po realitních kancelářích a po makléřích, abyste jim pomohli koupit, by mohla být vyšší, což mi přináší obrovské množství příležitostí, které tam jsou. Já bych chtěl vám všem poděkovat za čas, za účast, jak dámám, tak pánů, tak Ondrovi a těším se někdy na viděnou. Snad brzy osobně, ale děkuji za vaše názory a informace, mějte se krásně a krásný den. Na shledanou.
