21.10.2022 18:06
Analýza vývoje realitního trhu v Jihočeském kraji a okresech - září 2022 - za účasti zástupců nejlepších realitních kanceláří projektu Realitka roku v roce 2022.
K rozhovoru ohledně analýzy vývoje na realitním trhu v Jihočeském kraji a jeho okresech přijali naše pozvání: Ivan Horňák - Reality Horňák, Martin Obdržálek - REALDOMUS, Jan Stejskal - RK Stejskal, Jan Hrdlička - Reality Hrdlička-Hrdličková a Ivo Ludvík - Next Reality Soreta Group. Nechyběl ani Ondřej Hon za společnost CEMAP, která poskytla data. Celý rozhovor moderoval Petr Makovský - výkonný ředitel RealityiDNES.cz.
Celý rozhovor si můžete poslechnout zde:
Graf č.1: Vývoj trhu s byty - Jihočeský kraj - leden 2020 - srpen 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.2: Vývoj cen bytů dle okresů v Jihočeském kraji - leden 2020 - srpen 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.3: Vývoj nabidky bytů v okresech Jihočeského kraje - leden 2020 - srpen 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.4: Aktuální stav realitního trhu v Jihočeském kraji a okresech - vývoj poptávky po bytech ddle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.5: Aktuální stav realitního trhu v Jihočeském kraji a okresech - vývoj poptávanosti domů dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.6: Aktuální stav realitního trhu v Jihočeském kraji a okresech - vývoj hledanosti bytů dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.7: Aktuální stav realitního trhu v Jihočeském kraji a okresech - vývoj hledanosti domů dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Kompletní přepis rozhovoru:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dílu statusu realitního trhu, stavu realitního trhu, tentokráte pro Jihočeský kraj. Před chvilkou jste viděli diskuzi lídrů realitního trhu, které jsme měli pozvané a nyní jsem velmi rád, že vás můžu přivítat u kolegů, kteří se přímo věnují prodejům a zastupují realitní kanceláře v jižních Čechách. Chtěl bych přivítat Ivana Horňák z Reality Horňák, dobrý den.
Dobrý den přeju, zdravím kolegáčky.
Martina Obdržálka, který zastupuje společnost Realdomus.
Dobrý den.
Honzu Stejskala a Katku Navrátilovou z RK Stejskal, dobrý den.
Dobrý den.
Pana Jana Hrdličku z Hrdlička-Hrdličková, dobrý den.
Dobrý den, zdravím.
Ivo Ludvíka z Next reality Soreta group, dobrý den.
Dobrý den. Dobrý den z Tábora.
Máme tam také Vítka Konopa, obchodního ředitele Reality iDNES. Ahoj Vítku.
Zdravím, dobrý den.
A v neposlední řadě Ondru Hona z CeMap - Cenové mapy, dobrý den.
Dobrý den.
Ve spolupráci realiťáka roku s CeMap - cenové mapy a Reality iDNES jsme připravovali a připravujeme pro vás realitní data. Pracujeme na tom už nějakou dobu. Vyvíjeli jsme a konečně jsme rádi, že je můžeme publikovat i ven. Dnes jako první se podíváme na jižní Čechy a budeme v tom následně pokračovat. Již za 14 dní můžete očekávat Moravskoslezský kraj. Ondro, možná nejdřív na tebe, protože ty jsi ten, kdo ty data připravoval, zpracovává, konsoliduje. Řekni nám o tom, jakým způsobem to probíhá.
Děkuji, my jsme se dlouhodobě vlastně s Realiťákem roku domlouvali na tom, jak, jak vlastně prezentovat tu situaci na realitním trhu nejenom z pohledu vývoje cen, ale v dalších sledovaných metrech. Vlastně tím, jak dlouhodobě ten trh sledujeme a pozorujeme, tak jsme připravili statistiku, kterou za chviličku uvidíte a kolegové z realitních kanceláři ji okomentujou. Kde můžete vidět nejenom to, jak se ten trh mění a vyvíjí, ale i taky to, jestli se slevňujou nemovitosti, jak se slevňovaly. Je to z pohledu nabídek a vůbec, co se na tom trhu děje. Chtěli bychom takhle vlastně pravidelně v nějakých pravidelných intervalech vydávat statistiku plošně pro celou republiku, pro jednotlivé kraje a pokud to bude možné, tak až na úrovni jednotlivých okresů.
A řekneš nějaký detail, jak jste postupovali, nebo to je obchodní tajemství?
Asi netřeba chodit do zbytečných detailů. Samozřejmě zpracovávali jsme to na na úrovni obrovských databázi pomocí vlastně metodik, které spolu s námi připravovali profesoři z vysokých škol. A chceme to do budoucna doplňovat i o další faktory, které mohou mít vliv vlastně na ten realitní trh.
Poslední jenom otázka na začátek na tebe. Kdo ty data bude moci všechno využívat, pro koho jsou určena?
Data, která vlastně tady uvidíte, které budeme prezentovat, budou volně k dispozici jednak na Realiťákovi roku, jednak u nás v CeMapu a samozřejmě snad oblítnou i média a víceméně každý, kdo by, nebo kdo dělá do realit a chtěl bych ta data prezentovat, tak v té formě, ve které budou publikovány, jsou volně k dispozici.
Príma, děkuju. A pojďme se tedy podívat na to, jak to to vlastně v jižních Čechách za poslední dobu vypadá. Já možná řeknu nejdřív o úvodní kolečko kolegy, které máme v přenosu na Zoomu, jestli by mohli říct, jak vlastně oni vnímají stav realitního trhu ve svém regionu. Když se podíváme přímo na data. Já začnu postupně, jak vás tam vidím, není to potom, jak jsem vás četl, ale vidím nejdříve vlevo nahoře pana Hrdličku. Tak dám slovo jemu.
Takže ještě jednou dobrý den. Já aktuální situaci na realitním trhu na Strakonicku teda vnímám nějakým způsobem tak, že se nám to postupně všechno přibržďuje. Rozhodně stoupá nabídka těch nemovitostí, což podle mého názoru nějakým způsobem pomalu ale jistě i snižuje tu hodnotu průměrnou přepočtu na metr.
A to je asi všechno k tomuhle úvodnímu.
Prima, děkuji. Pak tam vidím Ivo Ludvíka z Next reality Soreta Group.
V Táboře je ta situace zajímavá. Ten můj postřeh je, že na přelomu března a dubna se v podstatě ten trh zastavil. Nemovitosti výrazně a skutečně výrazně ubraly, ubral ten zájem, obrovská nejistota potenciálních kupujících, vysoké úrokové sazby, inflace, a to všechno dohromady, včetně cen energií se propsaly do toho trhu a ten trh se skutečně zastavil. My jsme čekali, co se stane teď o prázdninách, tak teď v září cítíme drobné oživení, ale v souladu s těmi daty, které jsme od vás dostali, tak to oživení je na nemovitostech, které už jsou buď zlevněné, a nebo ti kupující samozřejmě využívají té situace a předkládají nabídkové ceny, které jsou nižší. Nechci říct výrazně nižší, ale nižší než ty představy prodávajících.
Děkuju. Honza Stejskal nebo Katka Navrátilová.
Situaci ovlivňuje hodně faktorů, který jsou plusový a minusový. Já jsem před půl rokem někde byl na nějakém školení, kde ještě převládal ten jižní vítr, tzn. ještě pořád ceny rostly, protože lidi utráceli, báli se inflace, utráceli za nemovitosti. Nyní samozřejmě všichni víme, že ceny klesají u některých nemovitostí, ne u všech. Spíš asi konkrétně potom bych předal slovo Katce Navrátilový. Ale vzpomínám si na rok 2008, kdy v Praze už krize probíhala, už prostě poptávka tam nebyla, ceny klesaly, a my pořád v jižních Čechách byli v pohodě. A asi 4 měsíce, 5, možná 6 měsíců, možná půl roku trvalo než ta krize dolehla i k nám .Tzn. pokud se v Praze něco děje, tak my máme ještě tak 5 měsíců čas a v klidu pijem čaj a kafe jo. Takže už ale cítíme, jak tady jako ta krize je asi konkrétní. Ředitelka kanceláře má lepší přehled, jestli Kačko...
Tak my jsme to pocítili až teda ne už březen-duben, ale my až teda až ten červen. V červnu se nám to začalo malinko zastavovat, červenec-srpen byl asi nejslabší tyhlety 2 měsíce v tomhle roce a teď zase začínáme mít oživení toho trhu. Je pravda, že ne všechny nemovitosti se zlevňují , někteří pořád drží tu svoji cenu. Ale opravdu ta nabídka začíná bejt hodně vysoká oproti poptávce.
Děkuju. Poprosím Ivana Horňáka.
Mně nezbývá než souhlasit. Můj trh je Českobudějovicko- Táborsko. Honza to říká přesně. Ten trh se nezastavil, jo, jako chuť prodávat, je veliká. Všichni jsou samozřejmě namlsaní těmi cenami, co byly z minula, nicméně ten trh se velmi mění z hlediska kupujícího. Cenám začíná velet kupující, co si budeme povídat. A samozřejmě musíme reagovat na to, že jak jdou nahoru úrokový sazby, ceny stavebních materiálů, to je prostě zaznamenáváme všichni jako šílenství. Takže ten trh se nám skutečně bude měnit. Souhlasím s tím, že tady je i určitý zpoždění. Když koukám na ty data co jsme dostali. I tam je zpoždění, že jo, i když marná sláva, je to do července. Tam vlastně ten sešup v těch nabídkovách cenách je výrazný a budou tomu skutečně velet ti kupující. Takže asi tak zatím.
Děkuju. Jako posledního požádám Martina Obdržálka.
Dobrý den ještě jednou. Já bych navázal asi na kolegy. Vlastně ta situace je velmi podobná vlastně ve všech okresech tady na jihu. V průběhu června, vlastně během 14 dnů až 3 týdnů vlastně ten trh se změnil. Začala to být daleko větší práce s poptávkou. Poptávky značně ubylo a až vlastně červenec-srpen byla téměř úplně zastavená. Teď v září se to malinko zase rozběhlo, malinko zájem o prohlídky je. Ale jak už jsme zmínili všichni, ten problém je všude.
Děkuji, takže máme první kolo za sebou. Pojďme se možná podívat na to, jak to vlastně v jižních Čechách dopadlo. Možná Ondro (???) teď se teprve podíváme na vývoj počtu nabídek v Jihočeském kraji bytů. Tak to jsem úplně jako, nějak mi to znělo divně, ale dobře mi tak. Kde je to teda něco velmi velmi podobného. Vidíme tady ten nárůst nabídky, která tam byla. Možná skočím do jižních Čech jako takových a podíváme se nejdříve na nabídku, což je základní ukazatel. Nejdřív České Budějovice. Jo, jsou největší v kraji jako okres. V Českých Budějovicích působí Martin Obdržálek, Ivan Horňák, Honza Stejskal. Pánové, dámo, jak se na to koukáte?
Odpovídá to tomu, co vy vidíte? Že je ta nabídka se výrazně zvětšuje, možná až tolik?
Jo, tak já si myslím, že to bude ještě pokračovat. Je těch faktorů, těch výrazných faktorů, který míří na pokles cen některých nemovitostí, jsou prostě výrazný ty faktory. Protivítr je velmi silnej a proto k tomu dochází.Tam ještě jedna poznámka k tomuhle, která je důležitá v roce 2009 - 2010, když byla jako celkem krize nebo (???) krize, tak některý nemovitostí neklesaly - to byly pozemky ve velkých městech, dobrý byty na dobrých lokalitách menší velikosti, ale klesala zase ostatní nemovitosti a ten rozdíl v těch cenách právě způsobuje ta krize jo, protože když něco roste, tak roste všechno. A ty nůžky se rozevírají právě v krizi přeci jenom. Takže jenom taková poznámka k tomu. Tady to bude asi jako hodně podobný nebo stejný.
Někdo to chce pánové okomentovat, kdokoliv?
Můžete kdokoliv, jako jakýkoliv okres.
Tak zkusím, zkusím. Tak souhlasím, nabídka skutečně roste, roste neuvěřitelně. Chuť prodávat je vysoká a lidi, kteří chtějí nyní prodávat, tak samozřejmě se drží za hlavu, že prošvihli tu dobu, která byla tomu prodeji příznivá. Jenom, prosím vás, pojďme si říct, propadají se nebo snižují se ceny nemovitostí v nabídce. To je hrozně důležitý. Kupující investoři, kteří zainvestovali nemovitosti v minulých letech, ti se nemají čeho bát. My budeme ten pokles cen sledovat u s prominutím nešťastníků, kteří šli do koupě nemovitosti s určitým rozpočtem, zejména ti, kteří financovali krom nákupů kupní ceny nebo financování kupní ceny i rekonstrukci a s nárůstem úrokových sazeb a s nárůstem cen stavebních materiálů prostě ty lidi to nebudou mít šanci ufinancovat a tam ty nemovitosti půjdou dolů a lidi se jich budou chtít. Nevím, jestli je dobře říct slovo zbavit, ale budou prodávat.
Já za Tábor - mně ten graf tady potvrzuje, když se dívám na křivku Tábora, že u nás skutečně k tomu převisu nabídky došlo trochu dřív než v ostatních okresech kraje. Je tam vlastně v tom březnu je tam vidět ten nárůst počtu nabídek a potom dál vlastně v zásadě stagnace. Ale obecně k té krizi. Já jsem přesvědčený, že to, co nás čeká, bude trošku jiné, než to bylo v tom roce 2008-2010, protože my jsme těsně před tou krizí 2008-2010, která byla byla celosvětová a nesouvisela tehdy s energiemi tolik, tak tam nebyl tak raketový růst cen nemovitostí. A právě u těch pozemků, o kterých mluvil kolega Stejskal z Budějovic, tak právě u těch pozemků došlo k výraznému růstu ceny a já bych se trochu obával, že tentokrát může dojít k jisté korekci i u cen stavebních pozemků.
Uvidíme, kolegové. Příčiny nevyřešíme, my můžeme sledovat jenom důsledky. Příčiny jsou ekonomický, jo, kolik se natisklo peněz, jakým způsobem se řeší energie, jak politici se chovají a my můžeme řešit jenom důsledky. A můžeme jenom odhadovat, ale odhaduje se to docela blbě, protože já už jsem odhadoval, že v roce 2022 bude krize a nebyla, jo. Takže od tý doby se hodně mírnim a hodně používám slovo domnívám se.
Příčiny, skutečně ty faktory, který to ovlivnily, takový ty výrazný, ale nejsem politik, nevidím, nevím o tom. Je velký předpoklad, že ceny ještě půjdou dolů ale může se stát, že za rok půjdou zase nahoru nebo za dva roky. Je to možný. Já už jsem pak používám... čím víc vím, tím zjišťuju, že vím míň. Proto se nechci moc vyjadřovat k těmhle věcem a potom když vidím nějakého realitního odborníka na těch sociální síť, jak má jasno, že za rok půjdou ceny dolů, nemůže mít jasno. To je hrozně těžký předpokládat.. Takže používám slovo domnívám se. Asi ten pád bude, pravděpodobně. Prostě, těžko odhadovat.
Hele, určitě je to tak, protože ty vlivy krize přišly z venku, že jo, no a co se bude teďko žít, to zase přijde zvenku, jo. Samozřejmě, jak dopadne ta válka na východě, jestli budeme pokračovat v nesmyslných sankcích, které jsou namíření víceméně proti nám než proti tomu Rusku, jakým způsobem se to bude uklidňovat. Jednotlivý státy, politici přistupují k zastropování cen energií, takže to všechno jsou vlivy, přesně jak říká Honza, to nevidíme, nevidí to nikdo, takže přesně my se můžeme domnívat.
Můžeme sledovat ten trh, ty důsledky a prostě reagovat na to, jo. Ale ty příčiny neovlivníme. Kolik se natiskne peněz. Před rokem se natisklo tolik peněz díky covidu. Samozřejmě měla přijít inflace, a přišla inflace. Za poslední rok, dva se natisklo nejvíce peněz nekrytých zlatem než bylo za posledních 30 let od zrušení zlatého standartu. To mělo obrovský vliv na inflaci, to se dalo očekávat. Inflace má zase vliv na ceny nemovitostí, a to je takovej matematickej vzorec, že některé faktory mají významný vliv a některé faktory mají méně významný vliv, ale který do toho víc zasáhnout... to prostě...
Mě se líbil, někde na sociálních sítích jsem viděl od Jirky...jak se jmenuje...podcast... skvělej graf... Jirky Šimona... výbornej graf, kde porovnává průměrnou mzdu, jak roste a ceny nemovitostí, jak roste. Jak rostou ceny nemovitostí. To si myslím, že je skvělej graf, kterej jako hodně ukazuje, jo, že ty nemovitosti jsou přehřátý. Taky má obrovskej vliv tenhle graf.
Ale děkujeme (???), protože my potřebujeme v rámci vyjednávání s prodávajícím právě ty fakta, ty čísla.
Toť otázka, jak velký některý věci mají vliv na to. Já do toho jenom vstoupím, protože je otázka, jestli tohle je krize. Jo, jestli jsme ve fázi krize, protože když si vezmeme, jakým způsobem se to v tuhle chvíli řeší. Krizi možná uvidíme, já jsem o tom diskutoval před chvílí tady s kolegy a shodli jsme se na tom, že možná o krizi mluvit je v tuhle chvíli ještě předčasné, že to je spíš nějaké narovnání trhu. Z toho důvodu, že vlastně ta situace s abnormálu se vrací k možnému nějakému normálu. Já bych se možná vrátil k těm cenám v rámci jižních Čech. Já jsem to schválně dal tu tabulku vývoje cen bytů od roku 2020, kde je vidět i v jednotlivých okresech, jakým způsobem za mezi rokem 2020, 2021 došlo k nárůstu cen. Ono to ten nárůst už byl i předtím, ale tyhle dva roky to potom stoupalo taky. A v roce 2022, když se podíváme na ty grafy, tak vlastně někdy od nějakého března-dubna plus mínus se ten nárůst nabídkových cen v tuhle chvíli zastavil ve většině okresů kraje i v rámci celého kraje. Když vezmu České Budějovice, tak vlastně je tam vidět dokonce v srpnu tohoto roku už pokles oproti červenci, červnu, květnu. Platí to velmi podobně skoro u všech krajů a ten nárůst nabídkových cen třeba v Českých Budějovicích oproti roku 2021 v srpnu už jenom 2 %. V Jindřichově Hradci to skočilo o malinko víc, stejně jako v Táboře. V Prachaticích to skoro zůstalo stejné. Jak vy sledujete ten nárůst cen z hlediska vaší realitní kanceláře a v rámci toho, jakým způsobem jsou klienti ochotni se bavit o té ceně v tuhle chvíli? Možná pan Hrdlička.
Já mám vesměs zkušenost takovou, že každý z klientů nejprve samozřejmě kouká na konkurenční nabídky, podle čehož následně má nějaký představy a podobně. Ten nárůst ne vždy podle mě způsobuje jen trh jako takový, ale i jednotlivý makléř, protože konkrétně ve Strakonicích máme hodně makléřů proti tomu, kolik je tu nemovitostí na prodej a často z důvodů takové té války mezi těma makléřema zvyšujou tu hodnotu té nemovitosti až uměle, dá se říct. Což je jeden ze zásadních problémů, co se tady cen týče. Každopádně přirozeně i podle grafu, který tam je, to stoupalo nějakým způsobem obvykle jako u ostatních krajů. Neporovnatelnost s Budějovicema samozřejmě.
Proč jsou Budějovice tak zvláštní? Než dám slovo panu Ludvíkovi, tak do Budějovic otázka.
Na nás?
Třeba.
Jo to bylo ne dám slovo. Takže na nás.
Přesně, na Budějičáky.
Tak je to specifický trh, jako je Praha specifická hodně. Oproti středním Čechům, tak je v ní samozřejmě víc nemovitosti. Já se vrátím do Strakonic k panu Hrdličkovi. My těžko ovlivníme cenu nemovitostí. My můžeme ovlivnit cenu nabídkovou ale nemůžeme ovlivnit cenu prodejní, respektive tržní. Protože to už potom ovlivňuje trh. Ale ty Budějovice jsou prostě jiný. Je tu víc nemovitostí, hlavně tady jsou. Tady se bydlí. V Českých Budějovicích se bydlí a na vesnicích se dost často rekreuje. A myslím si, že když přijde krize, jako že ještě není a souhlasí s Petrem, že možná tady cítíme ten první krok krize a možná že ani (???), tak se lidi zbavujou svých nemovitostí. To jsou většinou rekreační nemovitosti a potom teprve nemovitostí, kde bydlí. Takže tady je hodně nemovitostí, kde se bydlí, protože je tu práce a možná proto je to specifický trh oproti jiným jako... Těžko říct jako. Já neznám trh v Táboře.
No právě proto tam jste z různých oblastí, protože to je strašně občas zajímavý. Dám slovo panu Ludvíkovi.
Tak u nás v Táboře ta situace, proč u nás dochází k poklesu těch cen nebo k ochotě prodávajících snížit cenu, nabídkovou cenu nemovitosti později než možná v Budějovicích. Ono je to tím předchozím trendem podle mě a je to vidět i z toho grafu. Protože v Táboře jsme v tom roce 2002 zaznamenaly největší cenový růst meziroční růst nebo začátkem roku už oproti ostatním okresům. A tahleta věc má zpoždění. Lidi ještě trošku jedou v tom trendu toho ano, oni ty nemovitosti, když řeknu ten trh unese tu vyšší cenu a bude určitou chvíli trvat, než se povede přesvědčit nejdřív ty rozumnější vlastníky, že je třeba snížit cenu, jinak bude problém a dlouhodobý problém s prodejem. A postupně se budou nabalovat další a další. Někteří budou prodávat pod podstatně větším tlakem, než bychom všichni rádi, a tak, jak byl ten graf v Táboře zpožděný toho cenového růstu ještě v první polovině roku 2022, tak dojde ke zpoždění v tom poklesu a následně ten pokles myslím bude zase výraznější než v ostatních okresech.
Ivan Horňák, ten je taky z Tábora.
Jasně. Tak já jsem vlastně na pomezí jo, já jsem sedím na hranici takže obchoduju v Táboře a v Budějovicích. Samozřejmě Budějovice, když to zapomeneme na Prahu... O Praze já říkám, že je na nemovitosti s prominutím nenažraná. Budějovice samozřejmě jsou krajský město. Jsou tu pracovní příležitosti, takže jak říkal Honza, tam se bydlí tam prostě... Tam to tak je. Tábor je opatrnější, to je jasný, ale to už je zase okresní město. Když se potom podíváme, když jdu ještě níž-Bechyně, Týn nad Vltavou. Je to, je to po těch malých městech. Od nás se dojíždí do Tábora a do Budějovic, jo, takže to jsou, to jsou ty ceny. Často zaznamenávám, že Budějičák si koupí byt v Týně nad Vltavou a řekne, proč já bych kupoval za 100 %, když můžu za 75 v Týně nad Vltavou a těch 25 minut si dojedu. Já se ještě vrátím k těm cenám. Ty ceny samozřejmě vylítly v těch minulých letech a já jsem taky něco předpokládal. Předpokládal jsem, věděli jsme, že ty ceny, ten realitní boom, ta bublina, že nějakých 15-25 % se mluvilo. Já jsem předpokládal dobře, když přijde něco jako předznamenání krize, tak splaskne bublina, dostaneme se reál. V současnosti teda vidím, že se dostáváme i pod ten reál, kterej jsem myslel, že to pod něj nepůjde. A dovolím si nesouhlasit tam s panem kolegou, jestli říká že nějaká válka mezi makléři. Já myslím, že bývaly nějaký války v devadesátých letech. Já teď sleduju, že velmi velmi dobře spolupracujeme a nějaký navyšování cen, prostě že je makléř, kterej je ochoten prodávajícímu slíbit zlatý důl a ten potom nesplní, tak tady ta cesta...to je cesta do záhuby. Samozřejmě přebrat nebo nabrat předraženou nemovitost je hloupost.
Přesně, zareaguju na to rovnou. Bohužel praxe je taková, že vedle sebe sídlí čtyři realitní kanceláře, klient obejde všechny čtyři. Tím, že sdělí názory těch třech předtím, vybere tu, co mu nabídne nejvíc. Ta už je si ale vědoma toho, že obešel ty tři a bohužel, neříkám v žádným případě z vás kolegů, který jste připojení, ale v některých kancelářích místních se to zkrátka děje a pak to právě uměle vyvolává tuhletu cenu. Nemělo to být v žádném případě... Nikoho z vás se to netýká samozřejmě.
Já taky si dovolím ještě jednu poznámku, hele kolegáčkové... Vemte si dřív jsme si nějak uvědomovali, zda exkluzivně nebo neexkluzivně. Dneska už vůbec nikdo nepochybuje o tom, že exkluzivita je správná cesta. Já vždycky říkám, že o tu zakázku přijdeš v okamžiku, kdy ji nebereš neexkluzivně a ne když ji dodá kolega. A to samý se týká teďko předražených nemovitostí. Pakliže budeme nabírat předražené nemovitosti, no tak co, tak budeme mít v nabídce 15, 20, 35 nemovitostí, se kterýma nehneme, tak to je prostě cesta do záhuby.
Ještě zeptám Martina Obdržálka z Českých Budějovic. Jestli má nějaký jiný názor třeba než Honza Stejskal? Ohledně Českých Budějovic a jejich výjimečnosti.
Já bych naopak ještě se přidal do konverzace, co tady vznikla a skvěle řekl pan Stejskal, že vlastně ta cena, kterou inzerují realitní kanceláře, tak je nabídková. A důležité je jestli ten obchod zrealizuje. V případě, že ten obchod zrealizuje, tak ta cena vlastně je skutečná, jo. To, že se přebíjí realitní kanceláře, kdo za kolik bude inzerovat , to je sice hezký, ale záleží na tom, kdo jak ten prodej zrealizuje, no.
Děkuju.
Jestli můžu, Petře.
Určitě.
Ty to možná máš ve slidech, v dalších slidech. Když bude krize, nebo zatím není, souhlasím s tím, že je tady první schod. Jak se to potom projeví v těch (???) nemovitostích. Já mám sice nějaké zkušenosti, ale kolegové mají jako jiný ještě,jo. Třeba drží pozemky, v krajských městech se drží, neklesají. Družstevní byty klesaly, teď už jich moc není, ale byty v panelácích, na sídlišti klesají výrazněji. Byty v centru klesají méně. Větší byty klesají více, menší byty klesají méně. Nový byty v dobrých lokalitách neklesají skoro vůbec nebo zánovní byty, nevim jo. Tak jako docela by bylo vysdílet, jestli máme stejný názor. Jako téma jsou ceny nemovitostí (???)
My máme k dispozici a bude to v rámci těch dat, které budeme publikovat ve spolupráci s CeMapem přehled i o tom, jakým způsobem se pohybují průměrné ceny v rámci jednotlivých lokalit, zaprvé. Ale zároveň i v rámci velikostí, protože tam je třeba strašně zajímavé statistika, že třípokojáky v rámci třeba jižních Čech, což jsem viděl nějaký data, tak se úplně zastavily už někdy od února 2022. Dvoupokojáky víceméně nárůst ještě pokračoval až do června a u jednopokojových už po nějakém poklesu to zase v srpnu začalo růst nazpátek. Takže tam budou i zajímavý data v tom publikování, které my potom pustíme ven v rámci toho celého. Já možná tady v tuhle chvíli dám ještě slovo Ondrovi, protože bych rád, kdybys mohl okomentovat ty věci ohledně průměrných slev, které jsou v nabídce případně, kolik těch nemovitostí ve slevě se vlastně do nabídky dává. V jižních Čechách v tuhle chvíli.
Tak děkuji za slovo. Děkuji, pánové, za názory. Musím říct, že velmi velmi zajímavá diskuze. Já na ni navážu. Souhlasím s tím, že ten trh má nějakou setrvačnost. Asi se nebudu plést, když řeknu, že ti vlastně prodávající chtějí ty nemovitosti prodávat ještě pořád prostě za tu nejvyšší cenu, která na tom trhu je. Proto vlastně tak už tedy se zmínilo - někde už zplošťovalo, někde to mírně pokleslo, někde to vlastně ještě na ten svůj (???) čeká. Proto jsme přidali i tu metriku vlastně počtu nabídek ve slevě, jo. A průměrnou výši slevy, která se vlastně udává, což já jsem toho názoru, že by nám mělo predikovat, kam se ten trh posune za další 2-3 měsíce, jo. Abychom dneska sledovali vlastně data o realizačních cenách, na to je ještě brzy, protože si myslím, že ty obchody se dokončují ty, které byly zasmluvněny někdy od řekněme března do června. Tím pádem tam vlastně ten trend ještě nejsme schopni vidět a pokud, tak jako velmi minimálně. A proto v té nabídce, a proto vlastně v rámci těch slev jsme schopni aspoň trošku odtušit, co se na tom trhu stane. Já jenom si to tady najdu. Nevím, jaký na to máte názor vy, ale my z dat vlastně dneska vidíme, že ten počet nemovitosti ve slevě je téměř v každém okrese v jižních Čechách dvojnásobný, jo. A ta samotná výše slevy až na nějaké výjimky je taky téměř dvojnásobná oproti předchozím vlastně letům. Souhlasíte s tím, chovají se vlastně ty lidi tak, jak jsou teďko popsal, nebo jak to vnímáte vy?
Možná než kolegové začnou povídat jenom v krátkosti řekni vlastně tu metriku, jak se to počítá, jo, protože to je možná důležitá varianta.
Jo. Víceméně počítali jsme to na základě celkového počtu nabídek a celkového počtu nabídek ve slevách, jo. Tzn. je to poměrově vůči tomu trhu. Není to v absolutních hodnotách, protože ten trh vlastně se nám zvětšil s těma nabídkama, jak jsme viděli vlastně v těch předchozích slidech, tak dneska je ta nabídka třeba v celém Jihočeském kraji tuším o 50 % vyšší než byla. Tzn. ty slevy vyrostly poměrově třeba o 100 % nahoru na tom počtu, takže to absolutní číslo vlastně těch zlevněných nemovitosti je násobně vyšší. Je to srozumitelné?
Ale vychází to z jedné konkrétní nemovitosti, která byla prodávaná za plácnu tři miliony korun a další měsíce se nabízela za 2 700 000 korun. Z toho počítáš slevu. Že to je ve slevě a zároveň potom i nějakou slevu, která byla. Jenom abychom věděli, jak to přesně funguje.
Je to počítaný na základě životního cyklu té nemovitosti, to znamená ona se mohla zlevnit i několikrát za tu dobu nabízení a sledujeme vlastně tu počáteční a koncovou cenu. Jo, mohla se třeba natřikrát po dvou procentech jako zlevnit a tím pádem dopočítáme tu celkovou procentuální hodnotu slevy.
Z dat, který jsou, jak si říkal, tak víceméně oproti roku 2021 jsou, je ve slevě skoro dvojnásobek nemovitostí. Je to tak?
Ano.
Pánové, dámo, nějaký komentář k tomu?
Jestli můžu, je to řečeno úplně přesně. Ta data, co máme, tak jsou vlastně se zpožděním a úplně přesně. Nasmlouvané to bylo v březnu a tak dál. Já jsem do června v zásadě nezlevnil vůbec nic. Mám rekordní půlrok v prodeji nemovitostí a potom na ty prázdniny - oni vždycky prázdniny jsou jako zpomalení, co si budeme povídat, lidi na dovolený, ale teďkon se projevuje a bude se projevovat, ty... Přijdou ta data, která vlastně se objevily o prázdninách a zlevňuje se v řádu statisíců až půl milionů. Ty slevy jsou velmi velmi razantní a kdo chce prodat, tak skutečně slevovat musí. Vemte si, kam se teďkon dostáváme z poptávajícími. Dřív jsme organizovali nabídkové dny. V zásadě jsme si nenechali moc velet do toho, kdy ten nabídkový den uděláme a zájemci, který chtěli jít na nemovitost, tak jsme říkali: hele jestli o to máš zájem, tak přijdeš o půlnoci a žádný že v neděli odpoledne. Teďkon, když se objeví zájemce, tak si projde 2-3 nemovitosti a skutečně zájemce začíná velet cenám.
Já se k tomu taky vyjádřím. Já si myslím, že špatná doba úplně není pro makléře, protože kdo je kreativní, tak ten se přizpůsobí, kdo je konzervativní bude mít problém. Ten trend poptávajících a prodávajících je jako velmi významný rozdíl a je třeba se přeorientovat. Nejhorší pro realitky a pro makléře jsou extrémní situace typu: nejsou vůbec (???), anebo není vůbec poptávka. Všechno mezi tím je vlastně skvělá věc pro makléře, protože jestliže je určitý počet nabídek a poptávek, tak můžeme párovat, můžeme spolupracovat a tak dále. Jestliže (???), že jsme zažili v roce 2021, že nebyly (???), tak jak každému říkám, že to byla velmi těžká situace, i když jsme všechno prodali za rakety, v aukcích a tak dále, tak to pořád byla těžká situace. Těžká situace bude, anebo možná začíná bejt, a nevím jestli bude, jestli přijdeme o 90% poptávky. V tuhle chvíli je 50, 60, 70% poptávky zmizelo a máme tady vlastně 30 % poptávky, z kterých vaříme, se kterýma pracujeme a nabízejí vlastně určitou (???) nemovitostí. Takže je to jiná hra, je to jinej byznys a je potřeba začít přemýšlet jinak. My zkušený s Ivanem, který to děláme nějaký čas, tak samozřejmě jsme to zažili, tak přepínáme, učíme ty nováčky, učíme ty lidi úplně jiným dovednostem. Už to není na (???), už to je potom na slevy a argumentace a tak dál. Ale je tady spousta příležitostí, protože jestliže poptávka zmizela z těch 70% řekněme, tak je tady obrovský tlak na spolupráci mezi makléřema. A to je hrozně dobře. Může tady vzniknout (???) systému, o který se mluví, mluví mluví, samozřejmě jsou nějaký pokusy. Některý lepší, některý horší, ale vždycky budeme spolupracovat, až když nám poteče do bot. A kdy nám poteče do bot? Když budeme mít spoustu nabídky a nebudeme mít poptávky. Tak potom se rádi rozdělíme. V tuhle chvíli bych využíval právě této situace k tomu, abychom nastartovali (???) spolupráce a pravidla, který s tím souvisí. Takže všechno špatný je k něčemu dobrý a chtěl bych jen podpořit, že není tak špatně a naopak (???) využít situace, která tady v současné době je.
Já bych ještě navázala jestli můžu tady na kolegu, který říkal, že klient obejde pět realitních kanceláří, která mu nabídne nejvíc, tak toho si vezme. Přece záleží na nás na makléřích, za jakou cenu tu nemovitost vlastně vezmeme do nabídky. My nechceme mít přece předražené nemovitosti, my se musíme přizpůsobit tomu trhu a my chceme prodat. Chceme tomu klientovi vyhovět. Takže podle mě ta doba těch předražených nemovitostí je pryč a teď musíme tomu klientovi vysvětlit vlastně a ukázat tu cenu, která je opravdu reálná na prodej té nemocnosti.
Tímto způsobem jsem to samozřejmě myslel. Že dneska se bojuje o tom (???) touhlenctou formou, a je to dle mého názoru (???), kdy umlátíte člověka penězma, který za to nedostanete. A proto by mělo dojít k tomu, že si ostatní kolegové uvědomí, že bychom měli skutečně klientům dávat reálné tržní hodnoty, za který budeme ten obchod vlastně realizovat.
Souhlasím. Právě tyhle předražené jsou potom vidět v těch slevách, protože to nabízejí dlouho a je to víceméně neprodejné.
Já nejen za Tábor ale obecně za celý ten realitní trh. My jako ekonomové, soudní znalci hodně sledujeme i ty příčiny, se kterými samozřejmě nejde nic dělat, ale ta poptávka... Proč se ta poptávka ztratila? Tak první bod, proč se ztratila je, že ti lidé žijí v obrovský nejistotě. Jo, je to nejistota o tom, kolik budou stát energie, za jaké peníze seženou úvěr, dojde nebo nedojde k poklesu cen nemovitostí, dojde k nějaké korekci té bubliny, kterou všichni tušíme. V téhle situaci se rozhodují, jestli chtějí koupit nebo nechtějí, ne jestli musí, ale jestli chtějí koupit nebo ne a vyčkávají. Někteří z nich dojdou k rozhodnutí, že ano, my koupit chceme z důvodu inflačních, z důvodů ochrany peněz nebo z důvodu prostě potřebujeme bydlet, chceme bydlení pro děti. Tihle klienti přijdou k nám, podívají se na nemovitost, potom jdou do banky. Ale ta banka aktuálně jim nabídne úrok 5,8 %. Oni, když složí splátku, tak odpadne další část té poptávky. No a potom jsou takoví ti poučení klienti, kteří tuší, že za rok ta situace bude na tom bankovním trhu pravděpodobně jiná, že ty úroky asi budou klesat. Začnou jednat o kratší fixaci. Ale začnou zkoumat jednu věc, o té jsme ještě nemluvili, průkaz energetické náročnosti, který jsme všichni do téhle té doby brali trochu jako takovou věc, která nás všichni obtěžuje, dělat průkazy energetické náročnosti a tak. Jenomže my jsme nikdy nebyli situaci ani my makléři, ani ta nabídka ani poptávka, že prostě 5× vzroste cena nemovitostí, že to co stálo tři koruny energie, bude teď stát 15. A ono to není jenom v elektrice. Ona je to elektrika, plyn, dálkové teplo, které berou ty paneláky z tepláren. Ti lidi jsou v takové nejistotě, že prostě ten trh prošel změnami, ale ty nejzásadnější změny nás ještě čekají. A když k tomu ještě dopočtu věci jako výrazné zvýšení cen potravin, výrazné zvýšení cen pohonných hmot. Tak to, co teď všichni potřebujeme je, aby se ten trh stabilizoval, aby došlo v dohledné době k nějaké stabilizaci a zvykli jsme si na nějaký nový standard, nový normál.
Děkuju. Možná ještě dám slovo Víťovi Konopovi, který pro nás určitě nějaké informace má.
Děkuji za slovo. Já všem určitě děkuju i za zpětnou vazbu, která je pro nás důležitá samozřejmě. Od klientů ji slýcháme a snažíme se samozřejmě taky proniknout do toho, co se kolem nás děje. V tuhletu chvíli bych k tomu vlastně přidal nějaké info za nás jako portál Reality iDNES. Určitě jste zaznamenali, píše se to všude, že samozřejmě počty těch nabídek obecně rostou a to samozřejmě koresponduje s tím, co vy jste tady zmiňovali tzn., že se začíná asi pravděpodobně hůř prodávat, že s tím mají co dočinění úrokové sazby, že se lidi více rozhodují. Já bych tady za nás zmínil třeba tři informace, co se týče nabídky množství vlastně bytů, domů a pozemků. Vlastně za poslední roky ty grafy, když si je představíte, tak jsou vlastně konvexní. Tzn. že poslední roky nám skutečně ta nabídka primárně klesala ve všech těchto segmentech. V rámci toho Jihočeského kraje, například u toho množství bytů, které teď máme, tak jsme úrovni někde z roku 2016 tzn. že tenhleten segment nám vyrostl nejvíc, co se týče množství u nás na portálu v rámci Jihočeského kraje. U počtu domů jsme na úrovni přelomu 2019-2020 a u počtu vlastně pozemků jsme na úrovni ledna 2021. Tam byl ten, v uvozovkách propad toho množství mírný a teď je tam mírný růst. Takže největší vlastně růst, co se týče toho množství, je u bytů, u množství bytů v rámci Jihočeského kraje. Samozřejmě je to dáno i tím, že zejména poslední dobou nebo vlastně od toho března letošního roku došlo k tomu, že spousta vlastně realitních kanceláří a makléřů vlastně i rozšiřuje tu potřebu najít toho kupujícího nebo toho, kdo si pronajme tu danou nemovitost. A rostou nám počty klientů za poslední měsíce výrazně víc než tomu bylo třeba v předchozích letech, ale ten růst je tady u nás dlouhodobý, jo. Takže tohleto za nás. Vlastně vypovídá to o tom, že ačkoliv samozřejmě (???) ten růst, počet těch prodávajících, tak u nás na portálu, tak s tím se vlastně významně zvyšuje zejména poslední měsíce ta nabídka. Do té doby skutečně klesala. A můžu říct, že prostě poslední roky klesala ta nabídka. Takže to období, kdy se skutečně dařilo, jak jste zmiňovali, tady byla teď přichází to období, kdy se to láme a je tam samozřejmě období nejistoty. Takže takhle za nás za Reality iDNES a samozřejmě to koresponduje s tím, co tady všichni zmiňujete.
Děkuju. Ondro na závěr?
Myslím, že tady toho padlo hodně. Děkuji za vaše názory. Je vidět, že tomu svému oboru rozumíte, že to děláte fakt jako dobře. Jsem rád, že jsme si o tom mohli takto pohovořit, protože si myslím, že i pro posluchače to budou zajímavé a cenné informace, jak se vlastně ten trh dívat. A snad i, pokud to budou vidět klienti tak pochopí, že není vhodné vybírat makléře podle toho, jak velkou cenu mu slíbí, ale podle toho, jak skutečně to lze prodat tu nemovitost. Já vím, že ti klienti by si měli uvědomit ještě jako další věc, a to je to, že ta nemovitost je bude stát nějaké peníze po celou dobu, co je budou držet. Dneska ty peníze i s ohledem na to, co už tady padlo, to jsou primárně ceny energií a ve finále i úrokové náklady, pakliže to budou chtít prodávat v rámci nějaké zvýšené úrokové sazby při konci fixace, tak ty náklady nebudou vůbec jako malé na to, že tu nemovitost budou držet.
A tady může platit to, co platilo vlastně už tenkrát v té předchozí krizi, byť jsme se bavili, že ta krize asi ještě jako nenastala, že vlastně prodat za míň může být víc, když to bude z pohledu toho času.
Já bych chtěl poděkovat. Všechny informace a všechny grafy naleznete na webu Realiťák roku nebo na CeMap - cenové mapy. Budou tam vyvěšeny víceméně v okamžiku vyvěšení tohohle toho pořadu ven. Díky moc za vaši část, dámo jedna, děkujeme. Pánové, díky moc. Mějte se krásně. Krásný den. Budu se těšit zase napříště někdy na viděnou. Mějte se hezky, na shledanou.
